1、“.....这包括对住宅产品的 基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用 低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。 三优劣势分析 项目优势 项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。 交通优势项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通 可达性好。 地域优势本项目位于省属滨江用地内，且沿江带多为高档楼盘，对于 提升楼盘的档次起到较大的带动作用......”。

2、“..... 对小区居民的生活带来很大的便利。 规模优势本项目占地亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑 造小区的整体品质。 项目劣势 项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏 必要的人气，大家对于项目的价值认知有待段时间的过渡。 项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会 形成定的制约。 项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在梯多户 的结构布局，这在定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。 本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，方 面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另方面在控制成本的前提下为提高楼盘的 品质带来较大的挑战......”。

3、“..... 规划设计理念 坚持以人为本的设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重 提高住宅的居住环境质量，完善住宅的使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅 的功能性安全性方便性经济性舒适性和耐用性等，并考虑持续发展的 需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求 经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源 要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统，体现整个居住 小区与周边环境及城市总体规划的协调与统 规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性适用性 前瞻性创造性，营造个现代化生态化信息化的居住小区 项目设计的最终成果要满足社会经济与环境三方效益的同步提高。 总体规划原则 按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下......”。

4、“.....以改善布局结构提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有 层次，为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体公共设施道路网络 绿化系统建筑小品等，做到使用方便功能合理丰富多彩景观宜人。 建筑及景观设计建议 建筑设计以现代风格为主流，讲究开放性，重视立面造型，克服呆板单调和 千篇律的状况，努力创造丰富新颖的建筑形式，反映时代风貌和地区特色，体 现稳重大气而不失个性。在经济合理情况下，建议尽量布置高层，提高项目绿地 率。 景观设计以江南园林风格为主，注重自然生态，要充分处理好景观与建筑 道路及周边环境的关系，提高小区景观整体的均好性。 交通布局规划 小区交通布局要合理有效有序组织小区内交通，满足消防通道及登高场地 的要求，实现交通的便捷性与通达性，充分提高人流车流效率，实现人车分流......”。

5、“..... 小区入口设置与布局要在满足规划条件的前提下，尽量有利于小区人车出入包 括出租车停放位外来人车登记处和交通组织安全防范及物业管理，并能充分 考虑与商业配套建筑的有机结合。 建筑设计建议 户型面积及比例 户型面积及比例按照省直专用房的有关政策规定执行，具体指标如下表所示。 提高住宅平面利用率及得房率，在满足主要居住功能要求的基础上，提高居住的舒 适度健康性和环保性。 户型面积比例户数户 平方米以下 平方米左右 平方米左右 平方米左右 合计 本项目住宅为万平方米 住宅的设计要适度超前 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能质量方面的适度超前，这就 要求设计人员必须考虑到今后数年内人们生活方式与需求的变化。应充分体现以 人为本的原则，想住户之所想，每细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重， 实现动静分开，洁污分离......”。

6、“..... 五住宅价格定位 经济适用房销售价格主要根据当前政府规定价格构成来估算，考虑到本项目土 地前期及建安成本管理费用税金以及的固定利润，当前杭州市经济适用房高 层住宅最高销售价格为元的规定，以及本项目为省直专用房性质，住宅销 售价格暂定元。 第二节公建配套及商业市场分析及定位 在前期市场调查的同时，我们对本项目公建配套及商业部分进行了专项市 依据规划条件及地块基本情况，在地块的西南角安排集中式公建配套综合经 营楼，以满足社区居民大众餐饮青少年教育老年人活动休闲娱乐与健身配 置游泳池乒乓球羽毛球篮球壁球器械健身体操房等健身项目等需求。 三公建配套及商业产品价格定位 根据现在的市场价格结合今后发展的趋势，建议销售价格如下 南北层临街商铺每平方米元平方米 住宅车位万元个 综合经营楼按成本持有经营......”。

7、“.....即年月 日。本项目关键事件完成的时间节点计划如下通过规划方案审批并领取建设 用地规划许可证应不迟于年月日完成土地报批征地拆迁办理 交地手续并取得土地使用权证应不迟于年月日完成开工建设 前相关手续并领取建设工程规划许可证和建设工程施工许可证应不迟于 年月日完成各单体建筑基础工程和以下土建部分不迟于年 月日各单体工程全部竣工验收并具备交付使用条件不迟于年月 日。 根据以上计划本项目整体建设周期为年......”。

8、“.....营销阶段 计划立项 规划方案设计招标 规划定点 规划方案设计审批 申领建设用地规划许可 证 初步设计 初步设计审查 征地拆迁补偿 地质勘察设计 办理交地手续申领土地使 用权证 施工图设计 各单体工程基础部分和 以下土建部分 住宅工程主体部分 综合楼主体工程部分 住宅销售前期准备工 作并回笼首期住宅预 售收入 办理交房手续回收 住宅销售收入尾款 按工程形象进度回笼 住宅销售收入 车位预售 车位销售 补交土地出让金办理 商业用房销售许可证 施工图设计审查 工程招投标 工程报建领取工程规划 许可证工程施工许可 证 综合楼持有经营 项目可行性研究 市场调研 土地报批 申领开发资质 ......”。

9、“..... 图项目工作最终交付成果分解结构图 完成三通平 滨江省直专用房项目计划目标 项目前期开发阶段目标项目施工建设阶段目标项目营销阶段目标 取得立项批复 确定设计单位完成规划 方案设计成果 取得规划条件和勘测红线 通过规划方案设计审批 取得建设用地规划许可 证 完成初步设计成果 通过初步设计审查 签订征地拆迁补偿协议并 交纳相关费用 取得土地报批手续 办理交地手续并取得土地 使用权证 出施工图并完成图纸内审 各单体基础工程通过竣工 验收以下土建工 程阶段性竣工验收合格 符合造价控制指标 各单体住宅工程竣工验收 合格具备竣工交付使用条 件符合造价控制指标 商业综合楼工程竣工验收 合格并具备交付使用条 符合造价控制指标件 完成住宅销售前期准 备工作并实现首期住 宅预售收入资金回笼 回收住宅销售收入尾 款并办理交房手续 ......”。