1、“.....变现风险房地产项目是不动产，无法由需求弱地方转移到需求强市场去。同时它投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高，这些因素均影响了房地产流动性和变现性。投资者急需现金时，可能无法很快脱手，因此影响了投资者收益。其他风险包括合同风险财务风险社会风险，政治风险等。第七部分总结和结论早在年品就被列为重庆市都市外围十个组团之，划入重庆市都市发达经济圈。品地处交通要塞，国道渝黔高速和规划中重庆二环高速公路均通过镇境，并留有开口转盘，被称为三条公路交汇金三角西南出海大通道，本项目发展环境地理位置俱佳。且巴南区政府十五规划品发展将以土地营运为核心，发展商业和旅游业，为商业项目开发提供了良好土壤。该该项目从静态来看，净现金流量亿元，静态投资回收期为年，全部资金投资收益率为从动态来看，该项目财务净现值为亿元，动态投资回收期为年，财务内部收益率为。该项目具有较强盈利能力，具有可行性。目前重庆城市规模城市形象商务旅游需求角度分析......”。

2、“.....据统计，年前，重庆星级酒店不过家，其中仅有家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达家，三星级以下酒店含三星占总体酒店数量，四星五星级酒店已有家占酒店总量，如重庆申基索菲特大酒店五星重庆万豪酒店五星重庆国贸豪生大酒店五星重庆洲际酒店五星等。尽管金融危机尚未见底，甚至逐渐扩至实体经济，酒店业入住率下降供大于求减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系列，为客人提供细分化服务等措施，酒店业还是表现出了稳步增长迹象。近年重庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在至之间，高星级酒店经济效益普遍较好。假日期间，重庆四星级以上酒店平均入住率达到以上。酒店区位概况酒店位于重庆市主城区南部巴南区，全区幅员面积平方公里，辖个街道个镇，总人口万，是重庆市南部新兴工业大区第部分项目投资环境重庆战略格局年月......”。

3、“.....在西部地区率先实现全面小康社会目标。中央就新阶段重庆发展勾画蓝图概括起来为明确了三大定位努力把重庆加快建设成为西部地区重要增长极长江上游地区经济中心城乡统筹发展直辖市提出了大目标在西部地区率先实现全面建设小康社会目标交办了四大任务加大以工促农以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设切实翻修和改造。项目租售阶段经营风险经营性风险是由于经营决策上失误造成实际经营结果偏离期望值可能性。房地产项目开发中经营风险主要取决于房地产市场特点，开发经营条件以及投资者决策水平，经营者管理能力。市场风险市场风险是指由于市场状况变化不确定性给房地产投资者带来风险。主要包括购买力风险购买力风险又称通货膨胀风险，是由于通货膨胀货币贬值给投资者带来实际收益水平下降风险。开发投资回收期越长，房地产投资购买力风险越大。变现风险房地产项目是不动产，无法由需求弱地方转移到需求强市场去。同时它投资周期和使用周期长价值量大占用资金多谈判时间长交易费用高......”。

4、“.....投资者急需现金时，可能无法很快脱手，因此影响了投资者收益。其他风险包括合同风险财务风险社会风险，政治风险等。第七部分总结和结论早在年品就被列为重庆市都市外围十个组团之，划入重庆市都市发达经济圈。品地处交通要塞，国道渝黔高速和规划中重庆二环高速公路均通过镇境，并留有开口转盘，被称为三条公路交汇金三角西南出海大通道，本项目发展环境地理位置俱佳。且巴南区政府十五规划品发展将以土地营运为核心，发展商业和旅游业，为商业项目开发提供了良好土壤。该该项目从静态来看，净现金流量亿元，静态投资回收期为年，全部资金投资收益率为从动态来看，该项目财务净现值为亿元，动态投资回收期为年，财务内部收益率为。该项目具有较强盈利能力，具有可行性。目前重庆城市规模城市形象商务旅游需求角度分析，重庆高端酒店数量已经在逐步增加。据统计，年前，重庆星级酒店不过家，其中仅有家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达家，三星级以下酒店含三星占总体酒店数量，四星五星级酒店已有家占酒店总量......”。

5、“.....尽管金融危机尚未见底，甚至逐渐扩至实体经济，酒店业入住率下降供大于求减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系列，为客人提供细分化服务等措施，酒店业还是表现出了稳步增长迹象。近年重庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在至之间，高星级酒店经济效益普遍较好。假日期间，重庆四星级以上酒店平均入住率达到以上。酒店区位概况酒店位于重庆市主城区南部巴南区，全区幅员面积平方公里，辖个街道个镇，总人口万，是重庆市南部新兴工业大区第部分项目投资环境重庆战略格局年月，中共中央第十届全国人大五次会议关于重庆建设特别指出了重庆在新历史起点上三大定位和大目标要把重庆加快建成西部地区重要增长极长江上游地区经济中心城乡统筹发展直辖市，在西部地区率先实现全面小康社会目标......”。

