1、“.....但山墙有居室窗户的，其间距不小于米。紫红色线为考虑建筑间距退让后的高层住宅可建设区域。面积约为。考虑道通风需要，对于后面楼房日照间距的退让，预计高层住宅的最大底建筑面积越为。约合三房二厅住宅户日照分析满足要求二成本预估算因为目前项目地块土地权属复杂，具体采用何种合作方式对于项目的成本估算影响很大。所以采用多种计算方式，计算出项目的楼面成本，为决策提供依据。方案假定地块为招拍挂熟地计算成本土地。容积率采取最可行的方案。计算结果为开发该地段的市场般成本情况。方案二土地成本仅考虑拆迁成本和部分出让金，容积率采取最可行的方案。计算结果为我公司开发的最可能的收益情况。方案三假定地块为挂牌毛地计算成本土地，容积率采取的不调整方案。计算结果为假设最小收益情况。成本预估算方案土地成本由于土地资源的稀缺性，目前来说，新建房地产市场的平均土地成本已经开始接近和超过整个项目的，市区中心地段的招拍挂土地在今年均达到多万元亩的高价......”。

2、“.....但桔园小区这个位置土地如果是挂牌或拍卖出让，估计市场最后成交价格在万元每亩，按万亩保守计算，总计万元左右。容积率根据对于项目现状和可行规划情况的分析，项目控高为米，基地最大裙楼建筑面积为，住宅最大的层建筑面积为米。根据高度控制，拟建建筑按裙楼层，层高米。面积住宅层高米，仅能建设层，共计。裙楼和住宅共计平米。容积率为。因此规划调整为的容积率是比较可能的。项目可行的建筑面积为。建筑成本根据最可能的建设方案做了较粗的工程概算见附录，工程开发费用在万元左右，折合到楼面造价约元。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元成本预估算方案二土地成本土地成本本方案仅计算拆迁成本和土地出让金费用，项目范围内拆迁补偿如下表单位补偿金额元韶山路信用社市粮油食品公司二分公司韶山南路黄石泉韶山南路王德明韶山南路何自强总计总计万元根据长沙市城镇土地有偿使用规定长政发号文件有关规定......”。

3、“.....则按万亩基准地价初步估算土地出让金万。划拨土地使用权转让收益估算约为万土地成本约万楼面成本土地成本建筑成本建筑面积约元成本预估算方案三容积率基于种消极的方案，执行现有规划的容积率，。即可建设建筑面积仅为。建筑成本建筑量的变化理应带来建筑单位成本的变化，但由于计算复杂且比较性不大，我们任然按照元计算建筑成本。楼面成本土地成本建筑成本建筑面积元三结论和建议桔园二分公司办公楼及周边地块的整体开发，我们认为决定因素在于规划。若不调整规划，采用的容积率必然不可行。如能采取容积率，米的高度进行建设，还是有利可图。按这个假定规划设想，估计自己拆迁开发楼面土地成本在元左右，楼面建安成本在元左右，合计元的建设成本。按目前周边房地产的价格......”。

4、“.....点招标费元按土建工程造价的计算监理费元按土建工程造价的计算预结算审计费元按土建工程造价的计算消防配套费平方米按元平方米计算非营业公共配套免施工合同鉴证费元按土建工程造价的计算避雷安装检测费支检测避雷针元支人防管理费平方米按建筑面积元平方米计算防空地下室建设费平方米按地层面积元平方米计算工地管理费项按元项建筑方案评审费平方米元平方米白蚁预防费平方米按元平方米建筑面积三建筑安装工程费桩工程平方米按概算造价土建工程平方米按概算造价室内供水供电线路安装工程平方米按概算造价电梯安装工程项按概算造价四小区配套建设费室外排污排水工程米按概算造价室外供水工程米按概算造价室外供电安装工程项按概算造价绿化工程平方米按概算造价路灯安装工程盏按概算造价直接费共项的和五管理费建设管理费元直接费的六税费建筑面积测量费平方米房屋竣工总登记费元按评估价的教育附加费元按土建造价的计算七不可预见费不可预见费按直接费计元间接费共项的和开发建设总成本拆迁成本计算......”。

