1、“.....批准预售项目的个数达到个,批准预售面积万平方米,同比增长。从市场看，截至年底,依然不断有新盘出现在市场上,开盘认筹等营销活动不断,显示出市场的供应量大的局面。商品房销售面积东莞市近年房地产销售面积万平方米销售面积东莞全市商品房销售面积年度同比增长最大，销售面积达到万平方米，是年的倍年销售面积为万平方米，同时与同期东莞市批准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。商品房空置面积东莞市近年房地产空置面积万平方米空置面积年全市商品房空置面积万平方米,比去年同期增长年全市商品房空置面积万平方米，比同期增长,年的增速有所减缓,是同期销售面积的，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场预警信号。通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年已经有所下降，市场需求走向稳定......”。

2、“.....城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的行政用地，总面积平方公里。近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。东莞城区内交通路网发达，莞太路东莞大道莞长路莞樟路莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密的联系。城区行政区域面积平方公里万江区平方公里莞城区平方公里东城区平方公里南城区平方公里中心城区规划城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水的指导思想，东南方向为城市主要发展方向。规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城南片区南城片区和万江片区。设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。市级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城万江设区中心。工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射发展的整体布局......”。

3、“.....规划中的城区是东莞市进行城市化建设的重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的现代化的名城。其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有平方公里的土地上，进行了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施的相继投入使用，个暂新现代化的城市不久后将出现在南城片区，成为整个东莞市的经济行政文化中心。东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的个区行政区域面积平方公里，已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店旗峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发，已将东城区建设成为最适宜居住的区域。东城区是未来年重点规划建设的区域，从东城区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民生活质量将进步提高......”。

4、“.....万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅河之隔。在四个城区中经济相对较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。中心城区各区商品房发展状况莞城区地产开发以旧城改造为主莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和，片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以旧城改造为主。目前的房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道附近将会出现批高档住宅项目,东江沿岸也将成为东莞的高档住住宅商业和商务区。总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布产生热点的可能。东城区作为传统的商业和高尚居住中心开发建设逐步走向稳定东城区面积较大，分为几个片区靠近莞城的花园新村片区商业繁荣，地产开发也相对较早，土地供应较少旗峰公园和虎英公园片区，依托优越的自然环境资源，开发大批高档住宅项目，如新世界花园愉景花园金月湾花园等......”。

5、“.....从发展的趋势看，将作为东莞城区的核心商圈存在，处于商圈内的大型商业项目是目前东城房地产的热点。从近期来看，商业项目在东城房地产中的比例较大东城区东部及南部区域，因地理位置和交通的劣势，直作为工业区存在，房地产开发极少。东城区房地产前期项目销售剩余面积达万左右，年内将新增供应约为万左右。住宅供应量逐步放缓。根据东莞市土地储备中心提供的数据，东城区近期土地储备约余亩。东城区的住宅开发水平得到了很大的提高，产品结构形式开始得以丰富，价方法本项目价格定位主要是根据项目周边可比项目及相关档次楼盘价格并结合本项目的具体情况，运用市场比较法来作出价格定位。考虑到东莞中高端客户购房的区域性相对比较小，所以在类比项目的选择上主要考虑同区同质项目的比较分析。影响住宅物业价值实现因素以及其比较分析根据住宅物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次住宅物业的实际情况，对影响住宅物业价值实现的若干要素进行归纳总结......”。

6、“.....这是购买房地产的重要选择因素交通与交通主干道的间距，可选择交通工具的多元性，人员出入快捷度项目规模项目的建筑面积占地面积小区硬件配套绿化面积园林景观公共休闲活动场所周边生活配套包括学校购物商场的距离户型房屋空间布置是否迎合客户需要，实用率大小投资潜力本项目及片区未来升值潜力物业管理成熟专业物业管理公司的介入可以提升物业形象即促进物业增值发展商知名度发展商的社会认同度。以上是判断住宅物业价值的个项目基本要素，但不容忽视的是，整体市场的供求状况竞争楼盘的建设和推广策略政府有关政策的制定国家以及地区经济发展水平的变化，都是影响住宅物业价值实现的重要前提要素。考虑到项目的实际情况，有些比较因素因为项目的施工进度的影响，特征无法表现，我们从中筛选些因素作为本项目的比较因素。项目周边在售同类楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注丽阳时代地段户型配套较好建筑密度大......”。

7、“.....内部环境有待改善，配套齐全建筑密度大，建筑风格和用材欠佳元小高层主力户型二三房约套蔚蓝星湖地段较偏，绿化环境较好，配套齐周边环境及形象不佳地段不受关注元小高层主力户型二三房约套本地块地段较好，配套优势明显，具备客户地缘优势在售的同类住宅楼盘少用地和规模小，环境配套难上档次临城市主干道，受噪音影响大居住氛围欠缺创新的小户型产品价格初步定价建议充分考虑以上价格实现影响因素，经过对周边在售同类楼盘的调查分析，结合项目实情对比分析，按般情况预测项目价格定位具户型创新的小高层小户型住宅，总价控制在万元之间，按照保守的估算，平均单价控制在元左右带约元装修的销售单价约为元按照乐观售价进行估算，为保守售价的倍，为元。商业价格定位影响商业物业价值实现因素以及其比较分析根据商业物业的普遍特性，我们结合本项目周边及相关档次商业物业的实际情况......”。

8、“.....地段成熟及投资潜力项目所处的商业区位以及周边商业环境片区商业未来升值潜力，这是投资经营商铺的重要选择因素交通可达性与交通主干道的间距，可选择交通工具的多元性，客流出入快捷度，昭示性展示的价值程度项目规模项目的建筑面积占地面积，所具备的市场影响力和商品的品种齐全和集中度周边商业配套包括银行及其它业态互补的商业设施间隔开间和进深能否满足投资经营需要层高能否满足投资经营需要，最大化实现商铺的使用价值实用率体现项目商铺价值的可比性和使用价值经营管理专业商业管理公司的介入可以提升商业物业形象，促进物业增值是否具备积极引导消费人流的措施和推广投资回报率片区商业租金和售价的关系是否体现高投资回报，如何协调租金和售价的关系以及租售关系人流导向系统是否具备积极的人流导向措施，能够协调各铺位之间的商业价值其它商业硬件承载力排烟通风隔音管线系统防潮防水广告位人流通道卸货区存储仓库等......”。

9、“.....但不容忽视的是，整体商业市场的供求状况竞争楼盘的建设和推广策略政府有关政策的制定国家以及地区经济发展水平的变化城市发展趋势，都是影响价值实现的重要前提要素。项目周边在售同类商业楼盘优劣对比表楼盘名称主要优势主要劣势折前均价元备注威尼斯广场区天虹百货顺电入驻带动周边商业氛围较好街铺形态构成较高不临主交通干道，昭示性不强地面停车位较缺售价偏高首层二层盈锋广场二期周边商业氛围好具备主力店带动昭示性强路边绿化带影响客流便利招商进度慢首层二层世博广场主力店带动规模大，业态全实用率低停车位较欠缺售价偏高首层二层三层金月湾广场建筑风格独特售价较低临商圈中心，具备定升值潜力间隔不合理临主干道面窄招商进展慢需要引导力度大实用率低首层本地块地段较好，处于商业环绕中心展示面较佳规模小，影响力小地势存在高差，不利于人流动线规模小，可以借世博广场造势售价初步定价建议充分考虑商业价格实现的影响因素，经过对周边在售商业楼盘的调查分析......”。