1、“.....形成全省乃至华东地区重要的物流节 点 西部滨海项目区重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏的 任务。 心环廊轴 心即月河路北宫街北海路健康街所围合的城市核心区，是 壮大提升中心城服务项目功能的主体。 环即西外环路潍胶路东外环路禹王北街组成的城市快速交 通环路，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。 廊即由白浪河虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态 绿化廊道。 轴即由北海路为主的交通发展轴。 三潍坊市房地产市场运行情况分析 宏观层面上，年是调控政策密集出台延续的年。年内 的土地增值税清算物权受法律保护，遍及全国的房地产市场专项整治， 央行六次加息次提高存款准备金率，二套房首付四成，打击囤地和 叫停小产权限制加码等，把把利剑分斩房价高位运行的支柱......”。

2、“.....直到年 月份，全国个大中城市的房价似脱僵野马般直线窜升的势头才有所收 敛，其中仍有个别城市的涨幅不断履新。但月份以后，国家宏观调控 终于显灵，在国家宏观调控的作用下，虽然市民持币态度较为浓厚，但 潍坊房地产因主要以自住购买为市场依然稳健发展，房价继续走高，宏 观调控波及的影响面尚未完全显现。 年房地产业市场运行情况 潍坊房地产业与国民经济协调发展情况 十五期间，潍坊市将保持快速增长的态势，预计年平均 增长率将达到，其总量将比年翻番，达到亿元，整 体经济持续告诉增长。十五期间，潍坊市人均将达到 美圆左右。当个国家或地区人均达到美圆以后，经济将进 入持续快速发展时期，其消费形态逐渐想享受型发展型快速转变。按照 国外些经济学家的测算，人均在美圆左右，房地产增长速 度与国民经济增长速度之比约为......”。

3、“.....而年潍坊市共完成房地产开发投资为亿元，发展潜 力巨大。这将有利于推动潍坊房地产市场对高价值产品尤其是房地产产 品的需求，不仅刺激对住宅的次置业和更新换代而且也将通过日常 娱乐等消费品的需求升级带动商业地产的发展。 今年以来，我市经济发展速度屡创新高，主要得益于投资的拉动， 而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，直扮演着重要角色， 全年每月完成的房地产投资均保持以上的增长，占固定资产投资的 比重，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房 地产投资快速增长的原因主要是市委市政府拉大城市筐架扩大投 资规模加快基础设施建设政策的推动，加上新建商品房是热销也刺 激了投资的加温。宏鼎置业股份有限公司 二潍坊市竞争格局分析 板快竞争 板块中心板块主要以商业地产为主，是潍坊的传统商圈......”。

4、“.....而弱化起居住功能。 板块东部板块主要以中档以上纯住宅小区为主，以新华路为核 心，是目前潍坊高尚住宅小区其中地，未来将加强高档楼盘的开发，并 有希望出现大的商业项目。 板块西部板块主要以普通住宅多层为主，以鲁发名城为领 头羊，致力于建造普通老百姓买的起的普通住宅。 板块豪德板块主要以物流贸易批发为主，居住功能很少，政府 将进步加强其物流贸易功能。 产品竞争格局 商业产品 年潍坊目前仍旧以专业市场为主，零售市场因风险更大市场 容量有限，仅金沙城市广场家开发为零售市场为主的商业中心，但 年可能将呈现零售商业地产项目竞争加剧批发零售兼而有之的 大中心商圈将成型。 住宅产品 市场产品雷同，新型产品逐渐涌现，高端项目的价格持续走高，中低 端产品价格可能缓慢走高，平方米的中等户型是市场主流，但 产品之间的竞争可能走向多元化，差异化竞争......”。

5、“.....潍坊市房地产呈稳步增长态势，房地产投资额呈高位运 行状态整体市场格局由原来的城中心支独秀发展到东部领衔，多 点开花的局面销售面积持续增长，销售价格平稳增长住宅地产在 波澜不惊的表面下暗流涌动，商业地产在风起云涌暗藏危机住宅产品 经历着由多层向小高层高层转化的过程，目前市场上多层产品大受追宏鼎置业股份有限公司 捧，但产品类型仍显般，未有实质性的突破小户型公寓放量持续增 大，平方米中等户型产品成为市场主流。 历年房地产开发投资情况 近年来潍坊市房地产投资总额及增长率比较 项目年份年年年年年年 房地产开发投资亿元 房地产开发增长率 住宅投资额 同比增长 其他 由上图表可以看出，近几年来，潍坊市房地产投资波动呈高位成长 态势，且增长幅度波动很大，其中总投资额及住宅投资额的增 长率双双出现以上的增长率......”。

