1、“.....未来城市发展重点是向东面扩张，形成城市政治文化旅游物流中心和高档住宅区。三本项目所在区位交通人口状况项目区位本项目位于市胜利东街与北海路交叉口西南角。东临北海路，正对人民广场南靠涨湎河北接胜利东街，面对怡和星国际西临人民保险大楼东北与市政府紧密相连本项目地块位于市政治文化中心，为目前市奎文区位置最好，环境最好，市政配套设施最完善地块之。在整个城市向东移发展趋势下，该区位有着极高发展潜力，将成为市政治文化中心，并形成市第二商圈。本区位交通状况及易达性分析本区位交通便利，距济青高速国道潍莱高速均在分钟车程范围内，距火车站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。市内公交直接通过本区位有路三条公交车路线，本区位距公交车站范围内有路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。距坊子区公里，寒亭区公里，均有公交车通达本项目。因此，市内任何区域内居民到达本项目都十分便利。人口状况年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为，人口自然增长率......”。

2、“.....消费能力很大，同时，本区域还有所小学两所中学所大学，在校学生教职员工万多人。人民公园重新改造涨湎河景观整治东风街和北海路景观大道建设，给本项目带来旺盛人气。消费习性分析目前市民已形成消费习惯，消费中心集中在老城区中心。但到世纪泰华佳乐家购物现象日趋增长，东部富人区购物消费习惯明显发生改变，随着城市东移扩张，东部商圈将会逐步建立和发展完善，影响力逐步加大，最终形成市重要商圈之。四项目分析优势分析投资商经济实力雄厚，拥有良好社会资源。投资商具有多年资本投资资本运作经验，战略意识超前。项目所在地交通便利，易达性好。近临人民广场作为城市最大市民休闲聚散地，发展前景光明。项目拥有政府支持，外围环境良好。先规划后规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。二经营定位品牌化时尚化个性化特色化......”。

3、“.....在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引导消费流行。个性化体现出消费者在追赶潮流同时更加强调与众不同，个性消费可以让顾客获得高度满足感和受尊敬感，服务要充分体现对济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。市地处胶东半岛城市群中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有城市商业设施商业业态经营方式服务理念已满足不了消费者消费需求。具有先进科学经营理念和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值......”。

4、“.....三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验，在本项目前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高知名度。房地产公司在此知名度很高风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有较好项目形象推广条件和良好品牌价值延伸发展空间，也必将为公司发展创造更多发展机会。二项目业态定位背景分析大型购物中心在中国出现是在中国改革开放大背景下，零售商业发生变革必然结果。随着全球经济体化进程步伐加快和中国全面复兴，这种新兴商业业态具有极大发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来社会经济变化是前所未有。作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久历史，城市商业气氛浓厚......”。

5、“.....城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有传统商业设施已经无法满足这种需求。同时，不断增长城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发需求，也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新关系。再者，随着经济快速发展，现代交通工具彻底改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，人们消费方式和行为发生了根本变化。二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路交叉处，本市完善城市公交系统，使消费者能从城市每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合经营需求。现有城市商业设施基本属于传统商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体站式消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白......”。

6、“.....又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务管理通过质量和服务管理促进企业文化提升。通过各种经营因素形成商业经营综合价值，进而打造个有品位项目，创造个知名商业品牌。二形象定位商业新业态管理新典范。定位依据本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求新型商业业态......”。

7、“.....本项目正好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务管理通过质量和服务管理促进企业文化提升。通过各种经营因素形成商业经营综合价值，进而打造个有品位项目，创造个知名商业品牌。二形象定位商业新业态管理新典范......”。

8、“.....是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求新型商业业态。市以风筝为载体成功地打造了风筝之都城市新形象。本项目地处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程需市宏观经济概况国民经济保持较快增长。据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。按可比价格计算，比上年增长。环境和商业空间设计有利于商业经营。劣势分析位于新城区，偏离历史形成商业中心。因为商铺销售产生压力，可能导致产权销售与经营脱钩是经营难点。项目规模大，操作难度系数较高。在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。市主城区投资业户资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。机会分析城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。当地商业设施般竞争力薄弱......”。

9、“.....当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确集时尚休闲娱乐购物餐饮商务等能够为体大型综合购物中心。城市改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市新商圈。威胁分析市商业项目开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场经营性资源构成竞争。本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有商圈相抗衡，新商圈形成需要较长市场培育和发展。投资型产权商铺是新型投资方式，投资者认可度具有可变性，需要高回报率和良好经营保障措施来提升吸引力。投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。租金压力会对后期经营绩效产生较大依赖性。第三部分项目定位项目定位是项目成功运营和进入市场第步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分市场调研，掌握项目所在区域市场现状发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来运营结果，定位准确......”。