1、“.....各种硬件设施齐备,改作市场价格优势明显,商场式的购物环境比西单其他市场更胜筹自身规模效应大建筑面积万平米,庞大的规模可形成相应规模效应西单华泰商业广场百货对面高档次商场在建,与项目形成呼应同时,地铁口也设立于此,使整个西单商圈北移,加速区域商业发展租金低由于西单华泰商业广场百货经营不善,其租金已降到很低,已降至元天以下使用面积,而目前西单区域市场的租金使用面积均在元天以上,项目租金提升空间巨大虽然项目偏离主流中心区,但具有商业街的门户位置,拥有门户效应项目具有强大号召力和标志性,对无形资产的影响力大西单日益形成全北京全国的青年人时尚街区中心,发展潜力巨大全部采用租赁关系,易于商户管理劣势分析项目地理位置略偏离目前西单商圈的中心区......”。
2、“.....市场培育周期长项目与西单商圈中心区域难以形成差异化,需要加强综合运营能力市场的认同过程与培育期需要大量的广告投入人流不易到达,偏离中心区,区域主流消费人群通过乘坐地铁和公共交通而来项目对面在建大型商业项目工期年,短期对人流影响严重,同时存在噪音污染。机会分析西单商圈的发展潜力巨大东单东四区域的没落,导致青年时尚购物群加速向西单汇集现阶段市场租金与该项目目前租金之间利润空间大市场采用完全租赁的形式,有利于商户的统性威胁与难点分析市场为年轻群体服务类,必须形成自身特色,如何解决市场定位时产品差异化问题项目整体服务业态的引进和相应服务业态的管理市场招商开业养市多个环节的综合运营能力养市过程需要达到消费者对产品认同和商户形成对市场的有效支撑......”。
3、“.....审批工作难度大六项目定位项目名称由于项目整体定位以时尚青年为主体的综合体验式购物场所,因此在项目名称选择时应时尚上口有利于项目整体的推广与传播,拟定如美美时尚购物广场,取名类似上海知名的“美美百货”或以时尚用语“秀”“酷”“炫”等谐音取名。业态定位暂定位商业模式体验式时尚休闲主题服装服饰市场休闲式零批市场“店中店”的经营形式。多业权。实行统招商统管理经营。商业定位产品定位适合岁时尚青年的购物娱乐餐饮休闲旅游的主题服装服饰零批市场经营时间个天营业至晚点的真正意义上的购物休闲广场经营模式个大型体验式服装服饰的主题市场目标消费者人群岁的时尚青年必须传达非常肯定和准确......”。
4、“.....本市场将成为青年的购物聚友娱乐的时尚广场。专业的策划持续的“市场”推广是维护“市场”成熟运作的前提建立为商户服务的商品信息交换平台,及时帮助商户了解最新潮流直接与生产制造商建立关系,开通商户与厂家沟通的平台,保障进货价格低。楼层业态百货娱乐饰品化妆品礼品贴纸百货鞋包女装时装女装牛仔装男装牛仔运动装男士鞋包音像书店电器娱乐注每层的死角均设有餐饮娱乐等服务机构,其比例约占面积,具体安排平面此略。七项目招商方案及策略由于该商场采用统租赁形式,这样招商的统性易把控,建议采用年租的形式。由于该市场的养市阶段比较难,所以年租的方式在商户的调整上较为方便。考虑项目的认同度不高,因此,买断使用权的方式这里不适用。每个摊位标准的服装档口为,小百货可设置为,鞋和箱包也同样设置为的标准档口......”。
5、“.....每户以标准摊位来收取押金万元个每层的租金定价为层元二层元三层元四层元五层元六层元地下层元均价元天使用面积付款方式采取每半年付招商策略采用数据库营销模式和主力店引进相结合,对服务类有号召力的业态采用多种招商方式,年租流水倒扣联营等方式,形成购物休闲娱乐为体的体验式的购物场所。八项目养市方案及策略针对该项目养市过程较长,特采取以下几种方式进行综合运营推广方面硬性交通台与音乐台结合,每天各频次,持续半年时间户外大幅广告牌软性举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖代金卷等其他相应炒作活动明星购物明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素,建议采取以下媒体策略,并在两个关键营销节点上采用“集中火力......”。
6、“.....以京华精品信报及北青和杂志作为辅助对象非主流报广媒体的选择视销售状况和择机而定杂志可以考虑百姓。电台广播北京交通台的黄金时段,针对两个节点开盘和开业开业的电台广告更为重要户外选择合适位置悬挂案旗灯箱,设置大型街牌。尤其在西单商圈各街以及西单华泰商业广场门口的广场上将系统大力推广。在时尚人群聚集的迪厅以及其他娱乐场所制作广告牌,如糖果等。在娱乐周刊杂志上举办相应的热点连载。活动开盘活动在本案的概念整合和准备工作已经基本就绪之时,可以借开盘之机,全面完整地展示形象,可达到快速招商和扩大项目知名度的作用,也可以聚集明星晚会进行招商预热活动。开业活动举办开业活动,能够为项目造市,扩大项目知名度,增加商户和投资客户信心,营造旺市局面和氛围......”。
7、“.....此核算仅为估算,具体数字在实际施工中再详细核算。十项目启动资金及回收表科目金额备注项目预付定金万项目开始装修万实际投入万,其余可垫资项目招商投入万部分可以赊帐,此暂不计项目招商收入定金万每户万,万,户项目开业期和开业养市投入万首付万,余款分期项目半年租金及物业管理费万项目收半年租金万入住率计算管理费用半年万余额万其中实际需启动资金万,半年内可以回收,并且盈利万。以后每年收益静态核算盈利万。注如商户押金不动用的情况下,需要自由资金投入万,在半年内无法回收,下半年时回收万,另万在第二年回收如动用商户押金款,则自有资金半年内全部回收,全年毛利可达万......”。
8、“.....将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中的中高档次,符合现西单商圈发展的规律,而且其作为市场也符合市场建设的几要素,该项目具有巨大的发展潜力,无论从资金回报上,如作成熟,租金可达元天而且作为无形资产而言,西单巨大的品牌号召力在全国势必形成强的影响力同时该项目是现房,运作周期短回报快投入少的优点是值得作的机会。针对市场操作专业性技术要求,充分发挥公司优势,定可创造出个灿烂辉煌的未来。十谈判要素租金建面,实际使用率在万万之间,按万计算使用面积租金报价万含物业费,其中物业费约占万,租金静占万,折合成单位面积为使用面积元天含物业费。理想价格不超过使用面积元天含物业费......”。
9、“.....应分别计算,由我公司负责物管改造中首层大厅要向外延伸与西单赛特平行,则审批由甲方完成门前广场不得停车,广场为举办活动预留场地,并且在广场设置大型路牌做标识,其审批由甲方完成商厦改造免租期问题,其中改造期为个月,招商免租期为半年,共同培育市场付款方式首付定金万,装修完次性付清半年租金,下半年提前个月付清租金商厦改造为市场,其报批手续和市场相关证件由甲方办理。北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告西单商圈概述二西单商圈现状三西单商业特色四西单华泰商业广场项目简介五西单华泰商业广场分析六项目定位七项目招商方案及策略八项目养市方案及策略九项目改造费用十项目资金及回收表十谈判要素西单商圈概述西单商业区南起西绒线胡同,北至灵境胡同西口,南北长米......”。
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