1、“.....在贩卖优质品牌商品的同时在贩卖优质的服务和环境，商品的价格带是百货店基本定位和锁定目标消费者的基础，而商品的价格带又是通过品牌商品来表现的。量贩店其实亦包含了上述的基础，但作为商品价格带是商场定位的根本，其所贩卖的商品将更趋于低廉和平价，以佐丹奴真维斯等品牌为例，其就是标准的适合量贩店经营的品牌，因为其价格带基本锁定在元以下的范围，商品的陈列以品种多，数量大来表现，而如等品牌即为标准的质贩型品牌，是针对中高收入的消费群体销售的，无论从陈列销售模式商品价格等均与上述品牌有绝对的区分。针对本案位于侯马地区，就当地而言根本没有所谓的白领和蓝领的定位和概念，所以说量贩是本案商业和销售推广的最佳定义。核心三说明侯马房地产市场泡沫严重，在沿街商铺可以销售至元单价，二级市场可以将沿街商铺炒做到元单价的情况下，平均租金仅支持元平方米天，租赁市场和投资市场比例严重失调......”。

2、“.....可见本市场在此方面是非常不理性和不成熟的。用以对应的有效方式即在统规划的基础上，在将商品和业种严格区分的前提下，以高销售单价对应高租赁单价，以单楼层来对应相应的销售返租成本和经营成本，而不进行全馆平均分配的原则，从而使后期经营的调整是局部的而不是全面的，以达到船小好调头的原则。核心四说明本案是标准的商业地产项目，绝非单商业项目和地产项目，有机的结合商业地产是本案成功胜出第页共页的基础。在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。核心五说明侯马系晋南地区个中等规模的县级市，区域经济特征不是十分明显。其商业目前的形态为中小型超市批零市场和二线品牌专卖店餐饮及娱乐休闲极不发达......”。

3、“.....市场消费力无法在这单边市场表现，消费理念及消费习性亦因此而受到制约。总之，起码意义上侯马是个非常初级的市场。本案座落在侯马火车站对面二条主要商业街的交口处，系该市的地标建筑，系典型的综合百货大楼的设计，业主的收购均价是该市目前住宅售价的约三倍，其售价和市场的租金均价比较后已显见泡沫。同时，唯其地标区位和地标建筑，该项目已成为该市的形象工程，政府从时间和目标上尤为关注，简单的换手交易已不可能，且从成本上亦无空间，除了选择个合适的业态进入定周期的经营外无其他退出途径。目前侯马的商品结构市场状况零售业态消费习性和消费指向均不支持这样个平方米体量的商场是显而易见的。不对属地市场的现状进行全面的突破，从主导市场和引领消费的角度去架构未来的经营，那么存活的可能性几乎没有。这历程有个必须的前提，即以开发商三年的经营期作为退出机制来倒推通盘销售额能否有溢价部分来支持经营期的资金......”。

4、“.....开发商拿走亿元，剩下的万元来经营三年，经营成功则万元继续产生利润，经营失败则以万元的资本体宣告破产，确保了前期的利润。经营期以商业管理公司来运作同销售期的开发商断开。经营期的资本金确定以后，第要树立此为牺牲打的概念，第二在这个资本盘面来选择底限为确保三年经营。力争求存求发展的业态和经营模式。因此，未来的商业规划业态确定将依据引领属地场表现不明显。市场经营环境均为老旧的商业环境，没有中央空调电扶梯等基本商业硬件，各商场经营管理不明显且促销活动很弱，没有成型的集中的购物中心。本案周边仍存在即将开业的或在建的商业项目，会在定程度上瓜分厂商资源和分化消费力。第页共页业种规模效益相对诸多的现有市场而言，新港市场的经营情况是最好的，其主要原因自是业种的相对集中而产生的规模效益，以该市场二楼为例，由于集中了女性服饰商品，其经营业绩和租金价格均高与楼......”。

5、“.....餐饮消费为万元城镇居民消费水准食品类年人均消费元服装类年人均消费元居住类年人均消费元，年人均可支配收入元年人均可支配支出为元在岗职工平均年人均收入元存贷款规模扩大城镇居民储蓄存款亿元金融机构存款额达亿元金融机构各项贷款余额亿元上述数据基本可以满足本案在未来的消费能力本案的商业定位量贩式复合形态的购物中心百货公司商铺化第页共页本案的基本定位以商品价格来区分市场，多业态组合的量贩式复合形态的购物中心量贩的概念是平价的为中低价格带的商品为主的，符合绝大多数的消费群体的，其不仅表现在商业经营模式上面，表现在商品能够符合侯马绝大多数的消费群体上面，在销售上也表现在以小分割面积为销售主力的销售模式上面。量贩是符合侯马此类地县级城市的经济收入和储蓄不高的人口数量相对较少的最有效的商业模式......”。

