1、“.....鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算万元。项目计划建设期本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开始完成返还安置房建设任务，征收还建期年房地产开发从年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。目前工程进展情况已完成安置房项目区规划平面设计鸳鸯公园改造规划设计和概算完成被征收人摸底基本情况正在委托被征收房屋评估。项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度。榆林市城市规划管理技术规定榆林市房地产投资项目基础数据分析估算本报告研究范围总论房屋征收拆迁项目安置房建设项目鸳鸯湖公园改造建设项目实施项目盈亏平衡点分析结论和建议在此基础上，考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性......”。

2、“.....第二部分房屋征收拆迁房屋征收必要性略征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为平方米涉及征收个人户，总征收面积为平方米。其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米。涉及征收单位户，总征收面积为平方米。其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米办公房屋征收面积为平方米鸳鸯湖公园娱乐设施基本情况，有大型设施项目个，小型娱乐设施项目个处。征收货币补偿价值在征收范围内，根据征收有关规定，结合本次征收对象实际情况，制定征收评估基本思路原则及技术方法，经过粗略测算征收货币补偿价值人民币约万元，其中土地使用权货币补偿约万元建筑物货币补偿约万元内装修货币补偿约万元附属物货币补件略地形及地震情况本项目所用地块地势基本平坦......”。

3、“.....鸳鸯湖公园北侧，是滨湖公园改造安置居民主要区域。规划范围规划范围是由滨湖北路古城中路长城路红山路所围成区域。规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩。自然条件及分析规划区位于鸳鸯湖北侧，呈不规则形，沿滨湖北路米，沿古城中路米，沿长城路米，沿红山路米。现状区域内多数以砖结构平房为主，东西最大高差约米，整体地势相对平坦。总平面设计规划布局建筑设计户型设计环境设计项目配套规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设置办公酒店等。项目建设原则项目要贯彻以人为本原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定健康和谐社区环境。项目要贯彻高效便捷功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本思想各区域和功能空间之间形成高效便捷网络，要结合人们对生产生活需要。项目要贯彻可持续发展原则。项目要把生态环保放在重要地位......”。

4、“.....项目要贯彻适用经济在可能条件下注意美观原则。创造舒适优美宜人生活环境。充分结合规划区现状条件，以规划道路红线为主要控制界线，容积率最大化布置建筑。经济技术指标公园改造安置居民区方案指标建筑面积总用地面积平方米合亩净用地面积平方米合亩总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米户商业建筑面积平方米地下二层商业建筑面积平方米办公建筑面积平方米酒店建筑面积平方米地下车库面积平方米建筑密度容积率绿化率地上车位辆地下车位辆方案二指标建筑面积总用地面积平方米合亩净用地面积平方米合亩总建筑面积平方米地上建筑面积平方米住宅建筑面积平方米户其中商业建筑面积平方米地下二层商业建筑面积平方米办公建筑面积平方米酒店建筑面积平方米地下车库面积平方米建筑密度容积率绿化率地上车位辆地下车位辆投资估算投资估算依据省建筑工程安装工程计价定额。材料价格及设备价格采用市场价或市场咨询价......”。

5、“.....如下表所示建筑工程费估算表序号工程或济目标影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标影响程度，还可以使他们对那些较为敏感因素进行认真和仔细再研究，以提高项目可行性研究准确性。反应敏感程度指标是敏感系数敏感系数目标值变化百分比参数值变动百分比。例如以售价为参数值，以项目净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化影响。例如经济指标预测成本预测成本预测成本预测成本总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率变动因素二售价变动售价变动各项经济指标变化......”。

6、“.....如变动因素容积率变动容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本盈亏平衡分析评价结论测算公式预测销售收入开发投资成本征收拆迁补偿价值公园建设投入项目开发盈亏。测算结果万元第五部分结论及建议结论本项目具有良好社会意义本项目具有良好经济意义经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率综上所述，该项目建设产生现金流充裕，各项财务指标均优于相应标准，同时，该项目建设有利于改善榆林市城市面貌，并对提高人民生活质量具有重要意义，具有良好社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证。建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府要加强领导，落实责任。各部门需全力配合，大力支持。该项目工程量大......”。

7、“.....拆迁量大，内容复杂。在国地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。尽快做好前期工作。该项目已做了大量前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。尽快制定具体实施方案。编制单位房地产评估有限公司和谐招标造价咨询有限公司编制时间年月第部分总论计文件审查费招标代理服务费工程保险费建设项目前期工作咨询费费用小计预备费本项目按照省建设厅制定相关标准，计取了预备费万元。拆迁还建资金需求与筹措情况略开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元销售收入估算销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方米估算。商铺销售收入估算经调查,年月本项目周边长城路商铺销售均价为元平方米......”。

8、“.....按照谨慎性原则，本项目商铺均价按元平方米估算。地下二层商业销售收入估算元平方米。办公销售收入估算元平方米。酒店销售收入估算元平方米。地下车位按元平方米估算。销售收入估算总额万元。住宅楼收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元商铺销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元地下二层商业销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元办公销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元酒店销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元地下车位销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元项目实施方案略具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。第四部分鸳鸯湖公园改造项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算元。具体内容详见设计......”。

9、“.....是指在定市场生产能力条件下，通过分析拟建项目产出量成本本和收益利之间关系，来判断项目优劣及盈利能力种方法。盈亏分析关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零点。在房地产项目可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时销售量又称保本销售量。销售收入本项目销售收入包括写住宅字楼及商业销售收入。销售税金按税法规定本项目应缴纳营业税城维税教育费附加等，综合税率为。利润测算本项目销售收入扣除税金及开发成本后为销售利润。敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生相应变化，并判断这些因素对项目经酒店销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元地下车位销售收入估算按元平方米，建筑面积平方米，销售收入估算为万元项目实施方案略具体拟定实施进度，原则上进行公开招标，有开发商开发。第四部分鸳鸯湖公园改造项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算元。具体内容详见设计......”。