1、“.....马鞍山新都市广场第页共页二产品竞争分析因住宅类物业供不应求，仅对商业地产进行分析本地同类市场如华东国际装饰城花山路建材市场解放路商业街等规模较小品种单，无法满足消费者需求，造成消费外流南京江宁区在建中的同曦建材市场会对本案有定冲击，但距离成本和租金是本案的优势，大而全有文化有品位有创新是本案的核心竞争力芜湖建材市场开发经营很不成功，对本案影响不大。三项目定位立足马鞍山，辐射芜湖巢湖江宁的建材家俱服装家电农副产品等集散地，同时成为马鞍山南京的餐饮休闲购物和娱乐中心，成为马鞍山市新的商业中心。四分析要点优势点本案处于马鞍山新城区规划方案的重要地块，距离市中心仅五分钟车程，人流，车流引入比较方便本地块就位与宁马高速出入口，由红旗路葛羊路连通市中心，江东大道贯通南北，足可涵盖南京芜湖马鞍山三大市场，交通便捷......”。

2、“.....地段优势明显马鞍山新都市广场第页共页规模大，占地面积平方米，建筑面积约平方米配套完整，整个区域包括四星级酒店多功能商务楼家居用品批发市场建材批发中心餐饮休闲购物广场住宅别墅等位于地块北侧，江东大道和红旗北路口有个公交总站，乃将来的客流集散中心，人流汇聚，物品集散地块东即将兴建万人的居住区，花果山东己建重点中学和将建万人居住区。问题点地理位置虽然优越，但北侧的红旗路尚未建成整个项目周期长，投资规模大，必须合理筹划，建立多渠道资金来源目前项目周边环境较差，周边都是农田小路废弃厂房等马鞍山业态单。机会点马鞍山市的整体经济目前正处于高速发展的起步阶段，且基础雄厚经济环境优越全国整体的房地产市场正处于新轮的景气周期，近期介入市场的时机很好国内宏观经济形势向好，投资者信心增强......”。

3、“.....但又都在近两年逐步得到发展市府重视并大力支持本项目己列入今年市政府实事工程，将有力的推动本项目的顺利展开国家大店选址法和商业网点规范在年内出台，将保障本项目的顺利实施和升值空间。威胁点如果项目的开发周期较长，前期运作不顺，后期可能要面临市场下滑的风险周边城市，如芜湖江宁都在积极发展规模化商业市场，后期会对本项目的经营带来竞争压力第三篇总体规划规划思路借鉴国际流行的第五代商业地产模式模式，同时保留了商业步行街等传统业态特点，力求在购物环境休闲娱乐旅游文化等方面与商业地产达到完美结合。马鞍山新都市广场第页共页本着以人为本，因地制宜的原则，将现代的建筑风格与传统的徽派建筑元素揉合在起，以强化该区域的传统文化气氛和旅游功能。未名湖畔绿地廊桥及商业街景观采用中西结合的方式，突出视觉效果。宾馆酒店及休闲娱乐项目的设计则采用现代建筑设计理念......”。

4、“.....整个广场以美化绿化和亮化为目标。做到四个最，即市场面积最大，中外餐饮最全，传统文化气氛最强生态环境最佳。将本项目打造成为马鞍山市最为繁华的商业中心和不夜城。二总体规划本项目规划的整体结构为两条绿轴个中心区和五个功能片区，其中中心区围绕两条绿化水景主轴交叉处形成新区公共活动与休闲空间两条绿轴将地块自然分割为五个片区，五个片区则以种向外的商业功能渐次过渡为内向的商业与居住功能，使整个区域形成分布合理功能清晰过渡自然人天合的生态环境。两条轴向绿化带以基地内现有的东西向水系和沿规划的东西向干道为依托形成横向绿轴，其向东与城市滨河绿带相连，向西则与西部地块径连南北向沿规划干道规划了条纵向绿轴，从而整个新区形成十字型伸展的绿化网络。通过轴线与道路的引导作用，使地块内部的土地增值。中心区以水系与绿化景观为背景规划大型主题广场......”。

