1、“.....但随 着人民权利意识的日益觉醒,由传统住房管理机构发展而来的物业管 理企业与其服务对象业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为 例,年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件件,较 年的件上升了。这行业在经历了二十多年的立 法混乱之后,年月日,国务院颁布了物业管理条例,这 是我国第部全面规定物业管理的行政法规。物业管理条例 的颁布实施,使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道,它较好 地明确了业主与业主业主与开发企业业主与物业企业物业企业 与开发企业业主与相关部门政府部门与相关企业之间的关系,特 别是对业主在物业活动中的权利作出了些规定。 从物业管理条例的总则当中可以看出其立法目的是为了规范 物业管理活动,维护业主和物业管理企业的合法权益,改善人民群众 的生活和工作环境。而改善人民群众的生活和工作环境的立法目 的......”。

2、“.....根据物业管理 条例的规定,在提高和改善人民群众生活义拒绝交纳本应交纳的费用,致使 物业管理费收费率低物业管理企业则巧立名目多收费少服务质 价不符,以押金罚款等乱摊成本,以停水停电相威胁等不正当手段对 业主进行强制管理,挤占公共场所公共设施搞经营创收,挪用维修基 金等。这些使得物业管理陷入管理不善就拒缴费,费用不足就管理 不善的恶性循环之中。 三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务 的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动,是产权人 对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在物业管理条例颁布 前,业主的这权利是被剥夺的,这是导致物业管理实践中矛盾重重 的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清关 系不顺,导致在物业专项资金的管理与使用,公用事业收费的代收代 付与公摊,小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护使用和收 益的处置等方面矛盾很多......”。

3、“..... 有的得到了明确,有的得到了化解或缓和,有的仍不明晰。 三当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因 物业管理矛盾产生的原因是多种多样的,但目前这矛盾难以得 到有效解决的原因,主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理 企业由于种种原因而出现些矛盾和分歧是在所难免的,但是,导致 矛盾难以解决甚至进步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后, 没有个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾 冲突时,由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的,因为让矛 盾的方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政 主管部门投诉解决的话,行政主管部门也往往难以有效化解矛盾,甚 至常常以发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼 为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应,由于物业管理纠 纷常常社会危害性小,经济损失少,诉讼处理时间长,因此法院般也 不太愿意受理......”。

4、“.....处于弱势地位的业主 的权利得不到保障,无法讨回公道,往往会采取些比较过激的方法, 结果是矛盾不仅没有得到解决,反而更加尖锐。 三进步完善物业管理法律制度的对策 目前我国虽然颁布了物权法及物业管理条例,但是有关 业主权制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展,应当 尽快完善我国的物业管理法律制度,对业主权予以明确保障和规制。 根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况,完善我国业主 权及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则 第,权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健 康发展,更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每位业主物 业使用人和物业管理人的正当权益均不受侵犯,切活动均应在公 平公正的原则下进行使业主的权利得到法律的规范与保护,使业主 不再处于弱势地位。 事实上,物业管理条例已确立了业主与物业管理人之间的平 等地位及权利运行规则......”。

5、“.....指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行 维修养护管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活 动。从这规定可以看出,业主和物业管理企业之间是种平等的 法律关系,双方通过签订有法律效力的合同,物业管理企业受业主委 托对物业进行管理。物业管理条例也明确了物业管理企业与业主 委员会的关系,它们是被委托方和委托方的关系,是合同双方的主体。 业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是种物业服务合 同。物业服务合同的称谓更能体现业主和物业管理企业之 间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由 此可见,业主与物业公司之间在法律上是平等的,是不存在管理与被 管理关系的。 第二,从实际出发,符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出 发,就要从我国物业管理现状和发展目标出发......”。

6、“.....市场经济是法制经济,而法制建设又必须符合市场经济的 发展规律,反映市场经济的客观要求。可以说,我国物业管理的产生和 发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系,专业化企业 化和社会化的现代物业管理模式的形成,皆有赖于市场经济的发展, 没有市场经济,也就没有现代物业管理。因此,在完善我国物业管理法 律制度时,必须符合社会主义市场经济的要求,必须符合我国的国情 且具有实用性。 第三,同社会主义法制相致的原则。物业管理法律制度是我国 社会主义法律体系的组成部分,必须遵循与社会主义法制相致的原 则。立法时既要符合宪法,也要符合全国人大及其常务委员会制定的 有关法律。同时要在物权法之中,强化对业主权的法律保护,使之 论业主权及物业管理制度之完善 关键词业主权物业管理权物业管理法律制度 内容提要近年来,随着房地产业的发展和物业管理纠纷的增多 ,维护业主权的呼声越来越高......”。

7、“.....对业主权都未作出明确的规定。立法上的这缺陷, 导致实践中业主权与物业管理权之间产生了系列难以解决的冲突。 对此,我国应尽快完善物业管理法律制度,将业主权法律化,构建业主 权和物业管理权之间的和谐体制。 近年来,随着我国经济的迅猛发展住房体制改革的深化和房地 产业的日益壮大,住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这背 景下,关于业主权的研究引起了学界越来越多的关注,业主权概念的 界定业主权在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问 题。本文将针对物权法及物业管理条例的相关规则,对业主 权的概念内涵进行探讨,进而重点解析业主权与物业管理权之间的 冲突并提出相关的对策。 业主权的内涵及其法律化的价值 现代汉语词典对业主的解释是产业或企业的所有 者。从法律的角度看,这里的业主可以认为是种不动产的所有权 人。但无论是在物权法中还是在物业管理条例中......”。

8、“.....而是生活中对于物业所有者的习惯性叫 法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权 的人,即物业的所有者。 关于业主的权利,年月颁布的物权法确立了业主 的建筑物区分所有权。但这概念受到了些学者的质疑,他们认 为,业主的建筑物区分所有权与社会生活中所称的业主权不 相对应,可能会在具体的适用上产生歧义,也会使得相关的权利在民 法理论上产生思维混乱,导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此, 建议用业主权替代业主的建筑物区分所有权这含混的语 词。 业主权属于物权的种。物权是指直接支配定之物,而享受 利益之排他的权利。业主权可以说是基于对物不动产的所 有权而产生的权利,更狭义地说,是房屋的所有权人对其房屋及相关 物所享有的占有使用收益处分的权利。 业主权与建筑物区分所有权相比较,既有相通的地方也有其特有 的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看......”。

9、“.....其认为建筑物区分所有权,系由 区分所有建筑物的专有部分所有权共用部分持份权以及因共同关系 所生的成员权要素所构成的种特别所有权。国内学者杨立新教授也 认为建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自 占有使用的部分享有专有权,对共同使用部分享有互有权,以及相互 之间对建筑物的整体享有成员权,而构成的建筑物所有权的复合共 有。而业主权是以所有权为核心并关联到债权继承权,以救济 权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括 现代业主的所有权利,其内涵尚显狭隘业主权的权利主体除了包括 区分所有权人,还包括居住权人承租人等其他与房屋占有使用相 关的主体业主权客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部 分共有部分外,还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地 道路标识空间甚至小区整体环境等。因此,业主权除了包含区分 所有权外,还包含非所有权形态的权利因素......”。