1、“.....第三章建设条件地理位置概况社会概况洛宁县地处豫西山区，洛河中上游，距省会郑州公里，省辖市洛阳公里。东西长公里，南北宽公里，总面积平方公里。境内山塬川地形地貌皆备，大体为七山二塬分川。现辖个乡镇个行政村万人，是典型的山区农业县，也是国家扶贫开发工作重点县。洛宁古称崤地，是中国古代沟通东洛阳西西安两京的官道，地理位置十分重要。在北魏太和十年公元年设崤县，唐武德元年公元年改称永宁，民国二年公元年更名洛宁至今。区域经济洛宁山水秀美，自然景观和人文景观众多。年开发了神灵寨风景区，先后晋升国家森林公园和国家地质公园洛宁淡竹栽植有多年历史，素有绿竹之乡的美誉，全县现有竹林面积万余亩，围绕绿竹资源开发了绿竹风情旅游，已举办两届绿竹风情节。此外，还有库容亿立方米的国家中型水库故县水库河南省最大的野外狩猎场楼梯山狩猎场原始森林全宝山等自然景观，发展旅游潜力巨大。洛宁县委县政府认真贯彻落实科学发展观，因地制宜，依托资源优势......”。

2、“.....全面发展各项社会事业，县域经济呈现快速发展的良好势头。年全年生产总值达到亿元，同比增长，财政收入亿元，增长，其中地方财政般预算收入亿元，增长般预算支出亿元，增长，财政保障能力显著增强。全社会固定资产投资亿元，增长，其中城镇固定资产投资亿元，增长社会消费品零售总额亿元，增长城镇居民人均可支配收入元农民人均纯收入元，分别增长和。自然条件洛宁县气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，季风转换明显，常年主导风向为东北风和西北风，最低海拔为米，年平均气温，日照小时，年平均无霜期天，年降水量毫米。适宜多种农作物生长。本项目建设地点位于洛宁县城区，建设路以东，永宁大道以北，地震烈度按中华人民共和国地震研究区划图核定为度。区位交通通讯条件洛宁县公路四通八达，有省道线从县城通过，洛阳到洛宁城际高速即将建成通车。交通十分便利。固话网络移动通讯网络已实现城乡完全覆盖。基础设施条件供水供电水电均为市政供应，已获得县政府主管部门的批准和支持......”。

3、“.....建设用地已完成三通平，交通条件非常便利。环境保护本项目属基本建设工程，项目建设地点周边无文物保护区和风景保护区，在项目建设过程中和建成后，不会对自然环境，生态环境和社会环境造成污染和破坏。项目建设材料供应本项目主要建设材料包括钢材水泥木材等，均非紧俏物质或产品，可从当地物质部门或生产厂家直接购进，能够保障供应。政府支持本项目属洛宁县重点工程项目，县委县政府对此非常重视，并出台相关文件，要求市政府相关部门和有关单位，要积极支持，大力配合建设工作，政府的支持为项目建设提供了重要保障。项目运营期，政府提供免税三年及安排政府接待业务的优惠政策。第四章建设方案总体规划基地概况用地位于洛宁县永宁大道北侧。龙泰假日酒店规划用地面积平方米。该地块周边现状为东临洛宁县检察院祥瑞小区，南临永宁大道，西临建设路，北临居民区。项目前期工作已经完成，工程已开工建设，目前已完成基础部分，正在施工地下室。设计原则充分考虑该项目设计需要和与周边地块的关系，以及该项目所处地段，结合城市特征作为设计思想依据......”。

4、“.....符合洛宁县整体环境的特点，同时又满足使用的需要。充分按照设计任务书所提供的设计依据，结合洛宁县地质和城市管网及道路规划要求，结合酒店各使用功能的区别采用适当的标准。同时提升酒店商住品质，改善周边环境。考虑到酒店功能性质的不同，在空间组织上采用了分开的做法，包括车行交通路线和人行入口空间均分设处理，其各个功能分区都通过临街门厅同外界发生关系，居住为主的酒店主体大楼，其功能空间有单独的出入口与外界产生关系，闹静分设，互不产生影响。但在些必要的功能区，则通过休息厅产生联系。考虑部分功能设施的特殊性而将这些功能区设在较低的楼层，通过竖向交通将上下间功能关系联系在起。充分理解建筑容积率的高低直接影响业主对地块开发的决策，力争达到业主的开发期望值......”。

5、“.....建设期第年借款万元，第二年借款万元，贷款利息按银行三五年贷款利率执行，还款期五年。还款付息计划表单位万元借款还本付息表序号项目建设期运营期年年年年年年年年初累计借款还本付息额本期借款本期利息本期还本借款偿还资金来源年收入年总成本费用所得税备注贷款总额万元，并在年中均匀发放，贷款年利率。按照等额还本付息年还清由以上贷款偿还计划可以看出本项目有足够的资金偿还贷款。项目投资财务现金流量表序号项目名称建设期运营期第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资产现金流出建设投资流动资金税金及附加经营成本税前净现金流量税前累计净现金流量所得税税后净现金流量税后累计净现金流量折现系数税前折现净现金流量税前折现累计净现金流量财务净现值投资回收期静态项目财务内部收益率由以上现金流量分析可知当折现系数为社会基准折现率时，项目的财务净现值为万元投资回收期静态年含两年建设期......”。

6、“.....大于社会基准折现率，从财务角度分析项目可行。盈亏平衡分析按项目经营期第年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为经营能力利用率年总固定成本年运营收入年总可变成本年营业税金及附加盈亏平衡分析以项目生产能力利用率表示盈亏平衡点总收益总成本年总运营收入年总固定费用年可变成本营业税金及附加计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达，可实现盈亏平衡。风险性分析市场风险可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构......”。

7、“.....形成唯我独有，经久不衰的特色饮食文化，从而降低市场风险。生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。生态环境保护风险项目建设会造成区域内局部地表变化建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行谁开发谁保护谁建设谁负责的制度，坚决避免建设性破坏和破坏性建设现象发生。建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作......”。

8、“.....引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。政策风险国家宏观政策以及地方政府有关规定对本项目的影响较大，主要集中在影响资金来源从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来定阶段内，国家政策对旅游酒店开发投资的影响主要是积极层面的。影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地......”。

9、“.....本项目属高级餐饮娱乐住宿，由于位置位于洛宁县，在星级综合酒店方面几乎没有竞争对手，因此本项目抗风险能力还是比较强的。根据现金流量表分析，本项目有较强的抗风险能力，但仍建议建设单位在项目建设过程中严格控制造价，如果将造价降低，项目抗风险能力更强。并且在本项目运营过程中，结合本项目的特点，实施合理的营销策略，控制成本，保证该项目具有更好的收益。第十章社会效益评价就业效果分析本项目的实施有利于提高社会就业率。本项目建设过程中，将会动用大量的人力物力。有利于提高就业率，提高人民的生活水平。项目建成后，可解决部分人员的就业问题。整体上说，本项目的建成将有效地提高社会就业率。对区域资源配置的影响龙泰假日酒店项目地处洛宁县城的重要地段，土地资源非常宝贵。项目设计为高级酒店，临城市道路三层以下设置商业娱乐服务设施，在允许的范围内，尽量提高容积率，对土地资源作到了最大限度地利用。本项目的建成将有效地提高区域土地资源的价值。在有效的土地资源上建设更多更有价值的项目......”。