1、“.....例如，许多养老院 是三四个老人合住间房，有的甚至六个老人合住间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人般都有套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生 活习惯，特别是不同的起居习惯，要让几个老人合住间房，很多老人就不愿意去住。 据出国调查资料显示，美国和英国的养老院，都是个老人住套居室，包括间卧 室间客厅厨卫。相比之下，差距甚大。除了住房这个硬件条件差外，还有 软件条件，诸如生活服务医疗服务以及伙食水平，我国的养老院大多处于较低的档次 。因此，今后我国的养老院建设，不仅要稳步地适度地增加数量，而且更要注意提高 水平。也就是要从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养 老院里住得好，生活得舒适，使许多老年人愿意住养老院。 医护型养老院 在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已 经有了定数量......”。

2、“.....因患了些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可 以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住间类似旅馆的房间，即卧室与 卫生间在起。因为这些老人天到晚躺在床上不能行动，般不需要带有客厅和厨房 。养老院对这些老人进行小时的医护，包括诊断治疗吃药打针穿衣吃饭 大小便洗脸洗澡直至睡觉翻身有的病人自己无力翻身，都由医护人员进行护理 。住这种养老院与住医院进行特护差不多，但费用比医院特护便宜得多。 在我国，目前还没有专门的医护型养老院。但在有的养老院敬老院中，拿出几 间房照顾生活不能自理的老人，进行小时的医护，使这个养老院也兼有医护型养老 院的职能。 世界各国城市众多，情况各异。以上种老年住宅，只是概括出的有代表性的形式 。由于有的形式目前还处于萌芽状态，因而适当地介绍了些西方国家的老年住宅形式 。由于我国各城市存在着较大的差异......”。

3、“.....有的老年公寓还可能兼有以上两种或三种专门老年住宅的功能。 二，美国养老地产 ，美国养老地产的历史 美国养老地产从无到有，随着其地产业的发展不断发展，如今已形成非常成熟的体 系。回顾美国老年地产的发展史，对于新兴市场的老年地产的发展颇具借鉴意义。 ，老年地产的成熟阶段及特征。 由美国的老年地产的形成可以总结如下关于成熟老年住宅的主要发展阶段及特征 ，美国老年地产的开发现状，美国养老地产的分类状况 美国具有设施完善的老年住宅体系。日前，美国老年住宅模式主要有五种类型独 立式老年住宅老年公寓养老院护理院和老年社区。式老年住宅主要满足有自 理能力的老年人的需求，般分为普通住宅和老年人专用住宅。普通住宅的费用般较 低，并且注意提供完善的社区功能。而老年人专用住宅则有专门的服务人员提供老年人 所需服务但般不包括医疗和护理服务......”。

4、“.....并有完备的保卫和报警系统。 美国的老年公寓般分为三类自住型老年公寓陪护型老年公寓和特护型老年公 寓。自住型老年公寓通常不为老年人提供任何与日常生活药物服务有关的协助，但会 提供完善的社区服务。陪护型老年公寓则向老年人提供与日常生活有关的各种服务，包 括做饭帮助洗澡洗衣体检及其他个人生活方面的服务。特护型老年公寓除了上面 两种类型所提到的服务外，还提供全面的医疗服务。美国老年公寓及护理业项目投资中 心估计，美国的老年公寓设施每年平均增长幅度超过，现在有超过个老 年公寓遍及全国。 在美国，老年社区在近十多年来发展迅速，它们大多为私人投资并进行商业化运作 ，社区中提供各种专门为老年人服务的配套设施，逐渐形成了老年产业的发展基地。太 阳城中心是美国较大的老年社区之，于年开始建设，已经成为全美最好的老年 社区之。这里的居民必须是岁以上的老人......”。

