1、“.....可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅公里，且周边分布有北安线等众多公交线路，交通出行十分便利。商商业业配配套套项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心麦德龙红星美凯龙百安居迪卡侬乐购苏宁国美梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。项目环境现状总结项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。区域规划情况区域建设规划根据普陀区十五规划，普陀区将在未来重点规划建设大区域真如城市副中心长风生态商务区真真北北组组团团商商贸贸群群桃浦都市产业园长寿综合服务带，其中本项目位于真真北北组组团团商商贸贸群群......”。

2、“.....南起苏州河，北至沪嘉高速公路。重点推进九大组团式商务商业宾馆娱季度引进内资企业户，注册资金亿元。其中服务业户物流业户，注册资金万元以上企业户，其中万元以上户......”。

3、“.....上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量贸易类公司。所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处纺织公司物贸大厦金属贸易期货公司新建业中心电脑电器家未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。在在本本项项目目建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接利利好好由于商办综合项目重长期运营收益......”。

4、“.....将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛客源。重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势区域发展早，居住氛围过浓，目前无办公氛围规划定位较为笼统，办公市场定位不清晰铜川路曹杨路地面道路交通较为拥堵由于长江实业在真如已获得大幅综合土地，目前该区域颇受关注长寿综合服务带办公万，商业万，酒店万优势普陀商办发展最为成熟区域地处市中心区域，交通便利，办公氛围较好劣势未来发展空间有限，区域办公市场未来供应量为大区最少租金售价较高......”。

5、“.....商业万，公寓式酒店万。优势地理区位条件最为优越沪宁高速公路为上海江苏商贸主通道中环线为上海市内交通动脉区域经济发展较为成熟......”。

6、“.....目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府整体规划方向，目前长风真如真北地区均是普陀区政府鼓励发展重点商务区，如前文所述，各区域发展重点各有特点，目前这三个今后写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌......”。

7、“.....基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定保证。基于这样经济背景，区域内规划写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划办公部分也应及早入市，抢占先机。区域办公竞品分析项目名称开发面积功能定位规划百联中环购物广场万商业万酒店万办公万大型百货购物中心家居卖辐射射对对接接商商务务平平台台辅辅之之以以商商业业宾宾馆馆娱娱乐乐项项目目建建设设建建成成集集涉涉外外经经贸贸休休闲闲购购物物都都市市娱娱乐乐为为体体区区级级综综合合商商务务休休闲闲中中心心普陀区办公市场分析宏观背景普陀区写字楼市场相对市区其他行政区发展较为缓慢，目前写字楼供应主要集中在长寿路沿线和中山北路沿线，且以中低档办公物业为主，其中商住型物业也是区域办公市场主导产品。基于普陀区政府整体规划方向......”。

8、“.....如前文所述，各区域发展重点各有特点，目前这三个今后写字楼重点供应区均处于起步状态，年后将会对普陀区写字楼市场格局产生重大影响。今后年间，普陀区将是市中心区域内写字楼供应量最大行政区域。单位普陀区写字楼成交供应比成交面积供应面积普陀区年共计新增办公楼万，环比下跌。全年成交办公楼万，环比下跌。由于写字楼供应结构问题，年区域写字楼成交均价元，环比下跌。普陀区新增企业个数新增企业类型年新增企业数年新增企业数年新增企业数私营企业户内资企业户三资企业家从普陀区新增企业数量来看，基本保持稳定态势，办公楼市场需求具有定保证。基于这样经济背景，区域内规划写字楼未来供应量也十分可观。真北真如长风共计规划有近万左右办公项目，且有国浩旭辉长实等诸多实力开发商进入该区域市场，届时竞争将十分激烈。由于市场需求容量有限，本项目规划办公部分也应及早入市，抢占先机......”。

9、“.....沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部项目建设，规划用地面积万，规划建筑面积万。真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大中型企业总部区域采购中心和营销结算中心等。金沙江路区域，重点开发汽车销售展示维修服务四位体汽车商贸集聚区梅川路东段真光路区域，重点集聚建材家具家电等大型专业商贸展销中心配送中心等。在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民都市休闲娱乐中心。产业发展规划在十五规划中......”。