1、“.....建筑密度。容积率绿化率。场地内停车数辆。工程竣工时间未定。酒店定位未定。调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。第三章市场调查及分析项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等地进入东莞最主要的门户之。交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的车程之内。周边的酒店四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详......”。

2、“.....除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒店锦江之星及七天酒店管理有限公司的经济型酒店七天连锁酒店，在本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店八方快捷酒店，莫泰酒店管理有限公司的经济型酒店莫泰酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店城市客栈......”。

3、“.....山水酒店管理公司的精品型商务酒店山水时尚酒店。根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否地理位臵的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。因此，地理环境较为理想。项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。批发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。二项目地区基本情况地理位臵道滘镇位于东莞市西部,地处穗深经济走廊间,广深高速公路横穿镇区,并设有大型的互通立交出入口,另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区......”。

4、“.....南距香港公里,东距莞城公里,全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化的水乡，已有年的悠久历史近几年被授予中国曲艺之乡，游泳之乡和中国民间艺术之乡的荣誉。区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会,户籍人员万人,外来暂住人口万人。经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业和第三产业齐头并进共同发展的格局，架起了个以首饰电子五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技高效益方向发展的转变。年，全镇生产总值亿元工业总产值亿元镇本级财政收入万元各项税收总额万元，其中国税分局征收额万元，地税分局征收额万元金融机构各项存款总额亿元，其中城乡居民储蓄总额亿元，贷款总额亿元。企业发展目前，全镇外资企业达家,年全镇利用外资含增资项目签约宗,新签协议利用外资总额万美元,实际利用外资金额万美元......”。

5、“.....其中私营企业家,个体工商户户,全镇在册私营企业累计达家,注册资金共亿元,在册个体工商户累计达户,注册资金共万元,年,全镇村组两级集体总资产亿元,资产负债率,农村两级集体实现经营总收入万元不含土地转让收入发展规划根据市委建设现代化中心城市的整体部署，道滘把高速公路出入口益共享，为企业的可持续发展提供有力的保障。第七章酒店经营模式分析经营模式概述自行管理模式自行投资，自行聘请酒店职业经理人对酒店进行经营管理，投资方承担所有的经营及管理风险，同时也享受所有成果的支配权。经营模式分析由于区域市场虽然快捷连锁酒店有着定的发展空间，但是由于市场需要定时期的培育期，故最保险的做法是引进成熟酒店管理公司管理，借助其完善的中央订房网络系统，保证其稳定的客源，同时借助其经营管理优势，降低经营管理成本。引进合作伙伴双方共同投资，共同聘请酒店职业经理人对酒店进行经营管理，根据投资的比例，承担其经营及管理风险......”。

6、“.....经营模式分析由于该项目规模不大，投资不多，其经营及管理的风险也不是很大，故建议不采用引进合作伙伴的经营模式，以免以后很多关于经营及管理风险及成果分配的纠纷问题。租赁经营模式投资方只负责该项目土建部份的建筑，由引进的快捷连锁酒店管理公司负责室内装饰及装修及机电设备部份的投资。业主方只收取建筑物的租金部份。而酒店管理公司享受绝大部份成果的支配权。经营模式分析投资风险很小，但是回报也很低，根据该项目的实际情况及初步预测，建议不采用租赁经营的模式。引进管理公司全权委托经营管理全权委托经营管理的方式，是目前酒店行业经营权及所有权分离形态下的主要合作方式。在这种合作方式下，业主与管理公司签订全权委托经营管理合同，管理公司委派管理人员，业主派出代表，在业主方有效的监督及授权下共同对酒店进行全面经营管理。管理方以其管理经验努力使酒店的经营管理达到双方约定的合作目标......”。

7、“.....酒店开业后期间管理公司按照酒店营业总收入的定比例每月收取管理费。管理公司所派管理人员的工资福利及其他相关费用在酒店日常经营开支中支付。采用全权委托经营管理的模式具有品牌效益共享专业规范管理营销网络支持客源优势互补营运系统支持人力资源后援团队智慧资源等诸多优势。使业主的资产保值增值，对酒店长期稳定发展起到良好的基础建设作用。经营模式分析只须每月支付约营业额左右的管理费，即可享受管理公司的所有优势，大大地降低了经营的成本及风险。令业主方能获取较为理想的投资回报。二项目经营模式定位策略根据该酒店及客源市场情况调查分析，结合本项目具体情况，本项目整体经营管理模式适宜定位为委托国内知名酒店管理公司全权委托经营管理。主要定位依据分析如下国内几家主流快捷连锁酒店管理集团发展时间较长，已经形成套比较成熟稳定的经营管理模式。不管该经营管理模式是否很完善，但是毕竞是在同经营管理模式下培养出来的管理团队，具有很强的执行力......”。

8、“.....为酒店带来源源不断的客源，这是与单店无法相比的。酒店管理集团其它的中央支撑系统宣传，财务，采购，人立资源，培训，营销等方面，令管理费用成本相对较低节流增效方面充分发挥集团化运作的优势，推行预算管理成本效益管理。指导属下酒店充分挖潜开源，使酒店的每寸空间都能产生最大的经济效益。强化对属下酒店的管理，使阳光工程透明经营的理念深入人心，财务及采购运作与企业行为规范有序，公司运营成本不断下降。在培训方面集团每年均制定统的集团年度培训计划，并负责组织公司内部的培训专才及聘请业内知名人士著名培训机构为下属酒店提供培训支持，根据客户不同需要，为客户提供各类完善的互动的高星级专业培训服务。规范化的管理方面把酒店的主要经营及管理活动能量化则量化，不能量化则细化，形成套科学的，合理的，系统的运营手册。令酒店的每位员工都很清晰自己的权责利，做每件的事情都有个量化或细化的指引......”。

9、“.....他们均有良好的高等专业教育背景，具有在国内外知名酒店工作的丰富经验。从根本上保证了项目运作的成功。本项目为了在未来市场竞争中占据有利位臵，必须选择有实力和品牌的国内酒店管理公司。三酒店管理公司的选用建议选用上海如家酒店管理有限公司合作如家酒店连锁致力于打造中国经济型酒店的著名品牌，目前如家已在全国个中心城市拥有家连锁酒店，是中国发展最快，最大的快捷酒店连锁体系，它有着国内最庞大的中央订房网络及如家管理学院培训基地。年荣获中国饭店业集团强称号，年荣获中国饭店集团十大影响力品牌及未来之星称号。年在第三届中国酒店金枕头奖评选中获得中国最佳经济型连锁酒店品牌，此后又荣获中国杰出雇主上海企业称号。经过四年多的发展，如家已得到社会各界的认可，年更成功在美国纳斯达克上市,如家已成为中国自主创新经济型连锁酒店最具影响力的品牌之。如家的目标是年在全国拥有家连锁酒店。第八章酒店经营业绩预测及分析营业收入预测及分析预计年营业收入额万元......”。