1、“.....因而，本项目敏感性分析以建安成本租金出租率作为敏感性分析因子，分别计算租金上下波动以及建安成本上下波动对部分评价指标影响并作出分析，计算结果见下表项目全租模式下单变量敏感性分析评价指标变动因素经营期会计收益率累计税后净利润万元净现值万元，租金建安成本成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页说明表中每行括号内数据指该指标在其基准数据上变化幅度。上述经济指标基准数据来自财务评估各表格及计算所得，分别为万元万元。诠释从上表中可以看出，租金变化比建安成本变化对表中经济指标影响更大。租金浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动建安成本浮动，经营期会计收益率随之同向浮动，累计税后净利润随之同向浮动，净现值随之同向浮动。二项目风险分析市场风险市场风险指那些对所有公司产生影响因素引起风险，如战争经济衰退通货膨胀高利率等，这类风险涉及所有投资对象。目前我国经济发展态势良好，国民经济稳定快速增长，产业结构得到不断调整优化......”。

2、“.....中部西部快速跟进，东西部协调发展并且，中国直以来致力于世界和平，与他国发生战争可能性几乎没有，因而未来几年国民经济持续健康发展是没有问题。对本项目而言，面对市场风险可能会是利率提高。近两年来，由于我国各地房地产开发投资迅速增长，房价上涨幅度大，并出现了局部地区过热现象，为平抑房价，引导房地产业健康发展，年央行年来首次加息，虽然只有个百分点，但无疑是政府给出个信号如果房地产业出现泡沫成分，有可能再次加息。加息成都汇高行市场研究咨询有限公司第页共页后加大了开发商资金压力，对于至少投入几亿元写字楼项目，尤其是如此。当然，国家政策导向以及加息后经济数据表明，近两年再次加息可能性不大，因此对于本项目来说，更大风险是来自公司特有风险。公司特有风险公司特有风险是指发生于个别公司特有事件造成风险，发生于家公司不利事件可以被其他公司有利事件所抵消，从公司本身来看，可分为经营风险商业风险和财务风险筹资风险两类。经营风险诚如前述，本项目推出期间有众多竞争项目同期落成......”。

3、“.....本项目能否在众多竞争者中脱颖而出，依赖于项目设计配置及经营管理策略然而市场始终处于不发展，智力型服务型中小型公司越来越多，成为中高档办公物业重要消费群体。经济形势良好走向，促使中小企业机构消费群体不断扩容，在尚不具备购置或租赁高档办公物业实力情况下，中高档办公物业市场需求空间将在持续扩展。国家金融支持相对降低了办公物业投资风险，为开发商提供中高档办公物业，以及中小机构购置此类物业提供了便利条件。鉴于影响企业机构选择办公物业要素，大多落实在形象展示与功能适用两个层面，故，形象与功能将成为开发规划中高档办公物业关键要素。租赁是当前办公物业市场主要交易方式国家对办公物业金融政策限制了购置需求。出于对办公物业投资风险考虑。出于公司自身实际状况与需求。由此，导致办公物业市场租金可能有上涨趋势。写字楼物业市场细分程度增加，竞争日益激烈目前成都办公物业市场细分程度越来越高，就成都甲级写字楼而言，年在供应上会显得较为紧缺，因为时代广场销售已接近尾声，开行国际广场对外销售体量不大......”。

4、“.....由于有准备做甲级写字楼项目也很难在短期内推出，因而在这期间不会有大量甲级写字楼推出，市场会出现个甲级写字楼供应断档期。根据成都高档写字楼详细调研报告中对拟建项目调研分析以及写字楼建设周期为个月左右推算，在年左右将会有较大量高档次写字楼推出，而届时正是新希望大厦项目预计竣工时期，虽然市场经过了个饥渴期，但市场巨幅放量对其影响也是不言而喻。未来几年成都市办公物业市场需求总量预测供应量成都市年整个办公用房市场实际供应量为万平方米，平均每年万平方米左右，年办公物业市场空置量仅为万平方米。成都市过去几年办公用房竣工面积占整个商品房竣工面积左右，根据我们对未来几年成都市商品房供应预测中可以算出从年至年成都市办公用房竣工量上限是万左右。成都市未来商品房供应预测表单位万平米由此可预计未来几年市场供应量在万平方米之间，每年供应量在万平方米之概要第页第二章项目介绍第页第三章公司及运作团队介绍第页第四章市场分作出是否进行项目开发决策而提供具有较大参考价值建议目......”。

