1、“.....更为注重针对个体的单独沟通以及产生顾客立即回复信息的能力。有着较强的针对性，是大众营销手段不可或缺的有效补充，本案在直复营销的过程中突出人性化大厦主题以及未来升值的诉求，通过与客户直接的信息沟通加强与目标客户的交流并促成交易同时以适当的奖励鼓励客户带动其他客户购买以实现滚动客户开发模式。直复营销除了电话，直邮等特殊手段以外，其他任何广告媒介都可以作为直邮广告的载体，在广告过程中关键是要求顾客回复信息，即鼓励他们打电话获取信息或直接到项目现场接受咨询。寻找目标客户群定期发送楼盘信息回收顾客回复信息现有信息，数据库通过其他媒体广告的客户回复收集信息报刊网络等了解顾客获取信息的渠道，并让客户选择今后方便沟通的方式与希望了解的信息。满足客户个性化的需求。......”。

2、“.....,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结六大主题卖点整合营销阶段重点通过不同阶段变换的主题卖点营销组合来创造独特的市场效应。未来升值诉求预定预售强销尊崇高贵诉求品牌组合主题城市景观主题人性化大厦主题生态健康主题巩固主强卖点次强卖点次卖点,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结总体营销推广费用计划预订预售强销巩固营销推广费用可售总面积每平方米均价以本案美元的销售均价平方米的可售面积为依据总体营销推广费用为美元约合人民币营销推广费用分配推广活动营销工具广告发布,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结总体销售进度计划预订期预售期强销期巩固期时间销售比例,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结渠道策略......”。

3、“.....总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结写字楼营销推广渠道层次图•了解渠道对于客户影响层次的不同有助于根据阶段的不同选择适合的项目推广渠道。如预订推广期客户首先需要了解的是“•客户了解该向其灌输的信息了吗•客户的关注点在哪里如何引起其关注•促成其成交的关键在哪里如何操作解决成交获知信息引发关注促成决策,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结成交获知信息引发关注促成决策渠道层次运用要点在获知信息阶段，根据目标客户的分类不同，他们获知信息的渠道亦有所不同，对于原先有消费需求的客户而言，他们般会通过专业渠道例如专业的杂志期刊甚至是中介公司处了解信息。对于原先有潜在需求的客户，他们尚未开始关注整个市场动态，他们信息获知的渠道很可能来自大众媒体......”。

4、“.....专业媒体的广告投放着重以细节突现品质，大众媒体的宣传则应强调卖点的震撼性。在引发关注阶段，为了能够在众多的楼盘中脱颖而出，引起目标客户的关注，突出产品特色，个性化营销是关键。这阶段将是营销的攻坚战，对于广告投放的质量与数量都有较高的要求。同时有必要举行系列的营销活动加强与客户的沟通交流，制造社会热点，引起广泛的社会关注。重点进行事件营销。,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结获知信息引发关注促成决策渠道层次运用要点二促成购买决策阶段，目标客户会十分理性地进行权衡与分析，此时我们必须尽可能地为他的决策提供大量的信息，并帮助他们进行决策分析。成交从消费者做出成交决策到最终成交的过程同样会受到市场以及其他各种因素的干扰，因此在确保合理的基础上应当简化成交流程，加快成交速度，并保持与客户的密切沟通，随时将成交进展与客户联络......”。

5、“.....加强目标客户的投资信心。,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结营销渠道运用要点广告预售期强销期巩固期比例根据本项目体量发展商背景推出时间和竞争态势的分析，本案广告渠道的运用要点是特定目标群体的多次刺激及提升项目在业界的知名度。预售期为广告主要投放期，进行有效的媒体组合宣传。强销期仍应维持定比例的广告投放，主要为解析说服型广告。巩固期广告可少量投放，主要依靠其他渠道。,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结营销渠道运用要点新闻报道新闻报道的特点为可信性媒体集中影响性及成本低廉性，在预售阶段结合营销活动进行专业的连续的专题性的新闻报道宣传对于元海大厦前期预售十分有必要。每轮次的新闻报道应以“主题统，诉求丰富”为原则做好新闻缮稿的准备工作，保证新闻报道的可信性及说服力。预售期强销期巩固期比例......”。

6、“.....直邮不应仅为信息传递型，礼品邮递节日问候邮递等情感沟通型直邮能收到更为良好的效果。直邮对象的选择及收件人的准确性尤为重要。高效的直邮邮件应包括如下特性“邮件规范性信件资料语言的专业与礼貌反馈及咨询的方便性与引导性信息的扩展性”预售期强销期巩固期比例,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结营销渠道运用要点互联网互联网渠道运用的目的包括“形象包装信息获知信息检索”。建立项目的专用网站，提供统的宣传口径和完善的信息服务。建立与著名搜索引擎的链接，关键词为“写字楼写字楼出售成都路静安区元海大厦元海在房地产专业网站如新浪房产频道，搜房,等发布广告。预售期强销期巩固期比例......”。

7、“.....会成为滚动客源。由于咨询媒体广告等行业的客户的“朋友圈，生意圈”都非常大。拥有满意购买经验的客户大多会引导朋友来购买，形成良性的客户滚动。滚动客户开发所发生的单位营销成本最低。优质的全程客户服务是滚动客源成功开发的前提。预售期强销期巩固期比例,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结价格策略,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结元海大厦营销策划报告呈致上海飞骋房地产有限公司戴德梁行房地产咨询上海有限公司机密,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结菲利浦科特勒“最大客户让渡价值”理论在“元海大厦”营销中的应用产品价值货币成本时间体力精神服务人员形象原利润现利润顾客让渡价值营销,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结为了提升本案的整体价值，依据“最大客户让渡价值”理论......”。

8、“.....以最大化客户让渡价值为目标，以赢取高利润回报为根本，我行针对性地提出如下初步建议人员服装着装以正式的套装为主并建议佩戴胸牌以体现专业性与规范性。外墙装饰以突现本案整体的大营销主题为宗旨。装饰画价格低廉浮雕有利于制造独特性灯箱便于根据项目进程更换宣传内容大堂布置大堂布置应着重突出生态健康，人性化大厦，以及尊贵诉求等主题，这将给客户留下深刻的第印象，并为客户对于元海大厦的总体评价奠定基调。为了减少客户等待的心理成本，提升楼盘的客户认知价值，可通过在大堂内布置舒适的座椅增加室内绿化，播放轻松的音乐，放置相关的报刊杂志或宣传单页以改善接待条件。提供电脑查询系统方便顾客自行了解详细大厦详细信息。风格建议客户让渡价值最大化建议,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结提供个性化全程式对服务以提升客户的尊贵感受......”。

9、“.....尽量减少施工现场的嘈杂环境对客户看房所造成的不良影响。尊重每名客户的需求，在销售过程中仔细考虑客户的建议并结合公司实际情况认真审议后做出合理的反馈以强化本项目人性化的营销定位。其它建议客户让渡价值最大化建议二,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结整合营销策略目标市场事件营销生态健康主题人性化大厦主题城市景观主题品牌组合主题未来升值诉求尊崇高贵诉求体现综合品质优势,总体策略渠道策略价格策略媒体推广营销工具销控策略中介合作租赁策略要点总结整合营销策略概念营销策略针对本案的六大营销主题定位，通过对生态健康主题城市景观主题的概念营销来增加本案的独特性，使元海大厦在未来巨大的市场供应中脱颖而出。引发关注软文配合跟进，对概念进行初步的说明，将信息准确地传达给目标客户。大量的媒体曝光，提高概念出现的频率。通过人员推广等最为直接的方式向目标客户重点阐述概念所提供的价值，促进购买......”。