6、“.....总投资额的增长率高达增长绝对值达亿元，住宅 投资额增长率为，而其他类主要为 商业用地同比增长率 住宅用地 住宅用地同比增长率 从以上图表可以看出，潍坊市的商业及住宅用地供应量波动较大， 土地放量为规律，年出现了波峰，严重影响了后几年的土地供应量。 年出现波谷之后，受地方相关政策影响和市场自身规律的调节， 土地用量逐渐恢复，逐年爬高，整体土地供应量进入有节奏的增长阶段。 由于年土地的过度放量，直接导致了年潍坊市商业面 积的井喷现象的产生，同时也是年整体市场竣工面积大幅增长的根 源所在。年，潍坊市土地供应相对平稳，故年 的房屋供应面也较为平稳。 年潍坊市土地供应进入个前所未有的高峰值，可以遇见的是， 年潍坊市的房屋供应量将持续增大，年......”。

7、“.....到时，市场将面临 巨大的竞争压力。此外，进几年潍坊市正在大力实施退城进园既老 工业厂房退出中心市区，迁入工业园和城中村改造战略。目前， 已列入潍坊市中心市区城中村改造的村庄共有个，其中潍城区 个，奎文区个，高新区个，共有人口人，总用地面积共 公顷，其中居民安置用地公顷，生活保障用地公 顷，政府可储备用地公顷，加上退城进园腾出的土地，估计政 府可储备土地超过公顷，这批土地总量大，单宗土地面积大，将在 未来几年内逐渐释放出来，成为市场土地供应的主体。 潍坊整体市场供应量急剧增加，整体市场已经明显出现供大于求的 局面，整体市场竞争压力持续加强东西部市场逐渐平衡，但开发档次 出现分化土地供应量大甚至没有节制，未来几年供应量继续持续增加 房产价格继续稳步上涨，但总体上涨幅度较小，高端物业上涨较快商 业地产严重集中化，中央商圈强者恒强，零售商业物业将进步增加......”。

8、“.....呼唤大型购物中心出现，市场依然已自用 为主，投机成分较少，基本层面尚处健康状态住宅产品严重雷同，但 新产品陆续出现，呈差异化开发趋势。 四市场需求趋势 多样化多层次需求特征将更加突出 市场需求的个性化多层次特征随经济的逐步发展将更为突出，对普通 商品房中高档商品房高档豪宅的需求仍呈共存局面，但层次特征更宏鼎置业股份有限公司 加明显另方面，对住宅需求的个性化特征也将随之表现的更加突出。 总体上对环境配套项目素质的需求将逐渐提高 在环境方面，购房者已不满足与简单的草坪与绿地，更希望所购住宅 项目拥有更为怡人的园林景观。合理的园林景观布置，适当的宅间宅旁 绿化，将更为购房者所青睐，而铺张浪费的豪华却不实用的大型景观并 不定能为购房者所接受。 在配套方面，购房者将更多的注重实用性，并相对应个不同阶层产生 多元化多层次的特征......”。

9、“..... 在物管方面，市场需求的已不在是传统的物管方式方法更趋向于 人性化智能化的物管方式方法期望所购项目的物业管理部门不但 要有良好的素质，专业知识系统的管理，更要有良好的服务理念意识。 在项目素质方面，建筑质量仍将是购房者关注的重中之重，另外，户 型设计产品规划是否合理，项目细部处理是否较为新颖等也是购房者较 为注重的方面。 五市场共给趋势 圈层辐射推动新区化 从年潍坊楼市的圈层分布可发现，潍坊楼市呈现明显的地域化 特征，在扩散效应的影响下，房地产开发的城市中心化和郊区化特征兑 现。城市中心以其稀有的地段优势和完整的配套设施，依然吸引着开发 商和置业者的目光，与此同时，城市郊区化也初现端倪，特别是城郊部宏鼎置业股份有限公司 的城市区位规划变化，形成巨大的升值空间，使大量的开发商跟进涌入......”。