1、“.....其社会经济环境大环境对房地产 的发展具有较大的支撑作用。 随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。 随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐 山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。 乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少， 这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。 项目优劣势分析 项目分析 分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统 评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有 的劣势......”。

2、“.....是指企业外部环境的威胁。 优势分析 交通便利路路路公交站台近在咫尺。 地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。 本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的 商业价值居住价值和城市标杆价值。 地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实 验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。 小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率 达，享受舒居生活。为乐山地区少有，具有竞争优势。 户型多样化，可以满足不同需求客户要求。 罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相 望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。 劣势分析 的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。 地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大 该地段人员素质参差不齐，无浓厚的人文环境......”。

3、“.....竞争激烈。 机会分析 项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。 近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。 到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发 片区。 周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市 场有帮助作用。 简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒 适的氛围，能够吸引更多的住户。 威胁分析 政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影 响较大，许多剪结构。 户型定位 市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于 或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁 城是以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。市场调查显示，目前乐山市民普 遍喜欢的户型为三室两厅，见图。 图户型比例图 故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫......”。

4、“.....三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。 依据调查数据，在考虑户型面积配比时，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼 备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。 表户型配比定位 户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫 比例项目优劣势分析 价格定位 由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为年。计划分两期高层住 宅。随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有 较大的提升空间。 本项目第期预计在年年中开始销售，第二期预计在年上半年开始销售。 根据本报告第二部分的结论得出的本项目期和二期的定价为 期年上半年均价元 二期年上半年均价元 该定价不仅针对周边工作人群，也同样适合外来人口。且考虑到未来经济的变化趋 势，该定价定程度上不会被市场所影响，对于消费者来说很有吸引力......”。

5、“.....发挥创造力，深入细致地考虑建筑 空间的组合，建筑风格形式，内在居住功能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪 费的户型设计理念。在园林景观上，也充分考虑到了景观与运动结合。创造舒适优美 方便且具有丰富居住空间环境的宜住社区高档社区。 设计依据 主要规范及标准 城市居住区规划设计规范年版 民用建筑设计通则 高层民用建筑设计防火规范 汽车库修车库停车场设计防火规范 城市规划编制办法 乐山市城市规划行政技术准则 乐山市年城市总体规划 建筑结构荷载规范 建筑地基基础设计规范 混凝土结构设计规范 建筑抗震设计规范 建筑桩基技术规范 地下工程防水技术规范 砌体结构设计规范 户型设计 户型概况 本部分是以前期对乐山市房地产开发市场细分及市场需求为依据，综合考虑罗浮盛 世小区的开发理念周边商业及市政配套设施情况等等因素进行方案设计......”。

6、“.....对多层住宅的需求较大，对购买价格承受能力有限，对 价格敏感度高，追求好的性能价格比，因此本项目方案确定为高层层和层中项目规划设计分析 高档住宅社区，机动车部分进入地下车库。 罗浮盛世宅小区主要户型面积如表所示 表户型概况览 户型 种类 户型实得面积 建筑面积 户数期拟售价 元 收入元二期拟售价 售 价 收入元 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 室 厅卫 总和 商铺面积 表商铺概况览 实得面积建筑面积预售价格元总收入元 期 二期 总和 地下停车位 表地下车库概况览 建筑户型特色 细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活 模式......”。

7、“.....功能布置合理，空间结构紧凑。 户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。 采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。 项目设计开发理念与特点 开发理念 罗浮盛世，地处被誉为旅游城市的乐山，与举世闻名的乐山大佛依江而伴，和不可 复制的原生态江心岛隔岸相望，山水皆自然禀赋，属居家养生之风水宝地。项目所 处的通江板块属于乐山市政府实施依市兴区率先发展，两化互动实现跨越发展 战略之处，发展前景良好。 在项目整体规划上，深入细致地考虑建筑空间的组合，建筑风格形式，内在居住功 能，住区景观等方面，做到功能最大化零浪费的户型设计理念。为业主营造了高品位 高质量的居住氛围，将罗浮盛世打造成为盛世之典藏人居之典范的高档小区。 建筑风格及立面特点 依照以人为本的建筑设计理念，体现休闲简约的建筑风格，将新古典 美学的精细质感厚重和美感充分体现......”。

8、“.....黑色为辅，用复杂的线条曲线表现出优美 动感多变的视觉效果在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深 沉，又尽显尊贵典雅，浸透豪华的设计哲学。 实得面积建筑面积车位数预售价格元总收入万元 期 二期 总和项目开发建设 建筑风格是古典建筑艺术与现代时尚文化的完美结合，采用大尺度 的阳光露台，在写意浪漫中透露出了典雅尊贵的艺术气息。 项目开发建设 项目开发计划 项目初期投入资金万元，企业自有资金万元，资金漏洞万元。 罗浮盛世房地产投资项目分二期开发，在第期期初以土地使用权作抵押向银行贷款 万元，年利率为，贷款期限为三年，每年还本付息，第三年期年末偿清本息和。 具体还本付息情况见表......”。

9、“.....为了有效规避风险，本项目计划分为两 期开发，开发周期为年，项目具体进度见下图。开发前期的准备工作包括拟前期 规划设计勘测放样项目各项相关手续办理项目招投标等，到三年后的年 月底项目销售基本完毕，具体安排如下 前期工作年月年月 项目期建造年月至年月 项目期预售年月年月 项目期正式销售年月年月 项目二期建造年月年月 项目二期预售年月年月 项目二期销售年月年月 图项目开发进度横道图 经营计划及收益分析 根据对通江板块区域房地产细分及需求分析，以及项目周边类似项目价格及销售情 况的分析，结合本项目的建筑成本竞争对手和市场需求以及后面周边配套设施的完善 等方面的情况，决定对罗浮盛世小区房地产项目的销售进行时间差异化定位。 期工程层栋，层栋，售价元平方米地下车位个，售 价万个。 二期工程层栋，层栋，售价元平方米。地下车位个，售 价万个。 销售计划安排......”。