6、“.....是将多数零售业态有效集中的场所，是充分发挥商品与商品之间在销售时达到的效果的场所，是能够满足不同消费群体消费的场所。购物中心需要大体量面积支撑，对于本案的面积超过平方米，且地理位置优越，是购物中心定位是本案最佳的商业定位。各楼层定位楼层定位示意图第页共页量贩式购物中心是本案的最佳选择和定位,本案的命名建议标志的建议本案标志示意图第页共页命名的原由侯马目前最大的综合性商业设施，面积当属第侯马第家综合性购物中心，业态当属第它将拥有侯马最好且最标准的百货公司，百货当属第它将拥有侯马最大的标准的卖场，超市当属第它将拥有侯马第个室内商业街概念，商铺当属第它聘请了上海专业的公司进驻全程销售招商和管理，专业当属第第亦将代表最好......”。

7、“.....是最先启动的最关键的步骤。为了使本案销售达到最佳效果，其具备了以下的条件良好的地理环境本案地理位置占有绝对的优势，优于其它现有商场和再建商场的位置，所谓商业能否成功经营，地理位置占了以上的要素，本案在此方面无可非议。政府扶持的项目做为本案是市政府扶持的项目，是今年政府的形象工程之。由于国家在银行贷款等宏观经济第页共页方面有所控制，大都市的商业地产贷款越来越难，而本案由于得到市政府的配合，在未来购铺中能够得到当地银行的极大支持，为本案销售带来巨大的经济支持。新颖的商业题材量贩概念是最能够适合侯马本地市场的商业题材，在山西本概念是没有的，在本案中可以说是量贩的概念是唯性的是最新颖的，所有唯性和新颖的商业题材都将为本案销售带来灵魂核心。最广的受众销售本案有购铺自营的形态有返租形态等，既能够面向纯投资性购铺顾客也能够面向投资经营性购铺顾客，属于绝对的全客层销售的房地产项目......”。

8、“.....小面积分割商铺，不但可以使商铺单价提升而总价又偏低，又可以为持少量货币想进行投资房地产的顾客放低门槛，使购铺顾客受众面再度提升，并可使本案的销售利润极大化。专业的公司运营做为本提案的公司是结合了商业和房地产的专业公司，是目前国内为数不多的此类公司。本案属于标准的商业房地产项目，在商铺销售中相互依托相互存在，为有效控制本案的销售和招商工作，理应在根指挥棒下运做。这样既可避免纯销售公司为获得佣金混乱销售拿钱走人的情况，也可避免纯商业公司胡乱招商拿钱走人的情况。第页共页本案的市场状况第页共页本案销售市场调查示意图本案的销售方式第页共页销售对象细分类纯投资性客户仅做为购铺而不进行经营的。此类多为温州等地的客户以及周边地区煤矿主等范围。此类客户需要有相当的返租回报满足其投资收益。投资经营性客户既投资购铺也进行经营的......”。

9、“.....此类客户由于资金量不很充足故购铺般为小面积或低总价的。商铺与客户的对应关系投资型投资经营型原则以最大限度满足不同的购铺顾客商铺的分割标准第页共页量贩式购物中心商业规划方案山西侯马第页共页规划公司基本介绍规划公司基本介绍第页共页公司背景介绍公司主要管理人员均是具备多年外资零售店经验的资深主管，涉足百货超市市场专卖店等系列的零售业态，同时也有多家外资房地产服务机构从事多年商铺销售招商管理咨询等工作的人员。重点案例说明上海来福士广场由新加坡凯德置地集团投资，商业建筑面积平方米，由我司主要人员与上海第太平戴维斯物业顾问公司英资合作进行规划和招商工作，以量贩型品牌店为核心楼层，楼辅以品牌名店进行结合，集购物餐饮娱乐休闲为体的大型购物中心，是年上海唯开业的大型商业项目，全案以租赁店为主的经营模式。郑州丹尼斯百货由台湾东裕集团投资的，建筑面积平方米......”。