1、“.....建设范围万福园位于万福路象山段两侧，东与城市建成区相连，西接临桂县，面积平方公里。园区开发的战略意义环顾世界著名旅游城市发展历程，依托园区独特的资源，构筑彰显城市形象的地标工程是城市发展的明智之举。万福园将规划有自己园区内独特的地标工程,如园区内的福文化广场云端剧场索道式观光酒店山顶网球场等。概览桂林的旅游，万福园的核心城市区位，更彰显其在同类型资源中的独特之处和不可多得的开发优势。以视角，俯瞰桂林的旅游桂林山水甲天下，但是缺乏与其知名度相匹配的项目活动桂林市酒店众多，但是缺乏大规模高档次的集群式酒店桂林市发展以服务业为基础，但是没有统的，能够与国际接轨的标准化服务桂林旅游景点众多，但是没有整合成相互关联的旅游网络桂林历史名人英雄人物众多，但是现代桂林人缺少区域自豪感。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述地处象山片区......”。

2、“.....将有望引领象山片区的功能转型。象山区的发展要拓展新的发展空间，让老城区的发展与新区建设相得益彰。按照南拓雁山西连临桂的设想，本项目处于枢纽位置，战略地位十分关键。万福园的成功开发，将有望引领象山片区的功能转型。项目的定位象山区，现在作为整个桂林的大型购物金融中心高端酒店云集，万福园将成为桂林乃至广西和全球的文化游憩商务区，未来万福园区域价值将是桂林城市价值的种直接体现。项目建设的必要性项目建设是桂林市社会经济发展的需要在桂林市经济和社会发展十五规划中，建设现代化国际旅游城市被确立为两大战略目标之。规划中提到，把全面加快以旅游为龙头的服务业发展作为产业结构调整的着力点，不断提高服务业增加值占生产总值的比重和服务业从业人员占全社会从业人员的比重。由此可见旅游业在桂林国民经济中的重要地位。万福园建设是桂林市委市政府根据桂林旅游发展的需要，适时推出的个重点项目，必将对桂林的旅游发展起到积极的促进作用......”。

3、“.....独特的旅游资源优势决定了其在全国旅游业中具有不可替代的地位和作用。多年来的实践证明桂林始终是中国最有影响的旅游城市之，是国家主要涉桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述外旅游接待地区之，是国家非贸易外汇的创汇基地之。桂林旅游业在广西旅游业中的地位和作用桂林旅游业在广西旅游业中居龙头地位。多年来，桂林每年接待的海外入境旅游者国际旅游外汇收入均占广西总量的以上，其它各项旅游经济指标和软硬件建设，总体上也处于领先位置。旅游业已成为桂林市国民经济的重要产业旅游业是国内外投资者在桂林投资最积极的领域，投资总额居桂林市各行业首位，占全市外商投资总额的以上。旅游业已成为桂林市第三产业的先导和支柱。桂林市尤其是市区的第三产业是随着旅游业的兴旺而繁荣起来的。年，桂林市市区旅游业增加值达亿元，占市区的，占市区第三产业增加值的。旅游业对市区增长的贡献率为......”。

4、“.....旅游业是推动桂林城市建设和环境保护的催化剂旅游业的迅速发展，极大地激活催化了桂林人城市建设和环境保护的意识，加快了这两方面的建设步伐。世纪年代中期以前，桂林城市仍然破旧不堪，基础设施极为薄弱，人称南北条中山路，东西座解放桥，航空铁路均处于饱和状态，进桂林难，出桂林更难。从七五时期开始，桂林市投入巨资进行大规模的城市改造和环保治理工程建设，使城市建设和环境保护跃上了个新台阶。目前，桂林市正以前所未有的力度加快城市基础建设和环境保护工程步伐，个崭新的现代化的桂林即将展现在世人面前。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第章概述旅游业是桂林市财源的增长点年，桂林市市区旅游业提供税收亿元，占市区预算内财政收入的从旅游行业收取的管理费约万元，占市区预算外财政收入的。至年，桂林市旅游总收入占到桂林地区的，在政府中的规划中，将进步提高旅游业收入所占比重。可见，旅游业已经具备培育成为桂林市国民经济主导产业的基础和实力......”。