5、“.....社区提供货品齐全的购物场所，包括餐饮邮政和宗教服务在内的完备服务 ，以及专业化的医疗服务和丰富的娱乐休闲服务。太阳城中心现有来自全美及世界各地 的住户名，且直处于持续增长的态势。 美国太阳城中心的居民必须是岁以上的老人，陪同老人的中青年人年居住在 中心的时间不能超过天。社区内设计建造了各种户型以适应不同类型老人的要求。 美国太阳城中心现有来自全美以及世界各地的住户万户，并直处于持续增长的态 势。整个社区由包括太阳城中心家庭别墅国王之殿连体别墅湖中 之塔辅助照料式住宅和家庭护理机构庭院和阿斯顿花园出租的居住 公寓以及自由广场辅助照料式住宅和家庭护理机构六大居住社区。以上各社区共 同享用个邮局超市医疗机构银行和教堂。 在太阳城中心，无论您选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。连体 别墅中的套住宅价位从万美元到万美元不等......”。

6、“..... 在太阳城中心，每人每年享用综合会所的费用为美元。享受的康映了房地产业与整体国民经济的合理比例关系，保持这种比例就足于满足 生产和生活对房地产的需求。因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，它不能脱离整体经济而肓目发 展。 表年和年美国房地产业与其它产业主要指标比较 通过对美国房地产业的考察，笔者认为美国房地产业具有如下特点 房地产业发展与社会经济发展比较协调 美国房地产业的发展与整体经济发展比较协调，这在上面的数据中已体现出来。之 所以如此，主要是房地产投资者的风险意识强，投资决策科学，对经济发展与房地产业 的关系把握得比较准确。投资者在决定房地产投资的每项决策之前，往往要作大量的 分析研究，从人口增长就业情况供求关系投资机会等等作大量的研究......”。

7、“.....对前十年的情况和后十年的预测都要仔细研究，然后在研究的基础 上，设计投资数学模型，进行模拟的资金流量检验。因此，美国房地产虽然也有周期性 波动，但涨跌幅较小，很少有象日本香港那样的大起大落。 房地产业发展与经济发展的协调性还体现在对住宅购买力的分析方面。由于美国联 邦国民抵押协会的按揭标准规定，确定个人购房按揭还款能力的指标是即借 款人每月的供款额般不超过家庭月收入的，如果借款人还有其他债务如供车 等，则供楼款加其他债务支出不能超过家庭月收入的，如果超过此限，那么就被 认为是住房负担过重，买房者应该另外选择较便宜的房子。房地产开发商根据这个指标， 结合对民众收入的调查，对住宅价格进行定位，就可以较好地保证所建设的房屋与民众 购买力相协调。 二商业房地产以租赁作为主要经营方式 美国象商场办公楼工厂等商业房地产主要以租赁为主要经营方式......”。

8、“..... 但比例比较小，而且买卖往往是整幢转让，受让者再分租，分割出售的很少见。房地产以租赁为主要经营方式，有如下优点有利于房地产的专业化规模化经营可以减少了 公共部分产权分割带来的许多麻项有利于租户盘活资金，资金不会被套在房地产上， 且进退容易有利于房地产证券化的发展。房地产租赁经营的另个好处是，提高房地 产市场分析的效率性，由于房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关 系以及社会整体经济形势，租赁经营将使房地产价格的透明度增加，收集信息的效率提 高，克服了房地产售价的易变和不可捉摸性。经济学家认为正常的房地产市场，从投资 角度来看，房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生租金的能力。这就是为 什么有关房地产经济的理论估价方法等般都是建立在租金分析的基础上的，而比较 少用售价来分析。 三房地产业经营的规模化专业化程度高 现代社会的发展导致了社会化专业化分工......”。

9、“..... 美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商建设商中介经纪商保险商抵押 服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商，负责地块的规划设 计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险抵押信用风险产权保险风 险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。由于分工细，每市场参与者都对本行有丰 富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州甚至跨国的集团公司，开发的房地产 上规模上档次，房地产管理也上档次高效率。例如，美国最大的写字楼投资者之 写字楼投资信托基金公司拥有幢写字楼，总 面积万平方米，分布在个州。 美国房地产投资的专业化还体现在用房的不建房，建房管房的不用房方面，例如大 型商业中心，般都是由大型房地产公司或基金开发并持有产权，然后由商家租赁 经营。 四房地产贷款结构以消费市场为主 美国的房地产抵押贷款以消费市场为主......”。