5、“.....从年初的场冰灾开始，长沙的房地产市场逐步开始降温，价格上涨幅度开始减缓，销售量环比同年有所下降。年下半年开始，中国的楼市价格在路高歌猛进的时候突然刹住了脚步，系列政策的出台，像连珠炮样投向房地产市场，特别是房贷新政的出台，让整个楼市为之震动线城市降价潮汹涌而出......”。

6、“.....二级市场持币观望，三级市场萎靡退缩，悲观和观望的情绪弥漫于整个房地产市场。从周期理论来看，般认为我国大陆房地产都是五年发展两年低落，即年为个周期。我国的房地产这轮发展期可以从年算起，到年正好为个年头。这年中，长沙的商品房年销售面积由年的万，增至年的万，年均增长，远超过经济的发展和需求的增长速度。同时，房地产市场和大的经济形势是密切联系在起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格股票市场波动银行的利率通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。事实上深圳广州武汉上海北京等线城市房地产价格已经开始理性回归。长沙虽然到目前为止，房价在整个省会城市来看，都算偏低的。虽然没有看到明显的房价下降，但是买房送首付，送装修，送汽车等促销手段频频推出，都是变相的降价了。然而消费者仍然不卖帐，市场观望气氛浓重......”。

7、“.....但是我们依然看好中国房地产市场的长期发展趋势。理由是地根紧缩下商品房长期供应趋紧，而宏观经济环境城市化进程人口红利等因素均支撑商品房需求长期旺盛。地标咨讯市场研究部做出过以下预期年年宏观经济走向可能由通胀进入通缩阶段，如记忆中的年后的年年后的年。年洗牌效应产生，逐渐形成垄断开发市场，供应量回到年的水平，市场需求依然冷淡，价格小幅回落，供销比左右,销售压力仍然较大。二年经济振荡过后的年，将迎来新轮春天，经济活力指数上升，房地产业逐渐恢复，进入新轮发展周期的起点，消费需求骤增，刺激投资进步加快，价格渐渐上扬。这与我们的预计是吻合的，国家采取通货紧缩的政策，房地产市场进入个低潮时期，但是这个时期能持续多长,很难估计。我们觉得需求量持续旺盛，而供给量初步锐减，当市场消化了目前的供给后，必将迎来新的需求高峰。项目基本情况介绍现状情况拟开发项目位于桔园路与韶山路交叉口东南角......”。

8、“.....建筑面积约，粮油食品公司三层综合楼座建筑面积约，韶山路信用社四层办公楼座建筑面积约，以及层民房三栋建筑面积约和少量搭建平房。范围内建筑均为桔园小区开发初期建设，介于当时水平，属于低档次低水平开发建设，且至今已经经历多年，建筑外观均以破旧。根据长沙市勘测设计研究院地形图，剔除规划道路，项目地块净用地约为。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目范围及地形图建设意向为改变桔园小区入口处脏乱差的面貌，拟计划进行整体开发，建设底层为商业裙楼，上层为高层居住的高档次商住综合楼。提升小区品质，打造南城入口新的地标建筑。项目地块规划情况项目用地位于长沙市控制性详细规划的中心区片卷烟厂周边地区范围内。项目部分规划为医疗用地，部分规划为行政办公用地容积率限高米。桔园街口当时开办有左家塘卫生院家诊所，故控规编制是将街口规划为医疗用地，但是诊所当时是租用，现已关门改租为电信营业所，而且该处医疗机构专项规划并没有相关要求......”。

9、“.....完全无必要单独规划块医疗卫生。另外其他用地并规划为行政办公用地也属未考虑相关地籍单位需求，应此规划存在不合理性。通过前期的调查了解，如需进行项目的规划报建工作，首先必须先对该规划进行调整。目前长沙市规划局规划的调整工作程序相当繁琐耗时般都在半年至年以上。若决定着手开发，应先期启动规划调整工作。项目建设需满足的规范要求高度要求根据长沙市规划技术管理规定，地块大小与建筑高度的要求如下表序号项目内容建筑高度最小用地面积低层居住建筑多层居住建筑多层公共建筑高层居住建筑高层公共建筑注建筑工程除满足最小用地面积要求外，还必须符合相关规范及规定要求不规则用地的最小面积根据实际用地情况确定。超高层建筑的最小用地面积视其规模性质功能高度用地条件等情况相应增加。根据以上要求，本项目地块面积为平米，按照技术管理规定最高建设高度为米。退让道路红线距离拟开发地段属于长沙市类地区......”。