1、“.....最终实现与项目的另外两大部分礼品城和仪邦购物中心的购物功能相互促进，相互融合的现代商业局面。达到龙港礼品市场龙港仪邦购物中心和浙南新天地街区三位体的大浙南商业新格局。提升整个龙港和浙南区域的商业水平和质量。配套服务设施为了提升项目的整体品质和运营效率，在激励的市场竞争中保持特色和为入驻商家提供更多的附加值。本项目还将注重项目的配套设施建设。本项目的配套设施主要包括以下几部分停车位和停车库考虑到本项目定位为区域性商业中心，客群既有个人，也有家庭和单位，加之本项目全部投运后每天商户和服务员工的人数将达到上万人，前来消费和购物的客流量估计有万人，为此，交通组织非常重要。本项目计划通过改造和新建机动车和非机动车停车位及停车库，满足停车需求。其中停车位和停车库总停车容量为个，计划在项目各组成部分之间合理分布。通过大量便捷有效的停车位的设立和安排，将为商家和消费者提供非常良好的出行条件......”。

2、“.....精装修酒店式公寓为了丰富项目内部的使用功能，完善入驻企业和员工的居住和生活配套服务，本项目内的精装修酒店式公寓也将发挥配套服务功能，尤其为入驻商家的中高级管理人员和经营人才提供便捷舒适的日常生活条件，提高项目的竞争力，同时，也是对项目内部人气和客流的有益补充和提升。目前精装修酒店式公寓项目已经完成主体结构施工和主要公共部位精装修，正在进行收尾装修工程。景观广场现代商业空间的设计规划非常注重公共空间的质量和舒适性，本项目计划通过改造和新建，在购物中心餐饮步行街礼品城交易市场等内部形成别具格的景观广场，起到汇集和疏散客流，聚拢商业人气，提高商业空间整体品位的作用。其中礼品城二期广场内的景观广场将作为整个项目的核心处理，在绿化美化亮化上做足功夫，尤其将结合整个项目的夜间和节日照明系统设计，创造出美伦美幻，繁华似景的商业中心气氛。同时布置大量的休闲聚会和交流空间......”。

3、“.....物业管理及业务用房同时，在礼品城期和部分建筑内部，设立物业管理招商租务等专业管理机构用房，提升项目的综合管理水平，更加方便的服务入驻经营户和商家，同时为保安清洁和维修管理工作提供良好的工作场所。努力做到硬件流软件流。第二章项目机遇背景项目的宏观背景契合国家现代服务业发展规划年，国家颁布了国务院关于加快发展服务业的若干意见，在这份指导性文件中指出，服务业是国民经济的重要组成部分，服务业尤其现代服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。当前我国经济社会正处于重要的战略转型期，我国三次产业结构中第二产业比重明显偏高，服务业对整个国民经济的贡献水平和比重明显低于发达国家，加快服务业发展和升级，对于推进工业化城镇化国际化现代化，具有十分重要的战略意义。零售批发餐饮娱乐等商业业态都是现代服务业的重要领域，大型城市商业综合体往往在个区域和空间范围内大面积密集布局和有机集成各种现代服务业产业要素......”。

4、“.....良性循环发展，往往成长为独居特色和富有生命力的现代城市产业系统，因此，本项目的大型城市商业综合体的发展思路和方向非常契合国家有关支持现代服务业发展的战略决策和发展定位，将成为龙港乃至苍南现代服务业的优良发展载体。符合区域发展规划有利于浙南区域现代服务业集群发展根据温州市十二五发展规划纲要，温州市将在未来着力建设和打造个现代服务业集聚区示范区这些示范区既有商贸聚集区，也有物流总部经济金融服务旅游度假等现代服务业聚集区，其中现代商贸集聚区重点建设五马中心商业街区南浦特色商业街区鹿城综合广场瓯海新城现代商贸区龙湾商业购物广场瑞安现代商贸综合区乐清城市休闲购物广场。现代物流集聚区重点建设潘桥乐清湾江南空港半岛含灵昆状元岙港区双屿浙南鳌江和龙港等现代物流园区中心制造业服务集聚区重点建设乐清国际电气瑞安汽摩配永嘉泵阀苍南礼品等制造业服务集聚区。本项目所在的龙港既是物流业和制造业基地，也处在城市化提质扩容，全面迈向都市化的关键阶段......”。

