1、“.....从而确定该项目的市场定 位。调查的内容有客户购买商铺的意愿商铺类型需求的面积需求 单价及总价期望的配套设施等问题调查以大明宫建材家居市场内的 商户为主，采用问卷调查与面谈调查相配合的形式，进行抽样调查。 通过汇总调查问卷，得出了以下市场调研结论 商铺类型 商业街商铺底商商铺社区商铺商场内席位商铺 由于商业街形式具有良好的产品昭示性，建材家居的经营者多青睐 于商业街商铺，也有部分被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺 的偏好。因此，在本项目的规划设计中方面要充分考虑不同的建材家 居产品的特点，将商业街商铺与商场内席位商铺底商商铺相结合，达 到有效利用空间和提高市场档次的目的另方面通过功能分区的形式 将不同的产品类型进行区分。 商业街商铺 办公楼底商住宅底商 经统计，有的被调查者接受底商商铺这种商铺类型......”。

2、“.....可见部 分被调查者除了希望商铺具有产品展示及销售的功能，同时还希望能够 方便其居住及办公，以满足日常生活和业务洽谈的需要。 希望商铺具有的功能 产品展示及销售仓储办公及商务洽谈居住 调查结果显示，绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展示及销 售为主，以仓储和办公及商务洽谈为辅。 商铺面积 以下以上 考虑到经营产品类型的不同，不同的商户在面积需求上有定差 异，其中，需求面积在平方米的被调查者最多，占到了 其次是平方米，占到了总数的，因此，应结合商户经营 产品类型的特点进行设计，建议商铺主力户型面积确定在。 商铺的最高单价和总价 单价 以上 总价 万元以下万元万元万元万元万元以上 商铺可承受的最高单价集中在元，比例达到 可承受的总价在万元以下的比例高达......”。

3、“.....接受调研的商户多以租赁的方式 经营，对商铺的销售价格并没有明确认识，因此对商铺价格心理承受价 位不高另方面，项目周边目前商业氛围并未成熟，部分被调查者对 本项目未来的投资潜力持怀疑态度。因此，就目前而言，部分投资者对 该区域商铺价格的可接受程度较小。但随着项目周边配套设施的建设及 商业氛围的日渐成熟，本项目的销售价格具有较大的提升空间。 付款方式 按揭贷款次性付款 多数商户认为次性付款对其现金影响流较大，因此更愿意以分期 付款的方式购买商铺。因此，开发商应积极为商户提供金融服务，帮助 商户解决贷款难的问题，以加快项目的销售和资金回流......”。

4、“.....商户对餐饮金融机构休闲娱乐场所超市物流中 心和酒店需求较大，达到以上。其中餐饮的需求主要集中在快餐 特色小吃和中档饭店酒店则偏向于快捷式和三星级酒店休闲娱乐设 施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。因 此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活工作的需 要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加 项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 购买车位 是否 选择会购买车位的比例为，因此在规划设计中应考虑业主对 车位的需求。 市场供给分析 全镇国民生产总值万元，工业产值万元，乡镇企业产值 万元。随着滨海新区大开发，区域发展迅速。目前的商业县周边聚 集了银行，数码专业店和餐饮娱乐类机构......”。

5、“.....以后的发 展空间相当大，经开区的发展前景好。 项目分析 优势 道路交通 京福公路横穿镇全镇，交通十分便利。 消费人群 按照惯例，个商业中心的构建需要强大的居住人群量作为基础， 才能保证正常的客流量。在本项目的辐射区域内，包括了发展成熟的商 业经济技术开发区这些都构成了定的消费人群。 原有市场 本项目的建设是为了构建具有购物休闲和文化性消费娱乐 旅游观光餐饮美食等功能于体配套完善的现代化商业综合体系 和商业模式，完善商业服务功能，提升城市形象。 劣势 商业氛围不浓 镇内缺乏高档的购物中心和商品经营，商业配套设施落后，商业 购物环境普遍较差，有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。该区域的 商业氛围还没有营造起来，些原有的业主可能会持观望态度，不会进 行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影响项目的正常运营......”。

6、“.....根据政 府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户，因而 导致本项目前期建设资金本项目前期建设资金占用量大，这将对开发商自有资金投入量要求 较高，带来较大的资金压力。 离城区较远 本项目离城区较远，因此主要消费对象不广泛。 机遇 国民经济迅速发展 全镇国民生产总值万元。镇经济持续快速增长的趋势和国民 经济总量规模的进步扩大，为发展本项目奠定了坚实的基础。 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起 到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面 积，降低了运营成本，经济效益明显提高。大中型批发市场物流和商品 分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小， 营业面积相应增大，管理将更加科学交易手段将更加多样化，交易效 率将更加提高......”。

7、“.....把其作为城市发展的重要内容，对商 业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建 设。 威胁 近年来，镇周边地区都加快了大中型批发市场的发展。周边地区 的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具 有成本低交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的 竞争力，无疑对武清大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 项目初步定位 项目定位 功能丰富特色鲜明集购物休闲文化商务餐饮旅游 等多功能为体的商业街。 紧邻主干道的商铺作酒店娱乐休闲中心和大型的购物广场等， 最好能引进知名超市购物中心进驻 根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主 要业态可分为建材类分区内部可分为家具区洁具区装饰建材区 等餐饮娱乐区购物广场。 盈利模式定位 项目采用整体销售的盈利模式......”。

8、“.....减少商业风险。 客户群体定位 本项目开发目标为变革落后商业格局，重塑现代中心商圈，提升 镇城市品位的标志性代表性项目。本项目的客户群体面向政府机关工 作人员，游客教师医生私营业主企业管理人员以及周边县市。 第三章项目选址和建设条件 场址选择 地点与地理位置 本项目位于京福公路东侧 场址优势 地理位置便捷 商业街具有良好的交通地理位置，接近交通枢纽的区域，居民可 以借助各种交通工具便捷到达，具备很强的可达性和地段优势。 区位条件优越 城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的基本 依据。区位条件影响城市功能相知的确立和城市总体布局的规划设 计，更深层的说也影响城市商业街的客源市场和辐射能力。项目位于 镇交通主干道，具有优越的人流交通流优势。 建设条件 区域概况 位于西北部，地处京津两市之间，位于 西北部，海河水系中下游......”。

9、“.....西与河北省廊坊市安次区接壤， 北与北京市通州区河北省廊坊市香河县比邻。系滨海平原地区， 气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全区总面积平方公里， 常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地优势，抓住机 遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发展。 地理条件 位于西北部，地处京津两市之间，位于西北部，海 河水系中下游，东与宝坻区宁河县搭界南与北辰区西青区河北 省霸州市相连，西与河北省廊坊市安次区接壤，北与北京市通州区河北省廊坊 市香河县比邻。系滨海平原地区，气候属暖温带大陆性半湿润季风气候。全 区总面积平方公里，常住人口万人。改革开放以来，充分发挥本地 优势，抓住机遇，深化改革，创新求实，实现了经济和社会事业的蓬勃协调发 展。 交通条件 京福公路 公共设施条件 周围米范围内的公共配套设施相对完善......”。