1、“.....加速资金周转速度，降低财务成本对销售节奏和开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼经济政策风险国际国内宏观经过形势的变化国家地方相关地产政策的出台及相关市政配套设施的建设九开发节奏建议影响项目开发节奏的基本因素政策法规因素地块状况因素发展商操作水平因素资金投放量及资金回收要求销售策略销售政策及价格控制因素市场供求因素上市时间要求项目开发节奏及结果预测项目开发步骤项目投入产出评估结论第二章项目规划设计策划营销通过完整科学的投资策划营销分析，发展商有了明确的市场定位，从而进入了产品设计阶段。房地产经过多年的发展后，市场需求发生了根本性的变化，消费者对房地产的建筑规划和单体设计要求越来越高，他们追求又实用又好看的商品房，这就要求发展商将以人为本的规划思想和提高人居环境质量作为目标去实现消费者的需求。项目规划设计策划营销是基于市场需求而专业设计的工作流程。项目规划设计策划营销是以项目的市场定位为基础......”。

2、“.....对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示......”。

3、“.....室等建筑外立面设计提示其他公建如巴士站围墙外立面设计提示公共建筑平面设计提示公共建筑风格设计的特别提示项目公共建筑外部环境概念设计分期开发分期开发思路首期开发思路分组团开发强度二建筑风格定位项目总体建筑风格及色彩计划项目总体建筑风格的构思建筑色彩计划建筑单体外立面设计提示商品住宅房外立面设计提示多层小高层高层外立面设计提示不同户型的别墅外立面设计提示针对屋顶屋檐窗户等外立面局部设计提示其他特殊设计提示商业物业建筑风格设计提示三主力户型选择项目所在区域同类楼盘户型比较项目业态分析及项目户型配置比例主力户型设计提示般住宅套房户型设计提示跃式复式跃复式户型设计提示别墅户型设计提示商业物业户型设计提示商业群楼平面设计提示商场楼层平面设计提示写字楼平面设计提示四室内空间布局装修概念提示室内空间布局提示公共空间主题选择庭院景观提示五环境规划及艺术风格提示项目周边环境调查和分析项目总体环境规划及艺术风格构想地块已有的自然环境利用项目人文环境的营造项目各组团环境概念设计组团内绿化及园艺设计组团内共享空......”。

4、“.....间设计组团内雕塑小品设计提示组团内椅凳造型设计提示组团内宣传专栏导视系统位置设定提示项目公共建筑外部环境概念设计项目主入口环境概念设计项目营销中心外部环境概念设计项目会所外部环境概念设计项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计针对本项目的其他公共环境概念设计六公共家具概念设计提示项目周边同类楼盘公共家具摆设营销中心大堂管理办公室本项目公共家具概念设计提示七公共装饰材料选择指导项目周边同类楼盘公共装饰材料比较本项目公共装饰材料选择指导及装修风格构思项目营销示范单位装修概念设计客厅装修概念设计厨房装修概念设计主人房装修概念设计儿童房装修概念设计客房装修概念设计室内其他如阳台玄关门窗装修提示项目营销中心装修风格提示住宅装修标准提示多层小高层高层装修标准提示跃层复式跃复式装修标准提示别墅装修标准提示八灯光设计及背景音乐指导项目灯光设计项目公共建筑外立面灯光设计项目公共绿化绿地灯光设计项目道路系统灯光设计项目室内灯光灯饰设计背景音乐指导广场音乐布置项目室内背景音乐布置九小区未来生活方式的指导项目建......”。

5、“.....它贯穿于商品的开发建设销售服务的全过程。质量工期是重要的流程之，因房屋质量工期延误等原因，而造成销售停滞和购楼者要求换房或退房的现象屡有发生。它严重影响发展商及项目的信誉度美誉度。因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念。建筑材料选用提示区域市场竞争性楼盘建筑材料选用类比新型建筑装饰材料提示建筑材料选用提示二施工工艺流程指导工程施工规范手册施工工艺特殊流程提示三质量控制项目工程招标投标内容提示这概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。步行只是都市美女的件时装，对于俊俏的姑娘来说，那怕只是披上随意的块布匹，也是风情万种。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有象三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动......”。

6、“.....有的中小城市在建设步行街的时候，把世界上及北京上海广州那些步行街的美丽照片发送到人手册，希望建设像这样高档的商业氛围，简直就有画饼充饥的味道。二没有策划只有规划。许多步行街由于是在政府手指挥之下完成的，因此，规划方案是由些著名规划设计院完全的。这些美观漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。在中小城市，要做个同主题的长达米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是个非常严峻的问题。因为这样个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。我们曾见到条街，建筑漂亮的档口都是以整齐划的风格建设的，但实操不好用。如果整条长达米的街道全部做服装，本地市场很难消化如果做饮食业，又没有考虑到厨房等相关的配套如果做歌厅或卡拉，其隔音消防等也存在系列的问题。所以，规划漂亮，但由于没有策划的指导，没有建立项目操作总谱，其后续的压力在经营中就表现得非常突出。三没有定位只有品味。定位......”。

7、“.....设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就好像让全城的妇女按玛丽莲•梦露的模样进行化妆样，不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。四不讲优生，只讲整容。由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果......”。

8、“.....布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。五有肉大家吃，有难没人担。由于是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。政府在支持步行街的建设方面，应该说是出于种良好的愿望，但是，为了完成整个步行街的招商，结果往往又会要求各部门大力推进步行街的建设，其结果造成全民招商局面，甚至下达指标。对于目前商业环境里需要非常小心对待的步行街经营来说，这种全民招商的情况实际上后果非常不妙。投资者如果在租金和房价高企的地方......”。

9、“.....就会出现系列的问题，如偷税漏税拖延租金随意改变经营项目等，使得整个步行街品味大跌，甚至出现许多严重违法违纪的经营。六，击鼓传花，逃出升天算命大。由于步行街的建设周期长，基本上是个你方唱罢我登台的好戏，只要最后责任不在我手中，那么就算逃出升天。至于最后的结果怎样，只有天知道。七拖字当头，官场习气代替商业操作。由于步行街的建设大部分都是由政府操作，存在着责任和风险的问题。当经营不善和有困难的时候，往往是拖字当头。决策难下，管理婆婆多，使得商机贻误，政出多门，很难按统的规范进行操作。其结果除了地面铺得漂亮的地板以外，看不到任何真正现代气息的步行街。这就是很多中小城市步行街的命运。这些当然并不是具体指条步行街，而是我们在全国研究步行街所看到的些典型的例子，这让我们必须坐下来深思，步行街到底应该怎么样策划和经营......”。