1、“.....惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地......”。

2、“.....已开发。本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。研究过程研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面......”。

3、“.....因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见......”。

4、“.....计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。研究方法为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。二是专家研讨会。邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。三是计算机模拟运算。对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。项目背景广场位于惠州市江北号利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。因此，当小区开发的第阶段启动成功后......”。

5、“.....当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时......”。

6、“.....可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。年利率暂定为，按单利计算。影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力......”。

7、“.....由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元,则具有较强的竞争优势。物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此......”。

8、“.....另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案开发成本估算资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下研究结论本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经几易其稿，其设计方案基本上利用了项目地块的地形特点......”。

9、“.....项目拟分若干期滚动式开发，有利于物业的营销策划，故能够满足本次可行性研究方面的要求本次可行性研究对首期开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有定的可操作性，从第阶段开发财务评价的指标上看，基本达到了以尽量少的资金启动整个小区开发的目的。从后期开发二三期的开发的财务评价指标上来看，小区开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。但对后期开发的分析主要是考虑到外部市场环境以及城市交通系统改良后对其造成的影响项目内在盈利能力的预测。以目前来看，整个二期项目完成后，广场便成为惠州较大的人文住宅小区，其市场前景看好。从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力。可行性建议本项目特指广场的建设，包括部分公共设施的建设与完善，项目采用分三期滚动式开发，对土地成本的分摊原则是按照各个阶段实际使用土地的面积来支付土地成本。按照这个原则，各期开发对土地成本的负担较为均匀。特别会对第阶段的启动开发较为有利。根据第阶段开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高......”。