1、“.....如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是系列新的 课题。欧美的些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早年，他们在这方面已积累了丰富的 实践经验，值得我们学习研究和借鉴。 世界人口的老龄化 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最 高，达，其次为希腊的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测， 尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的老 年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为亿，占世界人口总数的。到 年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中，世界经济 发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的增加 到......”。

2、“.....占总人口的比例将由目前的增加到 ，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 比率 老年住宅的演进过程 从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合的演变式住宅适应老龄社 会的通用住宅。 老龄住宅演变图 无障碍老龄住宅 随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下 来。可以肯定地说，每个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为 老年人提供住房过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图......”。

3、“.....体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。 通常个住宅小区只建栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想 法很难行得通。因为第，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府 由于资金限制也不可能完全满足他们的要求第二，这种做法把老年人同社会经济和文化的主流无形地 隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。 混合的演变式住宅 专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在栋般住宅里，拿出几个单元来做老 龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务图。这个方案 的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在起生活。如果子孙也在同栋楼里，则比住在单独的老 龄住宅里有更多的优越性......”。

4、“.....都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老 龄人口的日益增多，相当部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能 满足人的生的需要。于是，种从生到死都可以享用的通用住宅遂应运而生。所谓通用住宅图， 就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在开始就把 这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考 虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋 造价的。日本年公布了长寿社会对策大纲。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因 为建筑和城市是针对各种人的，所以年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。长寿社 会对应住宅设计指针的草案于年月颁布......”。

5、“.....住宅如果按这个指针 设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的生各个阶段的住宅最能适应老龄 社会。 反映老年住宅市场的指标和维度 借鉴对象日本 宏观政策 解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住 宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭 包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅 和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面 立法规范 日本颁布了住宅建设规划法公营住宅法地方住宿共给公社法等，明确了中央政府和地方政府 在住宅供应方面的责任。法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解决低收入者住房问题建 设公营住宅，国家在必要时......”。

6、“.....中央成立住宅都市整备公团，通 过财政融资拨款，民间融资，以综合开发的形式，成片改造旧城区和开发新区，推进城市建设与住宅建设体化。 财政金融支持 日本运用财政和金融手段，创造了独特的住宅金融公库模式，向普等是老人最希望得到的服务内容。在价格方面，老年人 入住老年住宅的时候，最先考虑到的是次性交纳费用的承担能力，如房屋总价然后是在社区的生活成 本，如物业管理费用提供服务的收费方式交通条件等等然后是社区的配套设施，如社区医院娱乐 中心老年人活动中心老龄大学等等。 我国第个老年公寓年月诞生于安徽省安庆市，是由社会集资举办，并向全国开放的民营福利企 业。目前，全国虽然有不同规模的老年公寓多家，但并没有将其作为种新型产业来发展，国内真正 有规模能够通过经营产生利润的却是凤毛麟角。 辅助生活机构 美国的辅助生活机制是在年代中期由北欧模式发展起来的......”。

7、“.....辅助生活在个争取 最大限度满足个人隐私和选择的环境中结合了住所生活服务和简单的医疗护理。尽管参加辅助生 活的老人可能无法生活，但他们的健康状况还不需要护理院所提供的大多数服务。这些老人可以和辅 助人员道分担日常生活活动的风险和责任，在辅助人员的帮助下享受个人生活的和自由。辅助生活 机构不受联邦关于价格法规的制约，同时也不提供护理院所具有的高技术医疗服务。无论是私人经营还是 非盈利性质，辅助生活的服务对象大多是个人付款，因此，是客户的需求而不是政府的指令，成为美国该 行业发展的动力。 辅助生活的宗旨是在老人需要时向他们提供或安排监督帮助和有限度的保健服务，老人可在系列个人 日常生活活动上得到帮助，如吃饭穿衣洗澡移位和入厕。服务还可以包括做饭洗衣清扫娱乐 和交通。尽管辅助生活般不提供小时的专业医疗护理，但日常帮助可能包括在专门的工作人员监督 下的药物治疗......”。

8、“.....也可以作为继续照料退休社区的组成部分，由靠近或属于专门 护理院的自成体的居住机构提供，作为种比较新颖和流行的形式成为这扩展的前沿，辅助生活向老 人们提供了种诱人的既保持又获得个人照顾的混合模式。 住宅建设与管理相分离的经营模式 目前，住宅建设与管理相分离的经营方式是最适合国内开发商的运做模式，也是盈利型企业正在考虑的利 润增长点。 这是种集中经营模式，与传统的老年公寓养老院相比，在结构上溶入社区之中，在功能上尊重社区自 主，在内容上重视社区文化休闲，在实施上运用社区各项资源，倡导种更积极主动的生活方式，真正达 到只要在此生活，生命最少延长十年的目的。 大规模的老年生活社区例如美国的太阳城安妮马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯 特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。 这种模式的产品以出售为主要的模式......”。

9、“.....真正达到学养住的统，是具有持续发展能力的好项 目。但同时必须依托文化素质相对较高且收入稳定思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。 因此在对市场的选择推广和销售方面将是个全新的挑战。国内老年住宅的物业管理方式 很多开发商认为，老年住宅的建设费用和维护费用是普通住宅的五倍，物业管理的难度可想而知。根据国 内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心家政服务中心老人再就业中心旅游服务房 屋置换服务以及婚介中心等。 老年住宅物业管理的基本操作模式 老年住宅物业管理所涉及的内容之多范围之广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，开发商 不可能独自承担所有的服务内容，可以选择将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理 公司与专业机构合作的方式来进行......”。