5、“.....底下二层为大型商业广场，聚集人气，使整个地块升值。五个功能区片区为宾馆写字楼与餐饮娱乐区该区靠近江东大道与葛羊路交叉口，是马鞍山市的东大门。规划在交叉口处设高层次的宾馆和写字楼，二楼外形上相互呼应，构成姐妹楼态势，将建成城市的标志性建筑商品质量售后服务和消防安全等方面作出明确规定。建立区域性的政府监督中心。马鞍山新都市广场第页共页我们计划邀请工商税务技监安全和消协等政府部门派员到市场合署办公，组建区域性的监督中心。方面加强对从业人员的知识培训与指导，另方面对违规行为进行监督处理。建立行业自律组织，实施内部监督。建立行业自律组织，是培养从业人员自我管理的条有益经验。市场管理人员将主动参与行业组织活动，积极引导从业人员合法经商诚信经商，主动疏导矛盾，提高从业人员素质。统招商统宣传，严格分区功能。强化员工服务意识。我们将加强对管理人员的培训入手，强化员工的服务意识......”。

6、“.....挖掘文化与旅游价值。充分考虑建筑的地方特色，除在住宿餐饮娱乐等外，还设计了主题广场古戏楼茶楼舞台华表与石雕等文化元素，并在经营品种上已安排了旅游小商品土特产品风味餐饮等。拟安排些地方戏联唱说书高跷舞蹈杂耍古代名人模仿腰鼓与舞龙狮等传统文化娱乐活动，借以渲染广场的文化气氛，提高文化品位，赋以旅游功能，繁荣与活跃市场。规范物业管理。马鞍山新都市广场第页共页广场建成之前，将建立或委托物业管理公司实施日常物业管理，包括物业维修绿化保安和市场活动安排等......”。

7、“.....支出为负。投资回报分析马鞍山新都市广场第页共页总利润财务费用万元税后净利润万元项目利润率投资利润率年投资利润率实际资金利用周期年二财务说明宾馆的转让未考虑利润财务费用中考虑了土地分期付款，但计算利息，也考虑了融资成本所有出让均价比目前市场价格低，较保守也未考虑上涨空间实际上，商业物业以招租为主，本计划书未作调正，仅考虑市场培育期部分租金收入......”。

8、“.....且所涉行业为商贸餐饮娱乐宾馆物流加工业等行业，其开发进程恰与马鞍山市的未来发展同步，可以预见将获得显著的社会效益和可观的经济效益。显著增加城市经济总量与财政收入该项目建成后，万平方米的商业性经营面积及配套，预测可实现年销售额超亿元，年综合税收超亿元。马鞍山新都市广场第页共页触发产业链上下游产业和相关服务业的发展本项目以商贸服务业为龙头，其经济能量将通过产业链传递到上下游产业和相关服务业如加工业餐饮业宾馆地产等。同时人气积聚万商云集也将吸引更多的具有战略眼光的投资商来马鞍山投资。有效地改善就业状况未来几年内将有数以亿计的农村劳动力转移到城市，社会就业形势十分严峻。本项目全部建成之后将向社会直接提供就业岗位个左右。促进招商引资投资环境改善，市场繁荣，必将促进马鞍山市的外向型经济发展。城市功能明显增强本项目处于老城区与新城区的交叉区域......”。

9、“.....同时，本项目建成之后，由于商业功能的健全，将使马鞍山市的消费变输出为输入，从而强化马鞍山市的中心城市地位。有效经营城市本项目建成后，将大大改善区域环境和城市配套，政府将在周边地块的出让上获得回报。马鞍山新都市广场第页共页第六篇营销计划营销策略本项目延聘上海著名房产营销策划公司上海华燕置业策划有限公司担任本项目的全程营销策划。通过大量的市场调查，充分了解消费者的心理与需求，充分了解本区域及周边区域同类物业的状况，根据不同物业的特性，制定适销的营销方式。在批发市场项目上，我们与浙江万事利集团等建立战略合作伙伴关系，充分利用他们的社会资源和开发经验进行运作。二招商计划项目招商是本项目开发过程的重要环节。招商的切入时机招商的前期调研与策划是决定招商成功与否的主要因素之。同时，鉴于该项目开发是有城区规划建设功能特性，招商工作不仅需与城区发展相协调，而且要与马鞍山城市社会经济发展相协调......”。