1、“.....第章风险分析风险分析根据项目开发企业历年土地开发经验项目所处区域情况目前体制状况等综合分析，预计本项目潜在主要风险因素包括市场风险融资风险投资风险社会影响风险政策环境风险环境影响风险等。具体分析如下市场风险本项目市场风险主要来源于两个方面是土地级市场实际需求总量与预计发生偏差，尤其是项目区可出让土地未能按期望需求态势得以顺利挂牌出让，影响项目投资收益实现。二是土地出让价格低于期望值，减少项目投资收益。融资风险融资风险主要表现为是项目资金不落实或资金供应不充足，导致项目工期拖延甚至被迫终止二是资金结构不合理，债务负担过重，企业在财务上不能持续发展三是利率变动导致融资成本升高。投资风险投资风险主要是由于投资估算不确定性造成投资增加风险，主要包括是工程量预计不足二是人工材料机械台班费各种费率通货膨胀率等提高三是征地及拆迁工程量增加和单价提高四是政府规划调整特殊赶工要求......”。

2、“.....以发展第三产业为主，风光旖旎路即为其中个著名新景点。本项目建设将满足市招商引资对旅游业基地迫切需求，推动市经济快速发展，同时本岛东部周边地区综合整治与开发，也将推进周边地区农村城市化进程。项目区依山面海，紧靠路，且部分地块已征用，具备较好开发条件。本项目主要进行区内场平道路给排水供电电讯以及绿化等基础设施建设，分五年开发完成。本项目通过对现状资源整合，可提供用地平方米，其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。所需投入总投资为万元，其中征地拆迁费万元，配套基础设施建设投资万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元。项目总收入为万元，财务内部收益率为，财务净现值为万元，投资回收期为年。建议由于整个五通高林片区控制性详细规划正在调整制定中，地块用途性质建筑密度容积率等尚未经法定程序确定......”。

3、“.....建议抓紧落实。我们认为在目前本岛土地资源有限前提下，建议可适当增加出让地块及提高部分指标，以最大限度发挥土地价值，争取获得更多土地出让收益，使思明区政府既能实现对农村改造，为路旅游项目提供配套设施，又能有较好经济效益。升了。从全年季度价格走势线上，可看出年商品房成交量及房价在年基础上有进步上升，第三四季度均价已在元以上。从近两年商品房供销走势图看如图，商品房销售量走势线基本高于预售批准量走势线，近三个季度成交量已上升了个台阶，基本稳定在万平方米以上，供销比例为。所示数据不包括同安区，同安区年商品房销售面积万平方米，销售金额万元，均价每平方米元。市土地市场运行情况从年到年，土地公开出让市场处于相对有序状态，土地供应量直稳步增长，年随着房地产市场空前火爆，土地公开出让面积增长幅度高达年倍，而年政策面变化导致土地公开出让量比年大幅度减少，公开出让方式从招标拍卖方式向挂牌方式集中，年同样受政策影响......”。

4、“.....年以前，市政府公开出让土地用途集中为居住和商业综合用途，但从年开始呈多样化趋势，酒店旅游纯商业办公等用途土地公开出让日益增多，特别是年，体第章总论项目背景项目名称市路旅游区公共基础设施配套工程。项目承办单位市开元国有资产投资有限公司。可行性研究报告编制依据及参考资料投资项目可行性研究指南可行性研究报告编制合同书承办单位提供资料项目提出理由与过程改革开放以来，特别是设立经济特区以来，市充分利用特殊地理位置和优良海港空港等资源，发挥特区政策优势，适时地调整经济发展战略，加快经济结构调整，经济建设和社会事业得到了飞速发展。地处省东南沿海江入海处，背靠漳州泉州平原濒临台湾海峡，与台湾和澎湖列岛遥遥相对。由岛鼓浪屿及大陆江北岸沿海部分组成......”。

5、“.....通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。第章项目选址与开发条件分析项目选址本项目属于五通高林片区东南角百多万平方米个组成部分，位于本岛东部地区，邻湖湖边水库近湾钟宅湾，拥山虎仔山面海，自然环境优美。本项目东侧为路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。本项目中部为观音山海拔米及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。开发条件交通从大区位交通条件分析，本项目北距高崎国际机场仅公里，又紧邻五通客货联运码头，西距火车站约公里，周边为已建成或规划城市交预测本项目土地价格预测，有紧邻本项目用地南边地块可比年月日市土房局公开挂牌出让地块，用地性质为体育设施商业酒店，容积率以内，土地面积平方米，拍卖成交价万元......”。

