1、“.....它存在是不可替代。故此，农贸市场应定位为具有定公益性非垄断竞争性商业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低点......”。

2、“.....可以概括为超市环境，集市价格。商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场所。商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简前言近段时间以来，国际国内经济形势严峻，从政府到普通老百姓都感受到了前所未有压力。如欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加国内持续高企，通胀压力增大......”。

3、“.....到最近出现向前葱，老百姓生存压力日渐增大食品安全问题频出，餐桌保卫战烽烟再起从染色馒头毒豆芽瘦肉精猪肉假鸡蛋假羊肉膨大剂西瓜，到近日工业明胶事件，极大挤压了老百姓消费热情，严重阻碍了促消费保增长方针落实。中国作为新兴经济体国家代表，中国经济持续健康增长是促进全球经济复苏重要力量。而居高不下在很大程度上抵消了增长，老百姓感受不到经济增长带来生活水平提高，幸福指数没有随着增长而上升，反而有所下降。老百姓有钱不敢花不愿花，造成了现在出口出不去内需拉不动困局，中国经济面临着前所未有增长压力。而破解这困局现实方法之就是让老百姓吃上放心优质价廉鲜活农产品。菜价高原因及解决思路让老百姓吃放心，政府加强监管就可以解决。而价格问题牵涉则到社会方方面面，主要原因有两方面流通环节多以近日暴热向前葱为例山东省以前每斤不到元大葱，近日已经涨到元，比鸡蛋价格还高。对于棵普通大葱来说......”。

4、“.....仅仅几十公里路程，却因被多次转手，差价变成了数倍元元赚两分钱元元葱农小经纪人大经纪人大小批发商零售商在这个链条中，可以清晰地看出棵大葱涨价之路。包括大葱在内农产品价格最大涨幅部分就是终端零售环节，也就是常说最后公里。大葱价格从批发到零售之间，每斤价格至少涨元以上。而农产品零售环节主要是农贸市场占，因为农贸市场分布不均衡租赁成本高管理费用高等问题，迫使大葱等农产品价格高企。从这个角度看，如果能降低零售商经营成本，自然就能传导到菜价上。信息不通畅农产品价格暴涨暴跌身后并没有真正赢家，看到价格高时，大多数农民就都跟风种植，过量种植导致供大于求，造成卖菜难，价格暴跌，丰产却不丰收下年度农民往往由于上年价格不好又开始惜种，整体又供小于求，从而导致价格攀升。建立终端信息监控系统，按需种植，或许是解决产销信息不通畅好方法。二具体解决方案加强农产品流通体系建设......”。

5、“.....支持大型农贸市场与农产品生产企业及农村合作社开展点对点对接，充分发挥规模化流通企业和经营主体骨干作用，消除中间环节。规范市场流通秩序，提高农产品质量安全水平业设施。将农贸市场升级换代定位于比超市低点，比原来集市要高点，可以概括为超市环境，集市价格。商业中心五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市做法由开发建设市首家星级农贸市场项目。无论是在项目定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流农贸市场，创农贸市场样板市场这目标展开。通过各级政府扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低农产品购销场所。商业中心五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域探索产生积极推动作用，为建设富庶文明美丽出份力。这也是集团秉承天地之心生民之爱企业发展理念所做件利在当代功在千秋造福于民大好事二公司简前言近段时间以来......”。

6、“.....从政府到普通老百姓都感受到了前所未有压力。如欧洲主权债务危机持续蔓延，中国出口贸易萎缩，出口加工企业纷纷裁员倒闭，失业人口增加，社会不稳定因素增加国内持续高企，通胀压力增大。其中与老百姓日常生活息息相关农产品价格轮番领涨从豆你玩蒜你狠姜你军，到最近出现向前葱，老百姓生存压力日渐增大食品安全问题频出，餐桌保卫战烽烟再起从染色馒头毒豆芽瘦肉精猪肉假鸡蛋假羊肉膨大剂西瓜，到近日工业明胶事件，极大挤压了老百姓消费热情，严重阻碍了促消费保增长方针落实。中国作为新兴经济体国家代表，中国经济持续健康增长是促进全球经济复苏重要力量。而居高不下在很大程度上抵消了增长，老百姓感受不到经济增长带来生活水平提高，幸福指数没有随着增者归属感。﹡建立食品安全追溯系统，消费者凭购物小票就可追溯到销售商和产地，最大限度保障消费者权益。﹡建立农产品农药残留检测实验室，每日抽检，并即时公布检测结果。﹡建立公平计量器具，监督商户经营行为......”。

7、“.....对消费者举报投诉先行赔付。管理方案市场管理队伍落后，管理不规范，是现在农贸市场脏乱差湿是主要原因。俗话说三分硬件，七分管理，大部分市场硬件虽然改善了，但管理仍未跟上，乱扔垃圾，乱摆卖，乱停放现象仍未根本改善。在农贸市场硬件设施提升同时，应切实加强对农贸市场规范化建设，提升管理队伍管理水平和素质，及经营人员培训与教育，用制度巩固农贸市场升级成果，促进农贸市场管理规范，对于提高农贸市场管理水平具有十分重要意义。农贸市场管理制度详见附件四。七项目经济效益分析项目周边主要商业设施租金情况如下表略收入估算本项目拟全部采用租赁方式，规划建筑面积其中摊位总面积约，提供摊位营业道具租金高，不提供营业道具租金低。租金收入表如下元天平年总收入,万元成本估算﹡建设成本,元平﹡装修成本元平﹡设备成本元平总计......”。

8、“.....元平﹡每五年重新装修次，装修成本为元平﹡商业项目计算周期按年﹡税费未考虑财务盈利能力分析﹡静态指标总投资利润率,其中总成本,万万,万元投资回收期经测算，静态投资回收期约为年﹡动态指标财务净现值经测算说明本项目财务内部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润要求，因此本项目对收益要求为动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样投资才是有价值。建议本项目应最大限度争取政府财政支持，当首年得到,万元财政补贴并每年得到万元财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥,说明本项目财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年土地使用年限不确定性分析在得到如上财政补贴情况下由于租赁物业持有周期较长，随着社会经济发展......”。

9、“.....使得本项目经济效益分析产生了些不确定性。主要不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营备，许多农贸市场垃圾遍地，污水横流，老百姓买趟菜出来身味脚泥，谈不上轻松购物，更谈不上购物乐趣。同时农贸市场中些熟食摊位没有进行有效划分，同蔬菜蛋禽鱼虾瓜果等摊位混杂，卫生条件令人担忧。粗犷经营鱼龙混杂，存在严重食品质量隐患农贸市场交易方式，基本上还是延续了年前日中为市集天下之民聚天下之贵交易而退，各得其所原始市场交易方式，众多个体小贩采取租赁摊位形式进行经营。这种分散经营状况，客观上形成了进货渠道广而杂混乱局面,导致市场管理者对商品质量难以管理,消费者难以识别。农药超标注水猪肉等现象时有发生，而市场内又缺乏农产质量检测手段，长此以往，有些农贸市场就成了假冒伪劣产品集散地，旦商品出现重大质量或卫生问题，往往是商贩走了之，责任无从追究，消费者权益得不到保护。分散经营各自为政......”。