1、“.....现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中， 未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态......”。

2、“.....公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境......”。

3、“.....新城望京新城运通线半壁店昆明湖路中关村大屯广顺北大街望京新城望京新城 运通线安宁里南站立水桥望京花园朝阳公园定福庄东柳望京花园 运通线吴庄蔚园永定路中关村广顺北大街来广营广顺北大街 运通线南湖渠南湖东园望京购物中心人民大学六里桥长途站望京购物中心 望京科技园广顺北大街中国科技馆北太平庄巴沟村广顺北大街 四惠站大北窑农展馆酒仙桥望京公园南皋望京公园 东直门花家地南里花家地街阜通东大街来广营阜通东大街 路联大北窑农展馆亮马桥三元庵丽都饭店广顺北大街广顺北大街 来广营广顺北大街中日医院中国科技馆阜成门广顺北大街 来广营南湖东园湖广中街农展馆广顺北大街来广营广顺北大街 金盏郁金香花园蟹岛度假村望京公园酒仙桥东直门望京公园 望京科技创业园宏昌路亮马桥朝阳门王府井北京站望京科技园 大北窑农展馆亮马桥丽都饭店宏昌路东湖宏昌路 三义庙中国科技馆中日医院经贸大学花家地来广营花家地 雍和宫和平里火车站展览中心阜通西大街东湖阜通西大街 东直门左家庄三元桥花家地北里宏昌路望京科技......”。

4、“.....在机场高速 与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到 京包线，外部交通网络比较完善。主要交通干 线有京承高速公路，东北五环路，京顺路， 北四环东路......”。

5、“.....便于商业 项目后期的经营及组织运输。 北四环东路道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是望 京主要交通干线之。 东北五环路道路状况相对较好，其承载的较大车流人流，基本上是连接 东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之。 京承高速公路与四环五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主 要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。 京顺路以及机场高速路是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环五 环相交，是望京地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。 内部城市道路系统 望京区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路首都机场高速路平行， 因此出现了些非经纬向的道路。但是望京北部等新型区域内的道路，却是经纬 向，于是望京内部的道路走向便变得错综复杂。总体来说，望京的主要道路大体可归结为两纵环线。 两纵指的是广顺大街和南湖北路花家地大街中环南路广顺大街是整个望京 地区的中轴线......”。

6、“.....与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区的重要 干线。 环线指阜通西大街和阜通东大街二者与北四环东路构成了个环线，将望京 的核心区于京顺路北四环紧密地联系在起。 广顺大街城市主干道，双向六车道，红线宽度米。广顺大街广顺北 大街和广顺南大街是望京地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与 京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。 阜通东大街与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内 部路网相接，全长约米，红线宽度为米，为城市主干道。 阜通西大街与阜通东大街京顺路平行，为城市主干道。沿大西洋新城走 到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。 宏昌路位于望京新城区的西北部的条斜街，与广顺北大街宏 泰西路构成了个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十 字路口。 望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通 管制......”。

7、“.....合理的交通布局，不但缓解了望 京地区的人流车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此 消费。 立交桥 立交桥为疏导缓解交通阻塞问题提高道路通行 能力保障行人安全起到至关重要的作用。望京 地区现有立交桥座，分别为来广营桥广 顺桥广泽桥五元北桥五元桥大山桥南 湖渠桥四元桥望京桥望和桥北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝 大部分是进出望京地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市 道路系统的纽带作用，是望京地区保持交通顺畅的有力保障。 望京地区原规划出入口可达个，但仅个可用，所以造成外部公路系统与内 部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京的交通系统全面瘫痪。从目前现 状看，随着政府市政投入力度的加大，望京地区的交通问题已得到初步缓解，立 交桥在望京地区起到了很好的连结作用，是望京地区高速运转的关键所在......”。

8、“.....地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上 是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，望京区域私家 车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规 划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较 为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。另外，区内的交通监控系 统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。针对以上问题，政府对交通规划进行 了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌， 可以预见，望京地区未来的交通将更加顺畅。 按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立个 以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。今年已 完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街花家 地街望京街与京顺路进出望京地区出入口的改造，预计年前全部实现望 京地区道路网络规划......”。

9、“.....人口消费特性与消费结构 层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前， 先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。住宅项目发展及人口状况分析 望京区域自年规划为北京市城市居住副中心至今十多年时间，其土地 开发过程划分为四个阶段 阶段时间主要建设区域开发项目类型 第阶段花家地南湖渠路区域 以福利分房和最早先购置商品房的购房 人，区域开发早期以普通板楼为主，年 开始有高密度楼盘项目 第阶段 以望京新城为中心向外辐 射 大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目 居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩 籍人为主的外籍人士 第阶段至 北部科技园区望京整个地 块都有 产业研发基地，品质型住宅公寓项目 商务办公楼底商等 第阶段年至今望京东部新区西南区 大型商业配套型物业项目开发商务办 公楼高品质住宅公寓项目大型企业 或集团购买 从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发已在处于第四阶段......”。