1、“.....该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入，约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作，双方建立了更进步合作关系，通过项目公司持有并经营部分物业时，可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司，签订委托开发协议，由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌，公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年固定收益率，开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后......”。

2、“.....经济分析收益回报期按三年考虑，公司收益土地作价万元。比较分析有利分析公司不参与项目开发管理，合作双方相关权责清晰，不易发生纠纷能够充分发挥房地产公司项目管理优势，节约管理成本公司按固定比例获得投资回报，基本不承担项目风险。④不用成立合作公司，手续简便。短板分析此模式所能获得税费减免额较少，公司所获得收益相对稳定。该模式要求是双方有较强合作意识及信任基础。类似开发模式合作方案公司出资摘牌取得该地块商业开发土地使用权，与房地产开发公司签订类开发合同，由房地产开发公司负责项目融资建设，并在规定时限内将竣工后项目移交公司，其所有开发物业归公司所有。公司负责物业营销，并根据事先签订回购协议分期向房地产开发公司支付投资及固定回报。经济分析按项目竣工验收后年内可全部支付全部回购款计算，公司应支付回购款总额为万元，由以下两部分组成房地产开发公司投资额总成本土地收益万元。固定回报万元。公司收益为万元。另可获得自持物业全部经营回报......”。

3、“.....且租售自由投资回报较高。短板分析该模式要求公司能够提供足够回购抵押项目地块额定容积率最高值为。相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业调控力度，出台了些相关政策，特别是年新建设用地容积率管理办法，对建设用地容积率管控更加严格，该用地容积率调整难度较大。解决方案自接到委托函以来，我办事处充分利用中咨公司在省市良好企业形象及影响力，走访了多个部门，做了大量沟通工作，目前已基本确定通过方案论证及沟通，该地块可批复容积率保底为，力争达到及以上。土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地，若进行商业开发，按相关规定需进入土地市场交易，故如何设计交易方案，保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地，按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整，不用招拍挂，容积率可增至。若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可......”。

4、“.....该拿地方案相对较稳妥，但所需时间较长，外围协调相关部门较多，协调工作难度大，该方案工作周期约个月。方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购，以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地权属单位，以竞买成交单位为准。该方案所需时间较短，外围协调工作量相对较小，但需调查了解相关潜在竞买人相关信息，做好招拍挂方案设计，并沟通设定相关挂牌特殊要求，保证顺利摘牌，该方案工作周期约个月。本案拟采用方案，即招拍挂方案。拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈......”。

5、“.....投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好企业信誉要有商业地产及写字楼开发相关业绩④需提供个亿以上银行资金证明能够提供足额诚信保证金。能够最大限度地实现公司与投资人合作共赢。投资人遴选程序收集有兴趣投资人相关信息，通过筛选建立合格投资人库。向合格投资人发出谈判邀请书，组建谈判组，邀请投资人进行竞争性谈判。谈判侧重于投资人资金信誉是否满足要求，开发及营销理念是否能够得到公司认同。谈判组根据谈判情况，选定合作意向人，签订合作协议。成立项目开发前期筹备组，进行项目前期准备。概念设计概念设计由项目设计组实施，设计组成员均为我公司设计师库中优秀设计师。针对本项目特点，提供以下个概念设计比选方案，具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早，在进行本案构思时立法人项目公司，以项目公司通过招拍挂取得土地使用权并办理相前期手续及相关权属证件，由项目公司对该地块进行开发。公司以土地使用权及地上物补偿作价出资估算作价为亿元人民币，约占项目开发全部出资额......”。

6、“.....占项目全部权益，双方按照权益比例享有开发权利和权益，承担开发风险和责任。项目建成后，公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算，该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入，约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作，双方建立了更进步合作关系，通过项目公司持有并经营部分物业时，可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策，故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识，而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司，项目运营过程中需共同管理，项目结束合作公司需注销，相关手续繁杂，法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发，固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司，签订委托开发协议......”。

7、“.....公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元，以该出资额为基准获取年固定收益率，开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后，公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。经济分析收益回报期按三年考虑，公司收益土地作价万元。比较分析有利分析公司不参与项目开发管理，合作双方相关权责清晰，不易发生纠纷能够充分发挥房地产公司项目管理优势，节约管理成本公司按固定比例获得投资回报，基本不承担项目风险。④不用成立合作公司，手续简便。短板分析此模式所能获得税费减免额较少，公司所获得收益相对稳定。该模式要求是双方有较强合作意识及信任基础。类似开发模式合作方案公司出资摘牌取得该地块商业开发土地使用权，与房地产开发公司签订类开发合同，由房地产开发公司负责项目融资建设，并在规定时限内将竣工后项目移交公司，其所有开发物业归公司所有。公司负责物业营销，并根据事先签订回购协议分期向房地产开发公司支付投资及固定回报......”。

8、“.....公司应支付回购款总额为万元，由以下两部分组成房地产开发公司投资额总成本土地收益万元。固定回报万元。公司收益为万元。另可获得自持物业全部经营回报。比较分析有利分析公司拥有笔具有很强变现能力优质资产，且租售自由投资回报较高。短板分析该模式要求公司能够提供足够回购抵押及回购担保由于房地产开发公司收取固定投资回报，全部投资风险均由公司承担，风险较大要求公司具有专业房地产管理团队营销团队④公司收益受市场风险影响较大。第七部分结论及建议结论根据市及硚口区最新相关规划，华联楚天大厦地块比较适合于商业及写字办公开发，能过开发可以充分发挥该地块价值。公司通过引入投资人对华联楚天大厦进行商业开发，能够实现现有存量资产保值增值,原楚天大厦公司可转变为物业经营管理公司，并且该开发模式若能成功实施，可为未来其他股权资金产提供了新模式。待解决问题安置补偿问题该地块内共有栋六层楼住宅，其房屋产权属华联楚天大厦，现为原商业系统职工户，另有户违章搭建户......”。

9、“.....合作房地产开发公司配合尽快开展。土地查封解除据调查，公司对华联楚天大厦采取了查封措施，在与合作房地产公司签订意向协议后应尽快解除该华联楚天大厦查封状态。土地地面建筑经济法律责任清查理清现状华联楚天大厦法人实体自身全部经济与法律责任，促进合作谈判顺利进行。定向客户意向签约为减小项目开发风险，应组织与定向客户硚口地税定制谈判，签订定制协议并预收部分定金......”。