1、“.....研究范围本可行性研究报告的研究范围包括总论项目市场分析建设条件分析项目的建设内容和规模工程设计公用工程环境保护节能与节水劳动安全卫生和消防项目招标组织工程进度安排投资估算与资金筹措财务基础数据估算财务效益分析不确定性分析项目风险分析结论等在此基础上，考察项目建设的必要性技术的可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。第二章项目市场分析宏观环境分析福州市位于中国东南沿海福建省东部，东经北纬之间，与台湾隔海相望。福州市为福建省省会，现辖鼓楼台江仓山晋安马尾五个市辖区，福清长乐二个县级市，闽侯连江闽清罗源永泰平潭六个县。总面积万平方公里，其中城区规划面积平方公里，至年底建成区范围面积平方公里。现有常住总人口万人，其中市区人口万人。福州市经济发展状况年福州市生产总值达亿元......”。

2、“.....全社会固定资产投资完成额达亿元，同比增长。社会消费品零售总额达亿元，同比增长。人均可支配收入达元，同比增长。经济的稳定增长，促进了财政的增收。全市完成财政总收入不含基金亿元，增长，地方级财政收入亿元，增长，财政般预算支出亿元，增长。省市重点项目及重大项目高速增长。温福福厦高速铁路已建成通车。福永高速公路福泉高速公路福州段扩建工程，火车南站建设工程，火车北站改扩建工程，江阴铁路支线林浦大桥螺洲大桥乌龙江大桥改扩建工程，罗源湾万吨级码头建设工程等项目陆续开工建设，拉动了投资的快速增长。全年城镇居民人均可支配收入元，增长，扣除价格因素，实际增长农民人均纯收入元，增长，扣除价格因素，实际增长。全市居民消费价格指数下降。年全市工业经济运行逐月回升，总体上呈现出较为稳健的增长势头，项工业新增长点项目新增产值亿元，南北两翼对工业增长贡献率为，戴姆勒汽车德盛镍合金等项重大工业项目建成投产。全市完成全部工业总产值亿元，增长......”。

3、“.....增长实现全部工业增加值亿元，增长，其中规模以上工业增加值亿元，增长。在外需回暖政策显效价格回升等因素影响下，外贸进出口降幅从年初到年末呈收窄趋势。全市实现进出口总值亿美元，下降，其中出口总值亿美元，下降。从出口主体看，外资企业出口达亿美元，内资企业出口达亿美元，分别比上年下降和。从出口产品看，高新技术产品出口达亿美元，机电产品出口达亿美元，分别下降和。全市新批外商投资企业项，实现合同外资金额亿美元，下降实际利用外资按验资口径亿美元，增长。全市对台贸易额达亿美元，下降，新批台资项目项。年末，福州全市常住总人口万人，其中市区常住总人口万人。全市户籍总人口万人，其中市区户籍总人口万人。在福州个主要城区中，鼓楼区和仓山区为人口集中分布区域。从年至今，福州人均可支配收入均保持较高的增速，年，达到元，增幅为。，居民的消费潜力很大。近几年，福州持续高速增长，年人均接近万元......”。

4、“.....目前也已经形成初步的现代产业体系由侨胞当地私营企业主企事业单位及周边邻近区域投资客等构成的消费群体，收入水平较高。可以看出，福州经济发展势头良好，近年来经济总量增速明显。年福州国民经济总值达到亿，据统计，年福州多项经济指标增幅超过，说明福州经济正步入个快速发展时期。福州经济整体运行良好，给该项目达到预期目标提供了有利平台。福州市相关规划福州市十五发展规划目标十五期间，福州要立足科学发展，着力自主创新，完善体制机制，促进社会和谐，紧紧围绕建设海峡西岸经济区做强做大省会中心城市，努力开创社会主义经济建设政治建设文化建设社会建设的新局面。奋斗目标围绕比全省提前年实现全面建设小康社会率先基本实现现代化的总体奋斗目标，实现国民经济持续快速健康协调发展和社会全面进步，取得全面建设小康社会的重要阶段性进展。主要目标是经济发展方面，在优化结构提高效益和降低消耗的基础上，力争地区生产总值人均地区生产总值均比全省提前实现翻番......”。

5、“.....年地区生产总值达到亿元，人均地区生产总值达元以上。省会中心城市经济竞争力明显增强，现代化综合性基础设施体系和更具活力开放型经济新格局基本形成，综合实力保持全省领先地位。社会发展方面，巩固提高九年义务教育，基本普及高中阶段教育，加强职业教育，建设教育强市完善基于产业集群的区域技术创新体系，促进高新技术产业化，培育批拥有自主知致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的种分析方法。如果变量变化幅度较小但对主要经济评价指标的影响较大，则认为项目对该变化是敏感的。该项目的敏感性分析选用了开发投资销售收入出租收入和酒店收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要经济指标的影响程度，分析结果见表表......”。

6、“.....该项目的经济指标对开发投资和销售收入变化较敏感，对出租酒店收入的变化不敏感。但无论是哪种因素在的变化幅度内，该项目的财务指标都能通过判别标准。因此，该项目具有较强的抗风险能力。从表表可知，在开发投资销售收入租金收入和酒店收入变化时，在还款期内各年的利息备付率和偿债备付率指标均能满足还款要求。因此，对于偿债能力而言，该项目在整个还款期内具有较强的抗风险能力。第十六章项目风险分析该项目属于大型投资项目，投资数额大期限长，从项目的规划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因此，系统的对项目风险进行识别和分析，并加以合理预防规避和转移风险应对，是十分必要的。该项目是个复杂的工程，在项目不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险......”。

7、“.....政策风险分析政策风险主要来自两个方面，是国家宏观经济政策，如税收政策贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。近期出台的国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知中规定平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于第二套住房贷款首付款比例不得低于，贷款利率不得低于基准利率的倍商品住房价格过高上涨过快供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款对不能提供年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。北京上海深圳杭州等地受新政调控后，市场反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着线城市房价上涨动力不足，投资环境变差......”。

8、“.....更多的开发商开始关注二线省会城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。福州出台的关于贯彻落实国务院文件精神促进房地产市场平稳健康发展的通知，将按照国家要求执行差别化信贷政策。福州没有明显的支柱产业，市场上较高的房价主要靠周边八县企业主海外侨胞和福州自身的高购买力客户，大都以投资为主。在政策调控后，价格将逐渐回落。今年将有批土地集中入市，目前福州市场出现的供不应求现象，将随着供给量的不断提升有所缓解，成交价格上涨速度也将放缓。宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可以从两个方面着手是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和事后的防范与正确应对......”。

9、“.....该项目的建设内容包括大型购物中心精装写字楼甲级写字楼商务酒店室外步行街商铺和酒店式公寓等。该项目列入了福州市政府城市发展规划，在项目前期的运作中，项目的建设内容符合福州市政府的发展规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要项目的协调人同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。该项目为福州推动中心城市沿江向海发展重点建设项目，同时大连万达集团作为全国房地产龙头企业之，商业信用颇佳，银行信用等级为，因此，项目受到政策的负面影响相对较小。市场风险分析市场风险主要指由于项目产品或服务由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之。该项目面临的主要市场风险包括消费者的消费习惯消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化......”。