1、“.....特别是写字楼物业的开发形势不容乐观，对于本项目的规划市场定位营销建议等在此背景下展开。第二章项目规划概况基本情况项目名称西宝花园通宇大厦建设基址西安市碑林区振兴路中段土地性质居住用地......”。

2、“.....项目地块价值分析概况本项目地块属于城南板块，位于城南板块和城内板块的接合部，交通便利。作为写字间酒店高层住宅，区域开发成熟，住宅与写字楼人气仅次于西南板块西高新。面临振兴路城市支线道路，闹中取静，适合于个性内敛的企事业单位和人群。但作为写字间酒店，弱化了商业价值，可以说是利弊参半。商务用房价值与竞争状况从中观环境看，目前西安市已建在建待售的写字楼面积需要年时间消化，竞争压力巨大从微观环境看，此区域距离城区南郊西高新较近，交通便利，周边社区配套成熟，区域内同类物业销售经营状况良好，如果能够实现产品差异化，必然具有竞争优势从宏观环境看......”。

3、“.....短期内尚不会形成压力。周边写字楼调查表项目名称地址层数总面积售价元租价元售租率备注海联大厦振兴路北口西地下车位租金元月精英大厦振兴路中段泛美大厦南稍门什字租价不含各种服务费伟业佳大厦南关正街车位租金元月调研分析此区域写字楼入住率良好，需求旺盛售价普遍在元，租价均价为元月。西安市部分三星级酒店调查表酒店名称标准间折扣价元天套房数地址陇海大酒店解放路建苑大厦五味什字钟鼓楼大酒店社会路延炼大厦南二环东方大酒店小寨西路城市酒店南大街鸿业大酒店含光北路民航大厦劳动南路金海大厦莲湖路文商酒店骡马市解放饭店火车站万达圣和酒店友谊东路民生大酒店南大街房地大厦东五路钟楼饭店钟楼从上表可见，大部分三星级酒店标准间价格在之间，客房数差距较大，主要是建筑规模因素限制全年平均住房率大致在。经了解，酒店经营风险较大，客房数少了，经营成本摊销大，客房数多了，空置率风险较大......”。

4、“.....基准价格为元天。本方案经济核算的住房率基数为。本项目的长期经营效益主要体现在酒店及配套功能的经营上，而从调研的情况看，经营情况较好的三星级酒店，如钟楼饭店具备独特的地理位置和老字号品牌效应民航大厦以商办为主，优势在于旅游资源和旅游管理经验陇海大酒店除了良好的地理位置外，更重要的是经营管理水平较好，以会议接待为主。另方面，酒店客房收入受经营管理成本客房数量淡旺季等综合因素的影响，收入有限，不可能有太大的突破。但相应的配套服务功能，如餐饮娱乐，由于利润率较高，较高的上座率对利润的影响较大，成为大多数酒店追求的目标重点。因此我们建议，本项目经营以会议接待为主，商务出租和旅游散客为辅，以提高入住率为目标，特别是以配套服务功能的经营管理为重点。酒店管理充分考虑自身经营管理能力和资源，建议引进专业酒店管理公司进行经营管理。住宅价值与竞争状况此区域周边同类在售住宅楼盘较少，可比性不强......”。

5、“.....两者之间有个明显的价格空档高档楼盘价格在元以上，名为住宅，实为商住低端普通住宅为元。这也是本项目产品差异化定位的最佳入市机会。从以上调研分析可见，本区域住宅写字楼酒店物业微观环境较好。写字楼需求较旺，住宅建议采用差异化策略，即切入高端与普通住宅之间的中端市场。第四章产品设计建议综合楼写字间目前西安市各类项目能够提供的停车位地下停车场为个综合楼门前停车场约个停车位住宅楼西侧空地建做停车场停车位约个。共计个停车位。供需差额为个。停车场的使用管理综合楼门前个和楼后裙楼下个车位供酒店使用地下停车场个车位供住户和写字间共同使用住宅楼东侧个供写字楼用户使用。建议使用卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理临时卡......”。

6、“.....其余按市场价对外销售停车场除酒店留用个，机动车位留出个外，其余个出租。方案写字楼中留出自用办公，其余写字间出售酒店自营配套功能可自营或内部承包或出租住宅楼户按成本价内部销售，其余按市场价对外销售停车场除酒店留用个，机动车位留出个外，其余出售。价格定位项目销售均价元出租均价元月可租售面积备注写字间酒店客房天配套功能不计会议室停车场万元个个个住宅内部销售方案只计土地成本和建安成本方案住宅公开销售方案方案第六章开发进度本项目在资金充足的情况下，宜采用同步开发策略，即综合楼与住宅楼同步进行同步完工。开发周期估算为年......”。

7、“.....土地费用本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。前期工程费用包括工程勘察费工程设计费前期工程咨询费等项费用。按建安成本的取费。建设配套费用包括招投标费市政设施配套费消防设施配套费天然气公网初装费抗震设计审查费定额编制管理费质量监督费劳保统筹基金新型墙体材料专项费用结建人防工程押金散装水泥保证金排污费环卫费水增容费电力增容工程费等。按建安成本的取费。建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按元方案，元方案，综合楼按元，写字楼装修按元，酒店及配套服务功能装修按元计算，本项目建筑安装工程总造价为万元方案，万元方案。室外工程费室外工程包括小区道路绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按元计算，本项目的室外工程费为万元。工程建设监理费按建安工程总造价的计算，共计为万元。建设单位管理费按前六项费用之和的计提......”。

8、“.....预备费按建安成本的计提。建设期利息按本项目建设期二年，贷款额亿元，每年贷款万元，年贷款利率计算，利息总额为万元每年为万元。项目总投资估算综合以上至项费用，本项目总投资估算为万元方案，方案。项目总投资估算表方案费用名称费用数量万元土地费用前期费用建设配套费建安工程费含装修费室外工程费工程监理费管理费预备费建设期财务费用总计项目总投资估算表方案费用名称费用数量万元土地费用前期费用建设配套费建安工程费含装修费室外工程费工程监理费管理费预备费建设期财务费用总计财务评价方案即住宅层户，写字间全部出租除自用部分外，酒店及配套功能自营，停车场出租个。财务盈利能力动态分析营业收入营业项目营业收入万元计算依据住宅楼销售内部出售元，公开销售元写字间出租年出租率元酒店客房营业收入年按的住房率，平均按床标准间元天配套功能营业收入年元月......”。

9、“.....保平经营酒店客房营业收入年按的利润率计算配套功能营业收入年按的利润率计算，不含会议室停车场出租年出租率合计年未计住宅楼销售利润万元全部投资的现金流量表单位万元时间项目现金流入量合计自有资金投入主营业务收入借入资金现金流出量合计土地费用前期费用建设配套费建安工程费室外工程费工程监理费管理费利息归还借款本金其他费用现金净流量投资回收期估算项目总投资的回收期为年。假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息投资回报率计算按年经营周期不变价计算，每年为盈亏平衡分析住宅销售的平衡点是即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑酒店经营的平衡点即住房率达到能够保本经营。写字楼经营的平衡点物业管理费按元月计算......”。