6、“.....扎实推进社会主义新农村建设切实客房收入餐饮收入娱乐收入回收固定资产余值回收经营资金回收其他现金流出开发建设投资销售税金及附加经营成本所得税净现金流量累计净现金流量折现率财务净现值累计财务净现值风险及敏感性分析敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响敏感性因素，并分析测算其对项目经济效益指标影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力种不确定性分析方法。它可以通过研究建设项目主要不确定因素包括价格产量成本投资建设期汇率等发生变化时，项目经济效果指标等预期发生变化程度，找出项目敏感因素，确定其敏感程度，并分析该因素达到临界值时项目承受能力，制定出应对措施，最终使投资风险减少，提高决策可靠性。选择需要分析不确定性因素根据市场预测，本项目开发过程中最有可能发生变化是客房日平均收入总投资额......”。

7、“.....计算因不确定因素变动引起评价指标变动值分别计算日平均收入上下波动，和投资额上下波动，时，对经济指标影响，具体分析见下表不确定性因素变动引起评价指标变动表不确定因素内部收益率基本方案日均收入总投资额内部收益率敏感性分析图计算敏感性因素，并对敏感性因素进行排序。计算项目对各因素敏感度系数评价指标变化幅度不确定性因素变化幅度日均收入平均敏感度总投资额平均敏感度由图形可知，销售单价较投资总额稍微敏感。所以开发商应当做好市场和营销管理工作，但同时也应但看到，有效控制成本能很好地提高项目收益。在预售和销售前，开发商应当确实适当地做好定价工作，同时在销售过程中，根据客户反应来适当调节销售价格。销售过快，可以稍微上调价格，以实现利润最大化。滞销，则应重新审视市场来合理调节价格，以保证销售率。另方面，合理控制总投资，是增加利润个有效手段。所以开发商应当在整个开发过程中建立个系统成本控制体系，建立科学管理体系，尽可能实现以最低成本来实现最大经济效益......”。

8、“.....目前房地产市场已经处于个逐渐回暖阶段，再加上重庆市地方特点，获得国家很多政策方面支持以及重庆市未来发展，定会吸引更多外来投资者和城市化进程加快重庆是房价平稳上涨，项目市场风险不大，在本项目前期已经基本完成情况下，主要风险来源于下两个方面项目建设阶段质量风险在施工阶段，由于施工人员对设计知识认识有重大，擅自改变设计造成风险。在施工管理中，管理人员和施工技术人员不重视关键部位和关键过程跟踪检查和处理，完工后导致产品有严重使用功能缺陷甚至影响结构安全造成风险。要求施工人员技术人员监理及管理人员更要注意对质量把控，以免出现质量问题造成风险。成本风险在施工过程中，由于上游产品如商品混凝土，钢筋等市场价格上升而引起建安成本增加风险。技术风险是指由于科技进步技术结构及其相关变量变动给房地产开发商可能带来损失。例如，由于科技进步可能对本项目适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产。其浓厚人文环境都是相对理想投资地点......”。

9、“.....经济发展势态良好，商务活动频繁，各种大型会展也经常在此召开，地区性作用逐渐增强，国际资金纷纷涌入，产业不断升级换代，酒店业市场发展潜力巨大。从全国酒店业发展来看，各地对酒店开发可谓是方兴未艾，而重庆酒店业还处于发展中阶段，期待着有更多眼光和胆识人涉足。从目前重庆城市规模城市形象商务旅游需求角度分析，重庆高端酒店数量已经在逐步增加。据统计，年前，重庆星级酒店不过家，其中仅有家五星级酒店，而现在，重庆星级酒店总量已达家，三星级以下酒店含三星占总体酒店数量，四星五星级酒店已有家占酒店总量，如重庆申基索菲特大酒店五星重庆万豪酒店五星重庆国贸豪生大酒店五星重庆洲际酒店五星等。尽管金融危机尚未见底，甚至逐渐扩至实体经济，酒店业入住率下降供大于求减价揽客等不利竞争频频出现。重庆酒店业在金融危机中推出了特色套房系列，为客人提供细分化服务等措施，酒店业还是表现出了稳步增长迹象。近年重庆四星级以上酒店平均客房入住率保持在至之间......”。