1、“.....护理中心建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务二是作为学院高级家政专业学生的实训基地。三可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。餐饮中心老年人食堂为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务商务餐厅建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅兼西餐厅等，以满足办公会议接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。康乐中心建议该项目室外设置羽毛球球场门球场钓鱼池，苗圃预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施室内设置阅览室放映厅书画室网吧棋牌室健身房乒乓球室台球房卡拉室等。以满足老年人学习娱乐健身的需要。养生中心建议该项目设置养生中心，包括美容美发足疗按摩香薰桑拿汗蒸能量房等。办公和会议中心协会办公区建议该项目设置协会办公区......”。

2、“.....组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前重庆市岁以上的老年人以上参加了各种民间协会，而三高老年人群该比例高达以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另方面也可以为各种民间协会提供活动场所。会议中心建议该项目设置能容纳人的大型会议厅间，设置中小型会议室间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前厅服务走廊和配套的服务贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议培训聚会等提供全方位的服务。商业中心据调查，目前重庆市的养老服务机构大多建在风景区，远离商业区，商业配套设施缺乏。而目前重庆市的养老服务机构大多为民办，规模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便......”。

3、“.....建设包括超市商场精品商店银行保险邮局等商业配套设施，方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另方面也可以为周边的养老服务机构和居民提供商业服务。寓区环境建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带同时在学院原有的自然景观基础上，通过广场绿化庭院景观园艺小品，打造景致独特环境优美的寓区景观。突出绿意生态健康别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造小桥流水人家的生动意境。环境规划包括以下内容沿湖绿化滨水景观休闲广场广场绿化庭院景观园艺小品林荫小道运动场四建设周期该项目分为期建设期工程容量达到人，投资达到万元房间配套设施按人均元测算，人，需要资金万元水电气网络电信电视等基础设施测算万元。规划立项征地和报建手续费用测算万元。建设周期年，年月至年月期间完成。第二章投资估算及资金筹措投资估算期投资估算土地费用约万元新征土地亩......”。

4、“.....每个床位平均投入万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元三总投资估算二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第三章投资效益预测投资效益预测年均营业收入客房收入，万元张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元月月约。万元护理收入。万元按的入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元月月约。万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入，万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约。万元商场收入。万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。养生收入。万元按每天有的人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计，平均工资元月含福利人元月月万元管理费用。万元按营业收入的计算。万元......”。

5、“.....水电气费用万元按营业收入的计算。万元。万元营业费用合计。万元营业成本。万元餐饮成本。万元老年餐饮。万元按老年公寓营业收入的计算万元。万元养生成本。万元按养生营业收入的计算万元。万元营业成本合计。万元营业税金及附加。万元营业税。万元万元。万元城建税。万元万元。万元教育费附加税。万元万元。万元营业税金及附加合计万元注未计算所得税，民营养老机构可以争取政府减免。年均营业支出。万元三年均营业纯利润营业收入营业支出。万元四项目投资回收期期项目投资约万元，年均纯利润约万元，投资回收期万元万元年。年预计期项目投资。年收回成本。该项目期投资预计在。年内能收回成本，所以，投资回报周期在合理的范围内。第九章项目风险分析及规避建议项目风险分析观念的风险中国是个家庭观念非常强的民族，养儿防老的传统观念根深蒂固，到养老公寓养老还没有被大多数老年人及其子女说接受......”。

6、“.....另外还有的子女怕父母入住老年公寓生活不习惯，而不愿将父母送到老年公寓。所以，要让大多数老年人及其子女接受到养老公寓养老还需要个漫长的过程。因此，本项目风险之就在于老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可程度及时间长短。价格的风险目前，镇江市的人均收入和整体消费水平与其他发达城市相比还有较大差距，人们对老年公寓的价格水平的接受度不高。据调查，镇江市的老年人及其子女对入住老年公寓能接受的价格在元月以内的占。当然这也是因为镇江市目前还没有高档的老年公寓，人们更多的是根据现有的老年公寓来评价的缘故。但该项目作为镇江市第个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作定的风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。季节的风险由于该项目处于镇江市的旅游风景区，消费的季节性较强，消费的淡旺季较为明显......”。

7、“.....会对项目的收益带来不确定的因素。交通的风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处乡村上，道路条件差，只有条路通公交车，另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来的老年人及其家属，还是到来度假开会和其他商务活动的客人都将带来极大的不便。从而影响该项目的经营。多元化的风险该项目最大的特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目的风险，该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品的生产企业和销售商来展销产品能否吸引镇江市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化的产业发展来分散投资风险的设想存在不确定性。二风险规避建议老年公寓的市场需求很大，拥有很好的社会效益和定的经济效益，是个充满商机和可行度较高的项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群......”。

8、“.....为他们量身定做他们所需要的服务，吸引他们入住要重点打造项目的老有所为的养老模式，要在镇江市独树帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老有所为的平台，要打好项目的合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓的优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化的发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化的产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园的中心，是建议引入镇江市的三甲医院，为整个上党养老产业园的所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为镇江市其他的养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目的地位，吸引更多的老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金......”。

9、“.....减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴的各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关的税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目的营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性的营销方案，加强老年公寓的营销推广和宣传，扩大老年公寓的影响，让更多的老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第四章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发展的需要建设条件以及工程技术的可行性，还是从该项目日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造镇江碧云老年公寓项目都是比较有利的，预计经营效益较好，是值得建造的。目前镇江市养老服务机构大约有的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入驻养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场缺口将非常大......”。