1、“.....地势情况地块基本平坦局部有小丘陵。内部主要是绿化用树种植基地和农牧场，有少量层建筑物。地块完整性地块总计亩，地块基本方正。宗地区位图绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口绕城高速乡村道路郑上路收费站国营荥阳农牧场亩加油站乡村道路乡村道路正在收购中亩河南武警总队支队西气东输天然气门站农田绕城高速入口地形地貌图地块内基本平整，有条凸起的土丘。交通状况示意图周边交通不便，离郑上路最近距离约米，目前只有通过乡间道路通往郑上路......”。

2、“.....地块周边均为乡村道路，道路窄且部分已损坏不平整，总体看本地块出入不方便，如果选址在此必须扩建出入道路。公交线路郑上路上有路路公交线路和郑州到荥阳的大巴等。交通规划地块周边有三条规划道路。项目周边配套配套明细交通地块四周为乡间道路，距郑上路有米左右教育无商服无医疗医院公建设施加油站西气东输郑州天然气门站收费站将拆除宾馆酒店餐饮娱乐等无金融机构无行政企事业单位河南武警总队支队高速公路管理局周边自然资源基本农田目前地块位置非常偏僻，基本相当于农业耕地，周边配套设施十分欠缺，如果完善项目配套，总体开发成本将有所提高......”。

3、“.....周边为农村村庄，农村居民总体素质不高，治安情况般。空气状况周围无污染源，空气质量良好。噪声情况基本无噪声污染。污染情况无化工厂河流湖泊污染等。危险源情况项目东侧有多条高压线路电线，无放射性易燃易爆物品生产或仓储基地等。周边景观周围为农田和花木园艺种植基地，无规划的公园游园等，也没有良好的自然景观，但南水北调工程距离本项目不远。规划情况近期两三年内，郑州与荥阳体化的建设影响不到本项目，豫龙镇的规划建设重点在绕城高速的西侧。大市政配套道路现状及规划发展现有道路郑上路，项目出入的主要道路，双向六车道。规划改造道路由郑上路到达项目地的乡村道路，项目的主要出入道路，约米，还有项目四周的规划道路，建设时间和建设单位未定。燃气西气东输郑州天然气门站距离本项目约米，天然气接入便利另外中石化燃气管道从项目东侧通过，如果留置接入口......”。

4、“.....二项目分析分析项目的优劣势，是对于制定项目的定位和开发战略的基础，通过分析项目的优劣势和机会威胁，寻找市场机会，利用优势，规避威胁和风险，全面减少项目的劣势影响。项目分析优势地块距离郑煤集团总部新办公地址较近，便于职工上下班距离郑州荥阳均比较近，沿郑上路进入郑州市区荥阳市区均比较方便方便劣势周边医疗教育商业欠缺，周边几乎没有相关的日常生活配套设施位于城市偏远区域，绕城高速路的东北角，位于农村耕地周围，位置非常偏僻，生活十分不便地块四周没有正规道路，仅有已经损坏的乡间道路，目前出入不便，道路条件需要改善。机会周附近没有房地产开发项目，不存在市场竞争郑煤集团下属员工多随着荥阳的东扩，地块位于郑州荥阳之间，从未来远期规划来看，项目地有定的发展前景，但具体时间尚难判断。威胁周围的相关配套设施和道路条件，地块具象显示不适合中高档房地产项目开发周围目标客户人群有限......”。

5、“.....投资潜力非常有限目前房地产形势严峻，购房者持币待购，观望气氛浓厚，降价呼声高，房地产投资信心严重不足。三项目价值分析目前本地块的最大价值就是土地成本相对低，前期投入的土地费用少，但后期建设相关配套设施投入较大。四项目总体评价地块位于郑上路与绕城高速交汇处东北角米的位置，四周为农用地，配套设施严重缺乏，在目前经济形势恶化房地产形势严峻的背景下，开发房地产项目实现快速回本套现有定的难度。第三部分法律及政策性风险分析土地法律性质评估现状土地所有权归属已收回到土地储备中心，属于国有用地，编号荥政储荥政储荥政储，共亩用地。土地使用权归属已收回到荥阳土地储备中心，取得郑上路项目的土地使用权的难度相对较小，风险相对较低，实现拿地的现实性更强......”。

6、“.....给入住者创造舒适幽雅的室外环境。项目绿化分为中心绿地道路绿化和居住组团绿化。中心绿地包括中心花园和景观走廊，在地块中分别布置。宅间路的绿化与居住绿化相结合。组团绿化以草坪和花卉为主，适当种植部分灌木，建筑物四周建造环绕绿化带。绿化形成疏密有致层次分明分布合理的绿化空间体系，美化净化环境。建筑节能材料的应用建议按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，本项目拟采取以下节能措施室内外照明以节能型灯具为主，部分场所采用声控装置。推广使用新型节能墙体材料及外墙保温技术。加强管理，制定能源管理制度，达到综合节能的目的等等。加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备......”。

7、“.....周边大面积的农耕用地，用地充足，从郑州西区产业带的发展和荥阳东区的扩张进度来看，未来两三年内项目用地升值潜力有限，无需囤积土地等待升值，可以立即开发。二总体开发总体步调选择郑上路项目地块其中用地国营荥阳市农牧场已经收回到荥阳土地储备中心，缴纳土地履约保证金取得土地使用权以后，即可立即设计开发，根据土地升值潜力初步评估结果看，项目用地不具备囤地以待升值的潜力，适合立即开发。三工程计划鉴于目前收回到土地储备中心的用地面积为亩，地块东侧亩用地正在收购中，建议初步考虑亩国营农牧场用地的开发，主要用于安置户职工，剩余部分对外出售，建议按照销售情况决定下步的拿地计划......”。

8、“.....前期工程费用包括勘探设计费包括地质勘探和水文勘探费，规划设计费建筑施工设计费景观设计费及其他设计费职能部门费用包括人防费市政设施配套费墙改基金质量监督费测绘费图纸审查费等等三通平费用包括临时用水用电道路工程费和场地平整工程费其他费用包括临时围墙大门现场办公临时设施费用，土方回填垃圾清运等费用及零星工程费用。建安工程费用包括多层小高层高层公建配套幼儿园会所等建筑物构筑物的建安费用。多层按照元计算，会所按照元带简装计算，商业幼儿园按照元计算，公建设施按照元计算等，监理费按照建安成本的计算。基础设施建设费用包括给排水工程费用供配电工程费用供气费用供暖费用其他费用......”。

9、“.....这部分费用由开发商提前垫付，将来有业主自己承担费用，但作为静态财务指标分析，本分析不计入开发成本其他费用包括通信管网费用通信公司免费安装，智能化系统工程客户自理，有线电视宽带入网费客户自理。绿化配套建设费用包括样板区销售区绿化，景观绿化费用，园区土建安装，导视系统健身器材垃圾箱等，大门及附属工程，永久围墙，照明，道路广场建设费用等，按照占地面积每平米元计算。开发期间其他费用按投资总额的计算。销售费用安置部分按照销售额的计算，对外销售部分按投销售额的计算。不可预见费用按投资总额的计算。管理费用按投资总额的计算。开发期间税费包括营业税，总销售额的城市维护税，营业税的教育附加费，营业税的印花税目前已免除。财务费用目前尚不明确是否向外界借款，财务费用暂不计入开发成本。销售收入只计住宅和商业的销售收入，多层按照元，商业按照元计算销售收入住宅安置部分按照客户的心理承受价位低于市场价元......”。