6、“.....由于本项目用地性质包含了商业办公住宅等，我们再列举去年两例公开挂牌出让地价地块位于前埔，土地面积平方米，土地用途为居住，容积率以下，总地价为万元，楼面地价为元平方米地块位于嘉禾路以东，是办公商业用途，成交楼面地价是元平方米。在预测时，也考虑以下几个因素随着经济发展和城市开发，岛内土地资源相当紧缺地块在岛东部海边路边上，地理位置相当优越项目责任单位区国投，有项目开发经验，又有政府相关部门支持④国家出台政策宏观调控房地产价格，预计近几年土地价格不会有太大变化该地块原规划为生态绿地，计划在地块内保留绿地做为主题公园用地，这部分地价对整个项目地价会有所影响。综合分析，本岛土地资源供给不是十分充足，但从中央近期出台房地产政策分析，宏观上中央政府希望房地产市场处于个健康发展稳步而不是快速上涨态势。因此，根据以上情况，预计本项目土地价格在今后三年内不会有太大变动从第四年起，按每年楼面地价递增计......”。

7、“.....价如表所示表经营期不同用地性质楼面地价预测表单位元用地性质年年年年年年商业用地住宅用地办公用地旅馆用地公园用地表年度公开出让地块详情览表地块编号出让方式占地面积地点容积率出让时间成交价万元成交楼面价元中标公司土地用途挂牌岛内小于香港京鼎集团有限公司体育设施商业酒店挂牌岛内以下古龙集团房地产有限公司住宅商业挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司办公商业挂牌集美小于市海勃建设发展有限公司住宅商业挂牌同安小于磐金实业有限公司居住挂牌翔安小于国贸地产有限公司住宅商业旅馆挂牌集美小于惠龙集团有限公司酒店挂牌集美小于惠龙集团有限公司居住挂牌岛内小于建发集团房地产有限公司居住挂牌岛内小于上海百脑汇电子信息有限公司住宅办公挂牌岛内小于市鑫新景地房地产有限公司住宅商业挂牌集美小于古龙集团房地产有限公司居住教育挂牌岛内小于融坤房地产开发有限公司商业酒店娱乐挂牌岛内小于福兴实业公司体育活动及配套挂牌海沧小于住宅商业小计图年市商品房季度价格走势建设规......”。

8、“.....通过对现状农村用地整合，可为思明区政府提供平方米土地。其中居住用地平方米，商业用地平方米，办公用地平方米，旅馆用地平方米，公园用地平方米，公建面积为平方米，小学用地面积为平方米，绿化用地面积为平方米。第章项目选址与开发条件分析项目选址本项目属于五通高林片区东南角百多万平方米个组成部分，位于本岛东部地区，邻湖湖边水库近湾钟宅湾，拥山虎仔山面海，自然环境优美。本项目东侧为路，西侧为五石路，均为城市主干道，南至香山及何厝村，北至东宅村。本项目中部为观音山海拔米及绿地，以中部绿地为界，开发范围自然分为南北两片。开发条件交通从大区位交通条件分析，本项目北距高崎国际机场仅公里，又紧邻五通客货联运码头，西距火车站约公里，周边为已建成或规划城市交通干道。水陆空交通十分便捷。本项目东侧为已建成路，是城市主干道西为规划五石路，也是城市主干道，目前正在审查概算......”。

9、“.....给水本岛供水均来自高殿自来水厂，水源有充足保证。给水管道在城市道路下均已建成。排水岛内石胃头污水处理系统期日处理万吨污水厂已于建成并投入使用，远期规划形成万吨污水日处理能力。污水管网随城市道路建设而敷设。电力岛内变电站布点合理，电力供应充足稳定本项目区用电近期由西南部半兰山变电站供应，可就近接入供电。远期按规划由岭兜变电站供应，而岭兜变电站两回电源，分别引自现状半兰山变电站和规划湖边变电站。配套服务本项目所处五通高林片区及周边钟宅湾等片区，均已规划建设中学小学幼儿园文化娱乐医院金融保险等社会公益事业。第章开发建设方案规划布局方案用地规划本项目建设用地东起现状路西侧，西至规划五石路东侧，北起规划中横路，南抵规划中横五路，总面积平方米。本区用地可分为居住用地办公酒店商业公共设施小学公园绿化用地等八大类......”。