1、“..... 四工业基础 大东区是当前沈阳市最具竞争力的工业区。区内聚集了众多优势企业，如沈阳 金杯客车制造有限公司沈阳黎明航发集团沈阳华润压缩机有限公司沈阳三洋 空调有限公司沈阳东芝电梯有限公司沈阳金杯通用汽车有限公司沈海热电厂 等。同时，还吸引了大批国外知名企业到大东区投资，如美国通用公司德国宝 马汽车公司日本三菱自动车工业株氏会社沃尔玛中国有限公司美国泰克 公司日本丰田通商株氏会社三洋电机有限公司和美国吉列公司等。 大东区是沈阳民族工业的发祥地，经过近百年的发展，目前已形成以汽车飞 机发动机机械设备制造生物制药仪器仪表和其它机械制造业为主的庞大的产 业群。是全国最大的机械加工区，其境内所产轻型客车占全国的市场份额达以上， 航空发动机占全国以上。 大东区内可置换的与需重新盘活的工业用地有万平方米，水煤气电 等工业用基础设施完备，有相当丰富的工业资源尚未得到充分利用。区内有所大 学两个国家级研究所以及众多的工业企业，培养和储备了大量专业技术人才......”。

2、“..... 五人才资源 大东区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校， 每年可培养出可塑性极强的技术工人多名。拥有各类专业技术人员万余人， 是沈阳市科技人员最为集中科技力量最强的园区之。 项目建设地点 项目位置 东现状住宅住宅 南航空西路 西傍江街 北中学 项目位置 图项目在沈阳市大东区的位置 周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道的滂江街 北为沈阳市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学沈阳市第高级中学周边 有以东逸花园为首的等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面 为距今已有百年历史万泉公园，园区内水面面积为公顷，草木繁茂。项目所在 地的自然环境优越，区位条件良好。 即将建成地铁提高了项目未来的发展潜力 项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎 明国际酒店，没有大型的商场和高档的写字楼......”。

3、“.....未来的商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大的 滂江商贸圈。 沈阳发展规划为项目提供了无限想象空间 根据沈阳市的发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就 为地铁滂江站提供了广阔的空间。在这里将建设义乌沈阳国际商贸城，义乌的商品 将通过这里发往东北各地。同时，在地铁滂江站东部将建设大型的商场星级的宾 馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。 建设条件 自然环境条件 大东区位于沈阳城区的东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区的北缘，属 受季风影响的温带半湿润气候。据气象台年至年累计，市内区最高气温 年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温 ，极端最低气温。市内平均降雨量为毫米，最多年降水量 毫米年，最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最 大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬， 平均天左右，无霜期平均天左右。其气候主要特征是冬寒时间较长少雪， 夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速......”。

4、“.....秋季晴朗。 工程地质条件 该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力 较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。经工程地质初勘，地基岩土稳 定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。 基础设施条件 随着道路的改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热 燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发使用 经营需要。 表项目建设具备的基础设施条件表 类别容量或管线直径备注 电力和线路可满足二级符合要求 集中供热惠天热电供热管线 给水沈阳东部水厂李巴彦供水管线 电讯可满足中继线 燃气的中压和低压管线 市场分析 沈阳市写字楼市场现状 随着国家振兴东北的提出，沈阳是东北地区的经济中心，物资写字楼物业管理主要由开发商自营 可以认为统业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。而统 业权的写字楼物业物业管理水平不显著高于分散业权的写字楼物业。实际上......”。

5、“.....统业权的写字楼项目的物业大多由发展商自己的物业管理公 司接管。如房地产大厦金厦广场的金厦物业，玛丽兰总统大厦的玛丽兰物业仲量 联行为合作方，东北电力开发的光明大厦的东电物业，以及世鸿地产的三个统业 权写字楼项目均由世鸿的鸿运物业接管。实际上沈阳市写字楼物业管理市场上高质 量的专业物业管理公司较少，除了地王国际的凯宾斯基酒店管理，汇宝国际的世邦 魏理士，以及商贸国际的戴德梁行等少数几个知名的写字楼物业管理公司，其余的 都是沈阳市本地的小型的物业公司或附属于发展商的物业管理公司，管理水平参差 不齐。随着更专业的写字楼开发商进入沈阳市写字楼市场，更多符合现代商务活动 要求的写字楼也要求相应的高水平的物业管理，将会有更多的专业的写字楼物业管 理公司出现。 沈阳市写字楼市场分类研究 酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店高登国际大酒 店的写字楼项目......”。

6、“..... 开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括华新国际开发的华新国际 大厦，玛丽兰房地产开发公司开发的总统大厦等。另外还包括由世鸿地产开发的并 统持有的三个中档写字楼物业鸿洋大厦，东祥大厦，鸿运大厦等。 非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼 项目，比较具有代表性的是建筑面积万平米的房产局开发的房地产大厦金厦广 场，以及东北电力开发的光明大厦。 项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为般因素区域因素和 个别因素三类，各类中又有众多不同的次级的影响因素因子，构成写字楼的需 求量影响因素体系。 般因素 般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性般性和共同性的影响因素。 这类影响因素对房地产需求的影响般是整体性的全面性的，其覆盖范围可以是 个地区个国家乃至全球......”。

7、“.....这类影响因素对于具体宗房地产而言并 不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。般因素中， 主要有行政因素经济因素社会因素人口因素心理因素和国际因素等次级 因素。 行政因素 行政因素是指国家政策法律法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的 影响和干预。行政因素中主要有土地制度房地产价格政策税收政策信贷政策 城市规划与土地利用规划土地使用权出让方式和行政隶属变更居民收入与消费 水平等因子。 二经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产 业链长，其发展将直接影响和带动机械建材钢铁水泥运输金融装潢等 相关行业的发展反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。 经济因素中，主要有经济发展状况财政收支与金融状况居民收入与消费水 平物价与利率水平储蓄与投资水平社会消费品零售额等因子。 三社会因素 社会因素是指个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响......”。

8、“..... 四人口因素 人口因素是个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人 口数量人口素质家庭人口规模等因子。 五心理因素 房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由 人这主体完成的。在这过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不 可忽视的。 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时 尚攀比心理价值观念等因子。 六国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境国际经济状 况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市 场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。 区域因素 区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素。相对于般因素而言，区域因素的影响范围要小，般影响到个城市或城 市的部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇......”。

9、“..... 商圈规模 自然形成，市民商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小 将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非 常重要的个环节。影响商圈规模的因子有商圈范围的大小级别总体规划 发展历史商圈内居民的消费水平人口数量等。 二商服繁华程度 商服繁华程度是指个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影 响程度。商服繁华程度与个城市的城市性质规模人口数量经济发展水平等 直接相关，并影响所在城市或地区的物质流信息流和人流通量，从而影响到所在 地区的商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有商业街的道路类型所有商 店的总营业面积商店的档次商店的数量及经营业态大型购物中心的个数名 特商店的家数金融机构数量娱乐中心的数量及档次人口流量治安状况等。 三交通条件 交通条件是指个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影响城 市人流物流的通达性及其交通运输成本包括交通时间......”。