1、“.....但是经过年约的增长高峰后，近两年来增速放缓，年和年的年增幅分别为和年至年间，南京市城市居民人均可支配收入大幅增长，年至年的年均复合增长率约为年，南京市城市居民的人均可支配收入为,元相比较于上海的,元，杭州的,元，苏州的,元，由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查，年全市城市居民人均可支配收入为元，比上年增长。总页第页社会消费品零售总额及其增长南京市城市消费品零售总额逐年攀升，年至年间的年均复合增长率约为，显示出持续强劲的市场购买力年，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是由于南京市消费品市场投资环境的改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南京市得到长足的发展伴随着居民可支配收入的增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定的增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约......”。

2、“.....受整体良好的经济环境的影响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年的的房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场的整体升温，房地产开发完成投资额稳步大幅增长，两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。总页第页三南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统的官方定义，本节研究的甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准的写字楼物业甲级写字楼的建筑形态主要为高层根据甲级写字楼的的集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域的建邺区将会在未来供应的市场部分涉及。甲级写字楼标准总页第页南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在年......”。

3、“.....南京的甲级写字楼市场的个显著特点就是散卖为主,纯租赁项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色的已竣工和在建甲级写字楼项目为南京的甲级写字楼市场添加亮点。南京甲级写字楼市场当前供应状况总页第页截至年底，南京市共有约万平方米的甲级写字楼供应年至年的年均增长率约为左右年是南京甲级写字楼供应最为集中的年份，而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中的供应高峰后，年的供应量呈现了减缓的趋势。南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场的销售率水平在年保持着较高的水平，当年的吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前的市场存量年起，由于当年的新增供应量较大，达到了,平方米，导致年和年的销售率放缓，当年的销售率分别为和。总页第页南京市甲级写字楼市场的空置率近几年来起伏较大，从年的至年的，下降了左右......”。

4、“.....新增供应量的增大使得年当年的空置率为，而年的空置率为,较之上年的稍有改善，当年的市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段的写字楼项目基本能保持的出租率,但由于楼宇品质明显低于上海和北京的同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适的办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。南京甲级写字楼市场租金及售价总页第页受房地产市场高速发展的影响下，自年起，租金呈现稳步上升的走势，年的租金年均增长率保持在左右。至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金的年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼的租金约为为元平方米天，市中心区域的部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场的租金可以达到元平方米天。南京市甲级写字楼的平均售价当前约为人民币,元平方米自年起，售价呈现上升的走势，但是年由于供应较大，年和年的平均售价涨幅仅为和......”。

5、“.....增幅明显减缓年至年甲级写字楼售价年均复合增长率约为，保留部分工业建筑，成为本基地开发的特色，同时拆迁压力小。地块内别具特色的近代建筑点缀其中，还有大量的绿化景观资源，有利于项目持续发展建设，形成项目独特记忆和项目独特亮点。项目劣势周边商业商务氛围不足项目部分区域尤其是西侧和北侧，沿街面被遮挡，将会影响到未来项目的开发同时在周边区域的整体的商业环境较差，业态档次偏低，亟待改善。项目西侧交通压力建大项目西侧地块中部和项目地块南部区域通达性较差，由于受到城东快速干道的影响，由北向南沿龙蟠中路行驶的车辆必须在四叉路口龙蟠中路和瑞金路才可左转至由南向北的车道，进入地块的中部常府街瑞金路和龙蟠中路口的交通状况还是较为拥堵的，尤其是在上下班的高峰时段，瑞金路狭窄的车道使得地块南面的通行状况不容乐观。瑞金路高峰时的交通状况及城市快速干道对于进入地块的西面中部也造成了定的难总页第页度......”。

6、“.....开发的规模得巨大也为城市周边带来巨大交通压力。解决办法和建议开发本项目前要充分分析项目开发时序，通过项目自身开发，提升项目商业氛围，改变项目基地在区域内的形象交通方面，加强开发前技术层面的研究分析，与国内外知名交通顾问合作，配合到建筑设计，解决存在的交通问题。项目机会集团支持力度大项目是中航集团航空工业和地产业务相联合的先河力作，是集团重点打造的明星项目，并给与足够的资金和相关支持，因此，项目具有良好的发展背景，为项目更大的发展提供了机会。经验丰富的合作伙伴为保证项目的高起点，高标准的运行，公司将通过国际流的商业策划顾问公司和设计公司的共同参与，整合国内外最优质的资源，为项目的顺利执行提供了有效保证。现有区域的不足之处也为项目发展提供了良好的机会现有区域内商业业态结构单，档次不高，为项目发展提供了良好的机会，项目有更进步的调整与发展空间项目周边尚无规模能与之媲美的项目，项目具有独无二得竞争优势......”。

7、“.....这些供应中存在项目的竞争对手，项目需要在这些竞争中脱颖而出，需要准确把握定位通过与专业顾问公司的合作，准确把握市场状况，了解真正的主流消费者及其需求，有助于项目定位的准确性以及其后招商经营和营销工作的有效进行。合理规划包括总体规划配套环境规划经营规划等，从规划方案上强调其功能性来赢得消费者的青睐。总页第页三项目评价项目将成为南京新地标项目同南京其它区域相比，在地理位置和区域规模上所具有的特别优势，使其具备成为城市核心商业中心的条件，非常有望成为南京商业格局更新中的重要员，进而有可能在未来占据南京的商业主导地位。结合项目自身特点，以商业为核心的驱动力，建设高标准复合功能高绿化覆盖的城市综合体，打造南京新地标,总页第页五项目定位与规划项目定位项目整体定位打造南京地标级的城市综合体完善城市功能......”。

8、“.....对土地资源日益紧张的地区带来新的发展契机综合体项目集成多种业态，自身内部配套齐全，减轻配套设施投入压力综合体辐射区域较大，影响力高，对城市发展有着积极作用。本项目通过城市综合体的打造，完善区域内交通及配套设施，为区域内产业可持续发展提供基础满足项目区域及周边对商业高档办公物业需求促使片区产业多元发展。改变区域内商业商务形象，通过改造进步提升区域的竞争力。同时，项目作为中航集团在航空工业和地产业务领域发展的新里程碑，项目的成功将成为中航集团项目标杆，提高企业在房地产市场的知名度，树立专业形象。本项目位于南京中心地带，拥有高密度聚集的综合资源，因而具备高强度抗衰的特性，给企业的长远发展带来机会。综合体项目统的管理，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期稳定的收益，可持续性发展能力较强......”。

9、“.....能够创造更有效率的社会运行模式营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式。总页第页城市综合体中包括商业写字楼酒店公寓住宅等功能，其中商业是城市综合体的关键组成元素，它为整个项目定位确定了市场基调，是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，同时也为项目树立鲜明的个性。其他功能以商业为核心，各综合体组成元素相互支持促进，推动项目资产升值。持有型物业与销售型物业关系持有型物业是城市综合体成功打造的保障，通过整体规划项目形象，以高档次高标准打造项目独特优势，打造城市级地标。同时顺利开业后，持有型物业统管理运营，实现整体功能高效化，有利于整个项目保持在顶尖的运行状态，获得突出的经济效益，提高整体物业的价值。持有型商业及办公楼物业可以带来长期稳定的收益，可持续性发展能力较强。城市综合体的开发是个周期长，投入大得开发过程，而持有型物业的财务回收期是个长期的过程......”。