1、“.....是快速城市化的时候，直持续到的城镇人口的比例，农村人进城的 转化才能降低。所以从城市化未来发展的空间来说，也有很大的空间，从， 还有总人口的比例，也就是说还有好几亿的人口还需要从农村逐渐转移到城市， 转移到城市就需要有居住的场所，不论是购房还是租房，都需要有居住的场所，还 需要有工作的场所，这些都需要通过房地产的开发经营提供市场的产品，当然有 部分也需要政府保障性住房的建设，来解决城市化建设对房地产大量的需求。所以 从长期来看，不光是中国，世界上多数国家发展的经验证明，房地产也随着经济发 展，在经济增长的过程中房地产产品个基本的特征就是能够保值增值，能够抵 御通货膨胀的负面影响。当然也有少数年份，短的时期内会出现价格的下跌。下跌 的时段和增长的时段相比较，肯定是上升的时段经历的时间长，增长的空间大，而 下跌的时段相对短......”。

2、“.....我们经历了多年的增长，年 部分城市出现了小幅度的波动，价格的下跌。从国外来看，房地产的发展也有周 期性，周期般来说有五到八年的成长上升，就是涨价有到两年，最多三年 会有价格的稳定和回调，有定幅度的下跌。这是国外在自由体制市场下的情况。 我们国家和国外还有些市场经济的不同，中央政府直在说我们搞的是中国 特色的社会主义市场经济，中国特色和国外的市场经济有什么不同我们的政治体 制是在中央集权制的体制下，是大政府强势政府的管理之下运行的市场经济，在 国外其他国家都是比较分权的政府，相对来说政府可以运作的资源比中国政府要少 得多，比如土地资源。我们的土地是公有制，而国外大部分国家都是土地私有制， 土地私有制情况下更容易按照自由市场机制来运行，市场能够有更好的调节作用。 比如年好多城市房价都快速上涨的情况下，国外遇到这种情况下就会有更多的投 资商进入这个行业......”。

3、“.....吸引的投资商多，它获取土地的机会就增加，因 为土地的卖利方也会看到市场上低价升值了，愿意卖出，这样投资就会大量增加， 直增加到两年之后，供应市场的房子可以交易的房源大量增加，房价在这个 过程中也在增加。这种情况下，由于供应量的明显增大，供求关系可能会发生定 的变化。原来供不应求的情况下涨价涨得快，但是到了供过于求的话，房价就会出 现拐点，可能就要回调。这种情况下在国外容易出现投资泡沫，也就是投资过度。 投资泡沫出现之后，就会影响到房价，房价就会出现回调。这个周期就由上升期转 变为箫条周期。但是在中国，土地市场是由政府垄断的，土地的出让市场，就是 级市场，房地产开发业的上游，上游土地由政府垄断，在现有的国情下，人多地少， 所以中央政府对下级政府无论是征农用地变成建设用地的征地计划，还是供应市场 的出让计划，这两个计划都是由上级政府给下级政府下达指标......”。

4、“.....能进多少，不是完全按照投资商的需 求来供应土地的，这是和国外个很大的区别。正是因为这样，虽然现在的房价今 年涨得很快，些城市土地放量比前年多些，但是还有些城市土地也放不出来多少，不是完全自由市场经济的机制来调节。所以在这种情况下，在土地出让征 地，通过计划管理的情况下，投资泡沫就很难产生，也就是过度投资的现象在大陆 的多数城市不容易出现。政府向市场出让开发用地的规模是受到国家整体宏观调控 限制的，这样就不容易出现过度的投资，就不容易出现在两年之内快速产生供过 于求的局面，也就不会轻易地导致供过于求之后的市场拐点之后的房价的大幅调整 下跌。当房价涨到定程度，到购买力被消化得差不多的时候，成交量会发生变化， 成交量会下降，会导致房价再进步上升产生定阻力，甚至出现停滞，稳定在 个价位上，这种情况下是存在的，但是可能要持续段时间......”。

5、“.....再产生新的交易量，这种情况在大陆的城市是个基本的特征。 先看经济发展的环境。首先看中国经济复苏，在年的时候，从国际到国内相 对来说比较紧张，比较悲观，但是通过强势政府的揽子投资计划，宏观调控能调 度的资源比较多，所以调控的力度比较大，就产生了些明显的效果。年就房地 产开发来说，好多开发企业由于货币从紧的政策从银行贷款贷不到，资金贷款很紧 张，后来由于美国金融风暴影响了全世界的经济，也影响了中国的出口企业，影响 了中国整个经济的发展，所以才有了四万亿的揽子计划，国家货币政策也开始放 松，所以开发企业从银行贷款从今年第季度就放松了，大量贷款可以使用，所以 资金链也不紧张了，这样整个中国房地产业的形势就出现了缓解。在中国经济的复 苏当中，投资的复苏除了基础设施的投资，这是政府安排的些计划，基础设施的 投资增长非常明显，增长幅度很大......”。