5、“.....迫切需要提升商业服务和商贸流通水平。本项目既服务于龙港优势礼品制造业和包装印刷业，又能促进龙港和苍南商贸流通产业聚集升级，完全符合区域的发展规划。项目的建设和运营将促进区域内尤其龙港优质商业要素的融合，项目的产业属性和定位等都与区域的发展方向契合。与苍南县产业发展规划对接根据苍南县十二五发展规划，苍南在十二五期间将按照省委八八战略创业富民创新强省总战略要求，坚持以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以改革创新为动力，以保障和改善计和节能管理，建设成绿色生态现代商贸区，降低未来项目建成投运后的能源和水消耗。对于整个项目，绿化方面采取乔木和灌木为主，草坪辅助的绿化格局，以节约绿化用水，在内部建成部分水面和绿化穿插，又与旁边市政绿化和鳌江水系呼应的微观小气候，降低整个项目的能耗。对于商业设施，将采用生态智能商业楼宇的标准进行设计和建设，因为项目的商业属性......”。

6、“.....部分单体建筑尝试利用太阳能等可再生能源，如在部分新建建筑上采用太阳能，新建道路照明部分采用光电设备等，降低楼宇的能源消耗尤其对电力的消耗水平。对于酒店式公寓等配套设施，将按照绿色环保标准进行设备配置，同时在运营期间与采取各种有效的能源节约措施，倡导绿色商旅行动，降低能源和水资源消耗水平。能源消费量测算据近年来长三角区域内同类大型商业楼和酒店公寓等大型公共建筑能源消耗统计的情况，本项目能源消耗在规划设计阶段将选择先进指标，比目前在运营的同类未大量采用节能规划设计的项目相比，能耗普遍有的节约。本项目按照这个标准组织改造设计和施工及后续运营，在同类项目中能耗水平降低的程度较高，特别考虑到本项目的规模和社会效益，对节能减排的贡献比较大。项目节能措施评估及建议围护结构节能措施本项目尽量采用小空间设计，单套面积小，重点将做好屋面保温和门窗保温外，以及幕墙保温设计......”。

7、“.....还将重视建筑外遮阳的设置。空调节能措施因为本项目地处夏热冬冷地区，建筑围护结构必须满足夏季隔热和冬季保温的需要，计划采用外墙外保温部分外墙绿化和双层皮玻璃幕墙等技术，考虑到各个商业品牌营业时间差异的特点，尤其在空调设备选型方面尽量采用分散式，以降低空调采暖浪费，同时特别重视空调的选型。尝试采用热湿控制等节能技术，提高空调系统能源利用效率，节约能源消耗。照明及其他节能措施本项目将根据建筑照明的不同需求对建筑物的照明系统进行合理的节能规划，提高照明系统的能源利用率，尤其在满足商业使用要求的前提下尽量减少照明耗能。此外，本项目将在电源点布置变压器选型三相负荷平衡提高设备负载率选用节能电器提高功率因素等方面将做好详细节能规划，做好供配电系统的节能工作，提高本项目的电能的整体有效利用率。第九章项目风险分析虽然投资方仪邦集团在开发运营特色商贸综合体方面有丰富的经验和技术，以及较强的资金和人才储备。但因为项目投资和规模巨大......”。

8、“.....尤其现代大型购物中心经营业务涉及面比较宽。项目体量近万平米。而且项目建成开业仅是该项目万里长征完成第步，后续商业经营和业态培育淬炼的任务更重，定期的资产维修改造投入持续的产业整体推广和营销细致的招商和租务等都需要大量的资金和人才投入，要遭遇市场培育困难经济波动影响等诸多挑战，涉及的风险因素主要包括以下几点。微观经营环境风险本改造和扩建项目是个巨型商贸综合体项目，其实质是利用运营投资方在多年特色特色商贸集群培育和运营过程中所掌握的商业网络资源在有利的区位培育和创造出更富有竞争力的现代商贸流通业聚集区。任何产业的培育和发展都离不开产业环境，没有产业环境的支持，尤其没有系统可靠和长期稳定宽松的产业政策环境，以及社会各界对产业发展的认同和理解，城市规划对产业布局和配套的引导规范，以及对产业运营的扶助。整个项目的运作效果和结局都有可能导致功亏篑。不能达到预定的发展方向和发展水平。所以，拟建项目应加强与政府及相关机构的沟通和说明......”。

9、“.....不仅使项目的成功建成开业有保障，更能着眼于未来几十年项目直能保持优势地位，达到长期繁荣的目的。二宏观经济波动风险在经济全球化的大背景下，项目所处的浙南区域与国际经济联系比较紧密。国际金融市场的动荡和其他宏观经济波动都会影响项目建设运营的商业环境气候，而且浙南中小企业群体经营与发展普遍易于受到国内外经济气候的影响更为明显，进而影响区域内居民家庭和外来常住人口的消费能力，进而可能影响到项目的招商效果和经营效果。在项目投运后，经济基本面的变化还会影响拟建项目的经营发展情况，因为区域内的许多产业属于周期性行业，受宏观经济紧缩影响比较严重，会对区域内的消费能力和消费者心理因素造成较大的波动。另外，项目建设招商期间和运营期内，如果发生大的经济波动，还会对有些与经济周期和经济景气密切相关的百货餐饮娱乐等业态的经营造成影响......”。