1、“.....监控包括变配电系统发电机给排水各电梯制冷供热空调照明系统等。卫星电视及共用天线系统建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支分配传输网络。广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切换功能。防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急报警开关等。车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系统等。三市场分析市场的供应情况分析本项目位于西单商业区，该地区虽然有定的写字楼项目供应，但能够达到甲级写字楼水平的数量有限。其中西单大街西侧的西西工程规划建设万平方米的物业，商用和办公面积为平方米。其中部分甲级写字楼已被整栋购买，西单大街的东侧也可提供约万平方米的写字楼面积，除此之外，年底完工的首都时代广场是该地区品质较好的甲级写字楼，该大厦可提供万平方米的写字楼面积。西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街的规划极为重要，西单商业街经过几年的重新规划建设......”。

2、“.....西单商业街经过多年的重新规划与改造，整体的购物环境大大优于改造前，特别是西单地铁站的开通提高了西单街人流的引入，西单图书大厦与西单文化广场的建设为西单商业街增添了不少文化特色。该地区的写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等，其他的物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同时些与电信和金融相关的公司也租用了较多办公面积。由于这些租户与西单商业街有较密切的联系，使得该地区写字楼的出租率表现较为平稳，空置率在左右。由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。主要因为该地区写字楼的质量较低，以及国内中小型公司对于租金的承受能力较低。首都时代广场是该地区可租售的甲级写字楼，目前该大厦的租金成交价在美元月平方米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米......”。

3、“.....年北京写字楼的供应量为，平方米。在未来的两年中，北京写字楼的供应量将有所缩减，分别为年的，平方米和年的，平方米。估计北京甲级写字楼租金可望于年随世界经济的复苏回升。而对甲级写字楼的需求量，在参照自年到年的北京甲级写字楼租金及空置率的变化趋势后见附件八，我们推断在未来的两三年内北京写字楼市场可消化的供应量即约平方米。目前西单商业用房的营业面积为万平方米，占西单各类物业总建筑面积的，预计未来年西单商业新增各类物业的总量为万平方米，根据北京十五时期商业发展规划中西单商业街的营业面积控制在万平方米左右的规划，西单未来年的商业用房供应将不少于万平方米。西单商业街商业用房供应表项目名称总建筑面积商业营业面积现状供应西单商场西单购物中心华威大厦西单赛特北京图书大厦高登大厦华南大厦西单文化广场首都时代广场民族大世界特别特广州大厦，华恒大厦，中银大厦，通港大厦，电话局，总计未来供应西西工程号地......”。

4、“.....西西工程号地，西西工程号地，中国联通大厦，西单图书大厦二期，总计，市场的需求情况分析写字楼客户主要来自于电信公司和金融机构。除此之外还有些国企业在北京的分支机构或办事处。这些公司机构主要看重西单地区的商业氛围，树立企业形象和销售自己的产品。西单地区可开发土地已基本开发完成。未来甲级写字楼竞争主来自周边地区，尤其是金融街地区。随着中国将于近期加入，内需市场不断成熟及呈强劲增长，北京在这市场环境下，不断吸引外资公司入驻北京，使得北京的甲级写字楼近年来租赁市场基调良好。总体看来，近五年来些知名跨国公司成为北京甲级写字楼的市场的主要承租力量。这些公司虽然在入驻中国初期，并没有显现出对写字楼的强烈需求，但在近两年，由于在中国的业务量不断扩大，使得其在原有的单位面积上不断扩租，而且他们对甲级写字楼的面积需求都是惊人的。有些公司甚至还在京租下了整栋写字楼并因此拿下了大厦命名权......”。

5、“.....九五期间，西单商业区社会消费零售额从年的亿元增至年的亿元，年均增长，销售总额从年的亿元增至年的亿元，年均增长。社会消费品零售额占西成区消费品零售总额的。由此可见西单商业的经济实力在西成区的重要地位。尽管西单商业街的些出租用房硬件设施水平不高，但是总体租金水平基本维持在美元每平方米每月之间，平均租金为美元平方米月。该地区的商铺从租金上来看同北京高档商业用房相当，从租金收益率来看，西单地区的商铺具有其他地区无可比拟的优势，该地区的租金基本能按月收取，即使在商家租约到期也会很快有其他商家签约。这比起那些因出租率长期达不到理想状况，为挽留商家不得不提供长期的免租期的物业来讲，具有良好的投资收益。西单地区商业用房租金表项目名称租金使用平方米月空置率租金收则市场状况较好时的净收益为万元。市场状况般时的净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元......”。

6、“.....市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况二说明对于上述分析的假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最差的情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满足本分析的假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析的般与较差情况的收益不同，因本分析为基于假定前提的数学分析，所以与现实有差异。我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析,情况如下市场状况概率较好般较差净收益期望值万元销售情况假定甲销售情况假定二乙标准差甲乙单位赢利风险甲乙甲乙,所以乙方案的单位赢利风险大,即采用销售为主租赁为辅的方式比全部销售的方式风险小。资金风险分析因为本房地产项目公司为中平林洲华峰融资注册的华元公司，三股东的资金能否及时到位是主要的资金风险。按照三方确定的融资方案有林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率显然,融资万元不存在大的风险......”。

7、“.....万元由林洲与中平按出资比例分担。华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与华峰按出资比例分担。中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。中平与华峰的增股出资同时不能到位，万元由林洲单独承担。风险应对方案风险应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险二应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资的比例确定对剩余部分楼房平米外的分红比例......”。

8、“.....林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险四应对方案中平按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼的收益权同时华元公司变为二元公司，由林洲与中平按照原配股出资额增股出资的比例确定对剩余部分楼房平米外的分红比例......”。

9、“.....由林洲独自承担增股出资万元，并独自享有剩余部分除平米及平米外的分红。结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额配股出资增股出资元分红比例投资分红投资回报率十结论温馨提示本文来自文库巴巴文档下载平台，文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料均为文档，文档下载平台，让您的工作变得更轻松,项目背景和概况项目名称西单华峰大厦项目位置华峰大厦处于西单商业区的南端，对长安街西单路口起到视觉延续作用，同时成为宣武门内外商业街建筑中坚，地理位置优越，商业环境上佳。项目所处位置如右项目周围环境西单地区作为北京乃至全国的重点商业区之，其区位优势和价值是显而易见的，每天万人次的客流量......”。