6、“.....房地产业的投资得到了快速 的恢复，尤其是今年月份以后房价开始明显加快了上涨的步伐，这时候房地产开 发投资企业看到了明显快速恢复的市场前景，加大了投资的力度，所以各地就出现 了拿地获取出让土地用于房地产开发的大量房地产企业，不断地出高价拿加强城市基础设施建设。重点抓好省道拓宽改建官东路大修水武 路桥涵拓宽和改造工程。同时，根据上级安排，抓好青荣轻轨建设清障等基础 性工作，确保重点项目尽快开工。整修威海东路建华街兴华街文化路建行 小区等背街小巷，对烟台路公共设施进行综合整治，在城区新增部分设施，改 善城区环境。加快污水处理厂尾水深度处理工程，加强水污染整治。 强化城市综合管理。理顺物业管理体制，对新开发楼盘实施管建分离， 逐步将物业管理纳入法制化市场化轨道。建立健全物业管理企业和物业管理 小区考核制度，规范物业收费行为......”。

7、“.....依法取缔无资质的物业管理企业，切实提高物业 管理水平。严格按标准落实社区居委会办公用房，保证社区工作有序开展。加 大城区公交车覆盖面，增开公交线路，解决乘车难问题，杜绝黑出租非法 载客现象。 三莱西市近期的房地产走势 房地产投资。 月份，全市完成房地产投资万元，比去年同期万元增 长。其中住宅投资万元，比去年同期万元增长 商业营业用房及其它投资万元，比去年同期万元增长。 商品房施工面积。 月份，全市商品房施工面积万平方米，比去年同期万平方 米增长。新开工建筑面积万平方米，比去年同期万平方米增 长。其中住宅万平方米，比去年同期万平方米增长 商业营业用房万平方米，比去年同期万平方米增长。 商品房竣工面积。 月份，全市商品房竣工面积万平方米，比去年同期万平方米 增长。其中住宅万平方米，比去年同期万平方米增长 商业营业用房及其它万平方米......”。

8、“..... 商品房销售。月份，销售房屋套。比去年同期套增长，其中月 份套比月份套增长。商品房预销售面积万平方米， 比去年同期万平方米增长。其中月份万平方米，比月份 万平方米增长。 商品房销售价格。 月份，全市商品房住宅平均销售价格为元平方米，比去年同 期元平方米上涨。其中，北部新区新开工项目预定平均价格住宅， 含配套费为元平方米，比去年同期元平方米上涨。 商品房空置面积。 月份，全市商品房空置面积万平方米，比去年同期万平方米 下降。其中住宅万平方米，比去年同期万平方米增长 商业营业用房及其它万平方米，比去年同期万平方米下降。 消费结构 以本地消费者为主，近期由于经济环境的改善和交通条件的便利，越来越 多的青岛市区市民以及外来人口开始增多，据称外来人口的购房比例在些高 档楼盘已近。 莱西市的地产投资环境 地价便宜......”。

9、“.....城市化进程加快，总体来说目 前的投资时机比较恰当。 城市的商业现状 商业设施的分布主要在新老城区的交界处，主要以中低端档次为主，新城 区的商业设施大多处于在建和规划状态。消费群体主要为普通百姓。但随着各 个高档楼盘的相继开发，越来越多的高档会所和商场呈增加态势。 在建和拟建大型商业设施的情况 大型商业设施在莱西这类县级城市内并不很多，目前利群集团正在建设的 利群广场位于老体育场区域，总用地面积，总建筑面积。 莱西市的住宅市场分析 目前，青银连接同三的高速公路建成后，从青岛到莱西仅用多分钟，即 将开通的城市轻轨使青岛跟莱西近在咫尺，公里的路程仅需分钟。莱西 素有青岛后花园之称，碧水环绕，绿树成荫，是最适合人类居住的理想城 市。难得的发展机遇为莱西市房地产市场的发展蓄足了后劲。在此基础上，莱 西市的住宅市场消费群体越来越多样化......”。