1、“.....委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论。我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。第二章项目的界定与现状描述宗地法律关系宗地性质及基本情况北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目地块为车耳营村和西山农场所有，共公顷。属于国有土地。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年......”。

2、“.....面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷，占用的总面积的家具厂，已停产。厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。宗地规划用途为旅游度假及文化用地。宗地区域的历史价值该宗地位于北京市海淀区大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。项目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为公顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。图地块用地规划图项目的区位特征项目所在地海淀区是著名的高科技文化教育旅游区。区内山清水秀古迹繁多，属北京的上风上水之地。金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，海淀区不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣......”。

3、“.....海淀区中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力图大西山风景区位置示意图密集度在世界亦属罕见。海淀区发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了海淀区在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。海淀区位于北京市区西北郊。东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。总用地面积公顷，其中建设用地面积公顷，代征道路面积公顷，代征绿地公顷。可规划地上面积万平方米。项目用地位置范围示意图如下地上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。平房破损程度严重，使用功能设施不图地块位置图全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。现状用地构成以果园为主，面积约公顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地公顷......”。

4、“.....已停产。所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积公顷二应拆迁房屋建筑面积平方米拆迁公司实地调查数据厂房平方米拆迁公司实地调查数据宗地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水，全年无霜期余天。项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。社会经济环境海淀区大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是业成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。市区铁路西北环线从地块东侧经过......”。

5、“.....市政设施现状自来水自打井水和海淀供水厂供水雨污水无市政管网。雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。无污水处理设施。自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。电力有聂各庄变电站，万伏万伏。居民费用约万元。收益为万元，收益率为,年投资回报率为现金流量分析根据土地级开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为。现金流入为土地出让收入计算时应除去出让金，因为出让金为政府收入，现流出为建设投资与财务成本计算时应除去出让金，出让金在投资阶段并未支付。经计算各项财务指标为财务内部收益率为，大于的基准收益率。按年基准收益率计算,财务净现值为万元。投资回收期为年含建设期个月。上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获定的效益。现金流量表见附表现金流量表......”。

6、“.....发生借款利息万元，按稳健估计，借款偿还期为年，偿还借款及利息的资金来源为土地出让收入，详见表。表借款还本付息表结论综上所述及相关财务分析，本项目能够偿还建设贷款，运行期间可以产生定的利润，财务内部收益率高于基准收益率，因此在财务上是可行的。第九章风险分析不确定性分析收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。市政设施费用测算时是对整体进行估算，没有按照单价及管线长度进行核算，在具体实施阶段如果管线长度有变化，实际发生的费用将会随之发生变化。土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，影响出让价格。由于本项目的容积率小于，根据相应得政策，在缴纳土地毛地价时按照用地面积计算，因此本项目的毛地总价较高。盈亏平衡分析在诸多不确定因素中，土地取得费对整个项目的影响程度较大......”。

7、“.....假定建筑面积总成本等不变，以出让单价为不确定性变量分析。盈亏平衡的计算公式如下总收入总成本平均出让单价出让建筑面积，则盈亏点的平均出让单价总成本出让建筑面积，万元万平方米元平方米盈亏平衡分析如图所示收入或总成本平均出让单价元平方米亏损盈利图项目盈亏平衡分析图单位万元本项目的土地取得费为元建筑平方米，其中取值标准是严格按照国家和政府的法律法规以及政府的相关规章，结合项目所在区的区位因素制定出来的，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿的统计数据没有进行核实，项目土地取得费用的准确性来源于项目统计数据的准确性方面，因此，土地取得费预算存在定的误差。本项目的熟地单价盈亏平衡点为元平方米，而预测单价为元平方米，后者超过前者元平方米。由以上分析可知，该项目的盈利能力较好。敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地级开发完成后的熟地单价和征地拆迁成本为敏感因素进行分析......”。

8、“.....本项目的投资成本利润率为当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当项目的熟地单价以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。以土地取得费为敏感因素当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数上涨时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。当土地取得费以元建筑平方米为基数下降时，本项目的投资成本利润率为。经过上述分析，当项目竣工后的熟地单价发生变化时，本项目的投资成本利润率变化相对较小而当土地取得费发生变化时，本项目的投资成本利润率变化明显。因此对本项目而言，土地取得费的变化对本项目的影响较大......”。

9、“.....北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现势必对本项目房地产市场造成不利影响。因此项目完成越早，风险就越小。资金风险本土地级开发项目投资规模相对较大，且资金为银行贷款，风险较大，周期越长，财务成本越高，风险越大。故应提高效率，缩短项目开发和出让周期，节省资金成本。同时开发过程中应注意制定详细的开发计划，逐步实施，合理调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每步计划中，避免资金风险。工程质量风险在大市政建设过程中，已完工程或在建工程如果存在质量缺陷，将会对项目产生不利影响的风险。对于此，应该根据该工程质量总目标编制质量计划，并制定质量控制点，招标相应资质的监理公司进行监理，请专业设计院进行部位验收中途质量验收竣工验收，从而规避这方面的风险。政策风险现阶段土地级开发项目政策机制尚未成熟，对于土地供应和管理体制的变化......”。