5、“.....对旅游地的社会文化十分好奇，往往对地方传统文化本地商品等方面表现出浓厚的兴趣和有着较强的需求。为了迎合这种需求，当地人会大力挖掘传统文化价值，创造出带有地方文化特色的旅游产品。这样，在定程度上有效地保护了原来可能处于停滞甚至萎缩的地方传统文化，有的还重新焕发了生命力。例如桂林市壮瑶侗度开发旅游资源，使之成为条完整的产业链，有利于社会主义的经济发展。项目建设将有效解决周边部分农民的就业问题，增加社会就业。同时，也大大的改善了周边的生态环境，提高周边的生活条件，促进地方社会经济的发展。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析第十三章风险分析基于科学的发展观，我们对项目发展前景预测的同时，还应分析识别该项目在建设和运营中潜在的可能风险。通过上述各章的分析研究，本项目主要风险因素有工程风险资金风险外部配套条件等，详见下表......”。

6、“.....这里主要对其在如下几个方面的风险进行分析，并提出相应规避对策。市场风险分析市场风险包括资金风险招商引资风险和旅游人数增长风险。资金风险本项目建设总投资达到万元，前期所需启动资金由政府拨款与业主自筹，自筹金额在业主承受范围内。风险般。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析招商引资风险旅游产业本身具有高投资高风险低收入慢回报的基本特征。在目前桂林拥有众多知名度较高的旅游景区景点的情况下，新建项目能否脱颖而出，这是投资商最关心的问题。本园区规划的前提是差异化生存，与现有旅游景区景点尽可能避开正面交锋，在结构上形成互补，有互利互惠，相互促进的作用。投资商根据市场的大小做出是否投资的决策。桂林度假休闲旅游产品有市场，但市场是否如预计的那样大，有赖于投资商自己对后市的判断......”。

7、“.....旅游人数增长风险市场经济是个动态的经济，不确定因素很多，如近两年的金融危机使经济增长放慢会打消部分游客的出行计划，使得游客总量增长停滞不前。即使到桂林的游客总量基本是稳定增长的，由于本项目的口碑尚未建立，游客是否认同本项目的形象和产品定位还未可知。要达到国内外游客万这目标，要求客源发展速度要保持定的水平。资源风险分析万福园历史文化生态旅游资源虽然比较丰富，但尚未建设完成，宣传也未启动，文化创意产业虽依托每年举办国际摄影比赛积聚品牌力量，但品牌自身延伸力量有限。园区内现有旅游产品较为有名的是桂林国家森林公园与甑皮岩遗址公园。总体来说，知名度还比较低，而桂林市知名度较高的旅游景区景点众多，如七星公园象鼻山公园两江四湖环城水系漓江景区乐满地印象刘三姐等可能会分流众多游客，还需要通过大量的宣传和促销工作，才能达到预期的目的，因此，客源桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析人数的实际数量有可能会低于预期......”。

8、“.....建设项目众多，其建设周期可能会延长，可能会增加投资和经营风险。社会文化风险旅游开发项目的建设可能对当地社会文化产生些消极影响。由于本项目投资较大，游客众多，面向的又是具有较高消费能力的消费者，可能会导致附近社区的局面和部分外来人员产生依靠本项目谋利的心理并付诸行动，助长其趋利的不良习气，可能导致游客和投资商的利益等受损，在种程度上，会影响周边社区的风气。风险的规避和对策风险分析的目的是研究如何降低风险程度或者规避风险，减少风险损失。在预测主要因素及其风险程度后，应根据不同风险因素提出相应的规避和防范对策，以减少损失。针对该项目的具体情况，可采取以下几条措施作为防范和控制风险的对策。多元化筹集资金在市场经济条件下，可以多种渠道吸收开发建设资金。由于本项目有五个主题，分别是历史文化观光商贸旅游田园观光娱乐休闲度假和户外旅游休闲。这些主题可以获得众多的支持，如业主资金压力较大......”。

9、“.....大大缓解资金压力。在项目的实际进行中要通过招标投标来进行资金和施工的选择。桂林万福园项目策划及可行性分析报告第十三章风险分析实行市场化运作从项目立项开始，前期准备建设施工，到建成后经营系列过程都应实行市场化运作，其中包括建设施工队伍的选择，施工方案的确定，旅游线路的选择，旅游项目的增加和减少，门票的制定，旅游管理组织和部门的人员安排都应引进市场机制，这样才能保证尽可能取得良好的经济效益，减少风险损失。保护好森林和农田资源对现有的大面积的森林应做好培养和管护，并在此基础上进行技术改造，讲马尾松为主的森林改造为具有较高生态效益的复层针阔叶混交林，丰富植物品种，提高森林资源的质量。区域现状有较多基本农田，以保护为主，少量建设游客观光和体验农耕文化田园生活风味美食的基本设施。差异化经营要形成错落分工差异经营的旅游业发展局面，必须大力发展新型的差异化的旅游产品。根据桂林市的实际情况......”。