1、“.....投资必要性本研究所涉及三个子项目，是蔡家组团总项目有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中重要项目之区经济适用房子项目是整个拆迁安置中首期项目，既关乎民生又关乎组团整体建设进程区土地整治子项，是个基于市场交易项目，既涉及后期项目进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间空间上是互含和对接，其中，任何个方面发展滞后，都会影响整体发展。三溪口立交成为中环干道交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道交通瓶颈，据预测，到年三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在之间见表，年，达到之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，个交通阻塞状况将很快发生......”。

2、“.....若项目推迟上马，则其他项目进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进保障。区土地整治子项目与前述个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展资金保证。第章需求预测和拟建规模市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。与蔡家组团江之隔北部新区高新区土地出让均价为万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区土地出让均价为万亩沙坪坝区土地出让均价为万亩作用。蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米住宅用地为元平方米工业用地为元平方米。蔡家组团今年拟出让土地价格为万亩......”。

3、“.....倍受到投资商青睐。目前，系列高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖水天花园红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治基础设施建设完善以及中环干道轻轨号线等市级国家级基础设施项目建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规规定，按照建设用地二级市场交易规则，采取曲径通幽国际体育赛事会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事发展用地，产业上突出高新技术产业都市旅游休闲业会展节会业现代物流业房地产业等。可以预见，在不久将来，蔡家组团将建设城为座环境优美经济发达社会繁荣最适宜人居最具有活力和竞争力生态花园城市。第五组团建设意义。重庆直辖后，面临城市规模过小农村人口过多这现实矛盾困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会经济本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩北扩南扩战略......”。

4、“.....构造功能强大都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵万州黔江以及长寿南川江津合川永川等卫星城市。在这样个思路和政策背景下，年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内个外围组团战略构想。经过年建设，外围组团发展和建设是成功，充分发挥了吸纳主城人口转移主城产业完善主城城市整体功能作用。蔡家组团建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区县中，北碚是距主城较远区之，受地理位置交通等区位和经济要素制约，北碚经济直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展趋势。蔡家组团建设，使重庆主城北扩北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间地理地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为体，产生了互动联动社会经济效应。年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事组织公共设施建设收费标准城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济持续快速发展提供了难得机遇，不仅为北碚提供了正外部性，同时，根本改变了北碚经济本质规定......”。

5、“.....本研究项目在蔡家组团整体建设进程中地位本研究所涉及项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目区经济适用房建设子项目和区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程核心基础工程之，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路枢纽工第章总论项目背景项目名称蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土地整治建设项目。项目的承办单位重庆市蔡家组团建设开发有限公司。十分重大现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策要求，符合蔡家组团建设总体规划要求项目工程技术方案环境保护方案组织和人力资源配置方案实施进度方案设计合理。经投资估算财务预测和社会经济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税金万元，利润万元，财务内部收益率，投资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目风险小，抗市场干扰能力强......”。

6、“.....第权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是个具有我国特色普遍性现象，解决问题关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业利益，给予适当补偿，以体现权责对称市场原则。第二农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民安置补偿非常重视，给出补偿标准也比较高，农民比较满意。但是......”。

7、“.....不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民发生。建议组团在货币住房安置基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。第三将三个子项目打捆做法是否合理有待研究。研究所涉及三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团所有项目分摊。现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第章项目背景和发展概况项目提出背景蔡家组团综述第区位面积和人口。蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定都市发达圈十个外围组团之，在这个外围组团中，蔡家组团是距主城最近区位优势最显著组团。位于重庆市主城区北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区......”。

8、“.....东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功能衔接枢纽。国道渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约万人。第二地质地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约公里长沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长绿色场营销战略，其内容包括营造良好投资环境，吸引更多业主来组团创业定居。组团将在北碚区委政府坚强领导下，通过不断组织制度创新，树立全新管理理念，在提高办事润年平均利润率，总投资回报率为。投资回收期。项目投资回收期年。政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到万元，占土地挂牌收入。税收内容十分复杂，见北碚府发号文件。贷款偿还能力分析项目贷款总金额为万元，自年起，项目有经济收入......”。

9、“.....还款期为年。项目用于还款资金总额为万元，平均偿债备付率为，符合要求，风险较小。贷款偿还比为，银行有较好收益。还款计划见表。敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素变化对内部收益率和净现值影响。见表。由分析可知，对财务效益影响程度分别为土地出让价格征地成本。当土地出让价格降低时，项目净现值为，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好......”。