1、“.....不能把城市建设环境作为个综合的整体来看待。因此，这些大量的对中青年人健全人正常合理的环境和设施，对老年人的 居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是系列新的 课题。欧美的些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早年，他们在这方面已积累了丰富的 实践经验，值得我们学习研究和借鉴。 世界人口的老龄化 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最 高，达，其次为希腊的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测， 尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的老 年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为亿，占世界人口总数的。到 年，老人人数将猛增到亿人......”。

2、“.....平均每年增长万。其中，世界经济 发达地区的老人总数将由目前的亿人增加到亿人，占该地区总人口的比例将由目前的增加 到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由目前的增加到 ，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 比率 老年住宅的演进过程 从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合的演变式住宅适应老龄社 会的通用住宅。 老龄住宅演变图 无障碍老龄住宅 随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下 来......”。

3、“.....每个家庭或早或晚都会有老人。每个国家都希望为老百姓提供合适的住房。如何为 老年人提供住房过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图。这种住宅是在 对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。 通常个住宅小区只建栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想 法很难行得通。因为第，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府 由于资金限制也不可能完全满足他们的要求第二，这种做法把老年人同社会经济和文化的主流无形地 隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。 混合的演变式住宅 专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在栋般住宅里，拿出几个单元来做老 龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施......”。

4、“.....这个方案 的缺点是，人到老了要搬家，而且不能同子孙在起生活。如果子孙也在同栋楼里，则比住在单独的老 龄住宅里有更多的优越性。 适应老龄社会的通用住宅 大多数人都不喜欢在自己的生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老 龄人口的日益增多，相当部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能 满足人的生的需要。于是，种从生到死都可以享用的通用住宅遂应运而生。所谓通用住宅图， 就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在开始就把 这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考 虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋 造价的。日本年公布了长寿社会对策大纲。随后，从住宅......”。

5、“.....因 为建筑和城市是针对各种人的，所以年前就已经考虑，住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。长寿社 会对应住宅设计指针的草案于年月颁布，正式文本则于年月施行。住宅如果按这个指针 设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的生各个阶段的住宅最能适应老龄 社会。 反映老年住宅市场的指标和维度 借鉴对象日本 宏观政策 解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住 宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭 包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅 和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面 立法规范 日本颁布了住宅建设规划法公营住宅法地方住宿共给公社法等......”。

6、“.....法律规定地方政府要经常注意管辖地区的住宅状况。为解日老年公寓筹划中 按照星级宾馆标准设计的宾馆型养老院上海松江社会福利院 各地均出现些私人性质的盈利性质的小型养老院。 老年住宅市场环境分析 环境 融资机构 国内目前的融资机构多为商业银行，级城市目前已经出现房地产基金房地产投资信托等新型的金融工 具。 房地产基金国内的融资方多为商业银行，北京上海目前有个别房地产投资基金开始介入房地产项目。 嘉德置地集团旗下嘉茂基金将在中国成立住宅发展基金，该基金关注价位在元平方米的不 同档次的商品房投资，并将首先投向上海北京和广州等城市。摩根斯坦利名下房地产基金，其目前主要 参与上海高端住宅项目的投资。美国雷曼兄弟澳大利亚麦格理银行美国洛克菲勒等著名的跨国房产投 资基金也纷纷进入上海，已与上海房产发展商达成紧密型合作意向......”。

7、“.....目前开发商向房地产信托机构融资的上限为亿元人民币。 规划设计资源 真正意义上的老年住宅在国内的发展是非常有限的，所以拥有设计与建设经验的专业机构非常少，从这方 面来说，国外些知名的建筑事务所和专门建设经营老年住宅的房地产企业拥有较多的实际经验。 境外设计公司美国设计公司美国建筑事务所丹麦集团 社区服务资源 与大型医院合作设立护理医疗中心家政服务中心老人再就业中心旅游服务房屋置换服务婚介中 心 政策环境 年，建设部根据中共中央国务院关于加强老龄工作的决定和中国老龄事业发展十五计划 纲要，以规范为老年人服务的基础设施建设和与老年人生活密切相关的无障碍设施建设工作为重点，抓 好老年人建筑设计规范城市道路和建筑物无障碍设计规范的贯彻实施工作......”。

8、“..... 发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的左右。我国目前只有的人能够住进 养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的。 老年公寓的布局不合理。 目前老年公寓和养老机构的建设还没有例入各个城市的总体规划，缺乏从中国老年人的特点和需求出发， 而制定的科学合理的建设规划。所以目前存在着有的老年公寓虽然环境和物质条件都很好，但地点远离社 会远离亲友。交通不便有的居住高层塔楼并密度较高，活动空间少等，这些都给老年人生活和社会活 动造成不便。 老年公寓的价位偏高。 有的老年公寓环境优美，设施齐全，服务较好，但是租售价位较高，有的月租价高达元，很 多老年人只好望洋兴叹。如上海市选择老年公寓的老人中，希望每月所需费用不超过元中 外房地产导报年期。北京市年调查显示......”。

9、“.....以上表示近期或 以后愿意入住老年公寓，但他们所能承受的平均价格为元大连市老人入住老年公寓和养老机构可以 接受的价位为元老年住房专题会议论文集年。可见，在我国目前广大老年人的收入 偏低的情况下，老年公寓的档次和价位要适合广大中低收入老年人的承受能力。 大多数的老年公寓和养老机构建筑老化，设施不全。 般来说设备齐全，环境优美，服务周到的老年公寓不太多。而有些单位和个人资助的养老机构，如福利 院敬老院的环境条件和服务则较差，不能达到老有所养老有所乐的目的。 政府和社会对老年人的住宅建设重视和支持力度不够。 目前国内对老年人住宅购房等方面的支持的政策比较少，老年公寓和养老机构普遍存在资金投入不足， 管理不善的问题。 应对策略分析 多年以来，老龄产业涉及的许多领域均具有社会福利的色彩，长期处于市场外循环的真空地带，如今将其 纳入到市场经济轨道运行......”。