5、“.....成都国民经济运行状况，近年来成都写字楼市场供给与需求分析及预测，同行业项目产品定价及营销策略，成都市高档写字楼物业调研报告。三研究范围市场分析财务评估风险分析结论及建议第二章项目介绍项目概述项目主要经济技术指标用地性质商业兼二类住宅用地，其中住宅部分不大于净用地面积平方米代征地面积平方米总建筑面积平方米容积率建筑密度建筑高度米绿地率二项目环境概述项目东侧为在建丰德国际广场南侧为华能大厦西侧为拟建锦绣八期西南部为凯莱帝景和凯宾斯基酒店北侧为拟建国航大厦。项目地毗邻桐梓林玉林生活区，位于城南高品质社区新棕树片区内，在新棕树整体规划上，将项目紧邻航空路打造成城南春熙路，建成后将代替棕北领事馆路带临时商业建筑，与大世界商业广场商圈相呼应。因而，项目区域商业及住宅配套极为完善，商业业态也非常完整。项目毗邻火车南站，由于其影响，火车南站附近形成个发展断裂带，将会对项目区域未来继续扩张有定制约。项目拟建时期正是成都市写字楼市场对高端产品需求较旺时期......”。

6、“.....成都未来年内建设竣工高档写字楼很少，而与本项目同期建设高档写字楼比较多，竞争力很强，如特拉克斯大厦三峡大厦等，从这种意义上说，项目开发时机并不太理想。二项目区位项目区域示意图诠释项目位于南二环路外，人民南路东侧，毗邻航空路，距火车南站不远。项目区域附近有成熟桐梓林玉林新棕树等住宅小区，生活商业配套均较完善但项目区域内酒店寥寥可数，知名仅凯宾斯基等。二环路人民南路桐梓林北路航空路机场路三环路新希望大厦火车南站北项目区域毗邻未来城南副中心其南北界为火车南站至外环路绿化带。城南副中心定位为政务金融商贸会展中心，在区域经济活动中扮演极点角色，其辐射效应呈发射状沿交通干线传递。项目所在人民南路作为连接城南副中心及市中心这两个极点交通主动脉，接受极点辐射效应最为直接最为完全，未来对办公物业需求将会逐步上升。当然，基于极点辐射在空间传导中将会弱化，般为梯度转移而非均衡发展，因而项目区域与市中心以及城南副中心相比，其在办公物业市场吸引力上可能会处于弱势地位这是因为，城南副中心旦成熟......”。

7、“.....各类办公物业产品届时将会先后开发出来以满足这种巨量需求，故而形成聚集效应及规模效应，前者为各类办公物业产品聚集在起而享有成本节约区域品牌等好处，后者般为大体量产品享有规模优势完善配套优势等。小结从项目区位条件看来，较为符合打造办公物业市场需求条件。三项目区域交通布局诠释项目周边路网密集，交通便捷。南北向有人民南路红星路延线两条城市交通主动脉，机场路在火车南站处与人民南路交汇，沿人民南路或红星路延线可快速到达火车北站，沿人民南路延线可几分钟抵达城南副中心核心区，沿机场路仅需十多分钟就到达双流机场东西向有二环路三环路两条城市交通主动脉，领事馆路航空路桐梓林路等城市交通辅线，沿二环路或三环路可较快速抵达各个高速路入口，沿交通主动脉及上述交通辅线亦可非常方便地出入桐梓林紫荆玉林等重要生活商业区......”。

8、“.....途经项目地，并设有站口，为项目区域更大程度地提升了交通通达性。小结鉴上述，项目区域人流量较大交通便捷，从项目交通条件及状况来说，具备打造高品质商用物业基础。四项目拟发展方向纯甲级写字楼建筑层数层。诠释层米高楼，在彰现楼宇非凡品质同时，也降低了建筑密度，为商务企业营造了现代感和舒适感兼容办公环境。层高塔楼部分层高为米，保证吊顶后净高不低于米裙楼部分层高为米，米大堂挑高米诠释米层高充分考虑了人们对空间感受，在这样环境下办公，不会有压抑感，显得较为人性化米高接待大堂则体现了楼宇恢弘气度，彰现项目品质及入住企业身份。项目功能塔楼功能纯办公裙楼功能商务配套诠释本项目功能主要围绕着商务办公而设置，有利于合理避免过多商业对办公环境影响，有利于提升项目专业品质。配套按照国际甲级写字间标准电梯每部客梯服务面积不高于平米，拟配备部电梯空调中央空调，可分户开关......”。

9、“.....保证每个车位服务面积不大于平方米，预计将提供个地下车位。第三章公司及运作团队介绍新希望集团简介略二新希望集团组织结构略三项目运作主要人员介绍略第四章市场分析与需求预测近年成都市办公物业市场供求状况描述成都市办公物业开发状况指标房地产开发投资额亿元办公投资额亿元办公投资比重办公施工面积万办公竣工面积万办公新开工面积万年年年年数据来源成都统计年鉴成都市统计局注表中办公物业数据仅包含以办公物业报建项目数据，下同。成都近年来办公物业投资额变动情况办公用房投资额变动情况年年年年亿元办公物业投资规模在年度上扬幅度较大，比年净增亿元，上涨幅度为年投资商继续看好成都写字楼市场，办公物业投资额同比增长。由此可见，从年起，成都办公物业市场开始步入了快速稳定发展期。从年即将动工项目看，数目众多，估计投资额也不少，可能年度总投资额会延续上涨势头......”。