1、“.....商业经营者人均收入水平普遍高于驻马店市人均收入水平。月收入比例统计驻马店商户月收入情况统计以下以上目前驻马店人均为元，也就月平均收入为元而商业经营者在深度访谈中得知，月平均利润可以保持在左右，远高于本区域平均水平。市场调节结果，表明了商业目前还处于上升或发展得趋势。市场机制作用，也必然会导致市场资源重新分配。在目前商业供方市场为达到饱和时候，会有部分市民希望进入商业市场，从消费者转为经营者，将有相当部分资金群体转向该市场,对本项目也是个很好市场机会点。投资渠道单地区总人口万人地区亿元人均元人均可支配收入元商业零售总额亿元恩格尔系数居民储蓄额亿元从上表中可以看出，人均只有元，储蓄额却达到了亿元，间接说明投资途径单，期货股票市场目前空白，银行成为消费者流动资金主要去处。目前商业投资概念基本也是空白，基本上购买者就是经营者，中原建议利用市场空白点，采用返租回购买成送成等营销手段，扩大购买群体，吸引潜在投资消费者......”。

2、“.....但人均月收入仍基本控制在元左右，无法支撑高端消费。市场竞争激烈在风光路从解放路到商场名称位臵北京商场风光路与风光二巷交叉口喜迎门购物广场乐山路与交通路交叉口新大新商场风光路北京商场对面商业大厦风光路与雪松大道交叉口春天百货解放大道和建新路街交叉口乐山商场解放大道与乐山路交叉口上海商城封顶风光路与风光二巷交叉口天方商城在建乐山路于风光二巷交叉口温州步行街商业街期西起乐山路，东至风光路二期东至富强路雪松大道米得距离内，分布了北京商场上海商城温州步行街新大新商场等家商场，总投放面积在平米，本项目面临着定得竞争压力。片区形象有待提高目前风光市场主要是露天经营得形式，经营产品价格多在元之间，属于低端产品，且存在时间较长，消费者对此区域形成固定印象。对本项目形象提升有定影响。业态定位根据市场机会及需求......”。

3、“.....将单层面积分割成平米单间，便于投资和经营。层鞋箱包类示意图二层服饰店铺示意图二层半餐饮娱乐娱乐九关于物业价格建议定价影响因素宏观政策影响整体市场供求情况及片区市场物业价格项目地块使用年限地理位臵及交通状况周边环境服务配套设施规模内部规划设施户型结构发展商品牌交楼标准物业管理发展商销售策略参考均价公平和效率之间动态平衡。本次国家针对房地产市场宏观调控政策取向是稳定房价，而不是市场打压。本次宏观调控与年代初调控相比具有更强市场化特征，强调了调控区域性重点。应该说，目前政策出台高峰期已经过去，部分地区包括河南省房地产市场已经出现了定回暖现象。驻马店市目前房地产价格水平较低，因此下降空间相对有限，商业地产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策......”。

4、“.....东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称。全市共有确山遂平西平上蔡汝南平舆新蔡正阳泌阳九县和驿城区，总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并建成了以粮油食品医药机械电子轻纺建材矿产电力等行业为支柱，布局合理结构配套地方工业体系。常年粮食总产量亿公斤左右，占河南省油料总产亿公斤左右，占河南省，其中芝麻居全国第位。驻马店市人口现状市总人口城镇人口农村人口系列单位万人年全市出生人口万人，出生率死亡人口万人，死亡率全年自然增加人口万人，自然增长率。年末全市总人口万人。其中，城镇人口万人，占，市区人口万人，占城镇人口乡村人口万人，占......”。

5、“.....驻马店市城市化率约为，远远低于全国平均水平和河南全省平均水平。消费市场是由人口收入水平消费习惯及心理共同决定。万城镇人口决定了定市场容量。由于城市化过程直接与社会经济发展水平密切相关，驻马店市较低城市化率从侧面反映了城市经济发展水平有限。驻马店市年龄构成年龄构成岁岁岁以上根据河南省第次人口普查结果显示，全省平均每个家庭人数为人全省常住人口中，岁人口为万人，占岁人口为万人，占岁以上人口为万人，占。驻马店市作为河南省人口大市，约占全省总人口，结论由此我们可以推测出，其人口年龄结构应与全省基本致，年轻人群是人口主体，也是消费群体主体，整体消费潜力较高。在全国经济发展大好形势强力带动下，驻马店市总体经济状况在年表现突出，全年经济发展各项目标均顺利实现......”。

6、“.....再根据项目本身质素定出物业售价。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。成本定价法在核算出物业成本基础上加定利润，就得出物业将来均价。本项目，中原将以市场定价法和收益还原法来共同确定。收益还原法通过有参照性物业租金水平来推算出物业即时售价。客户访谈统计租金价位比例租金接受度统计表低租金中等租金高租金以上结论通过对驻马店位经营户调研统计,有经营者对项目租金认可度在元平方米元之间,按照回报率，售价可接受范围在元元。有经营者对项目租金认可度在元平方米以下,有经营者完全可以接受元平方米左右价位。商业经营者经常性接触市场，对租金及售价较为敏感，很大程度上可以反映出消费群心理价位。元平方米租金，也就是售价在应该是是普遍可以接受价格水平。本案周边竞争项目租金统计结论根据项目周边商场租售情况可以看出,驻马店现有商场楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率......”。

7、“.....二楼元月乐山商场楼月，二楼元月上海商城封顶楼元月，二楼元月天方商城在建只售不租楼，二三楼温州步行街商业街元元元元价格从商业街中心地段向东西两边降低元平米。驻马店现有商场二楼租金价格在元平方米月之间，按照回报率，售价控制在元元平米。三层价格在元平米元平米。结合周边项目租售情况及经营者回馈商业层租金控制在元平方米月之间商业二层租金控制在元平方米月之间商业三层售价控制在元平方米按照年回报率，层售价在元之间二层售价在元之间市场定价法层注根据市场比较法对各因素修正原则，调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。本案北京商场喜迎门购物广场春天百货乐山商场上海商城封顶天方商城在建温州步行街实收均价元平方米地理位臵交通状况人流量品牌形象特色经营规模单位结构合计修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数......”。

8、“.....调整系数由我司有经验专业人士人起打分，由专人记录整理后所得出经验性数字。修正后各相关楼盘价格注为实收均价各相关楼盘参照商业规模人流建筑品质等参数，权重取值如下元收益还原法结合市场比较法，中原建议本项目商业相对参考均价为层均价元二层元三层元注此价格为根据市场比较法得出项目综合均价。将根据市场及项目所在片区变化，以及项目自身变化而进行相应调整。河南中原策划部产投资比重不大，不属于国家宏观调控重点区域。但是，在国家重点控制房地产市场整体环境下，开发商仍应高度重视土地信贷政策负面影响，在项目开发中关注相应抗风险对策。四驻马店市宏观经济概述驻马店市概述驻马店市位于河南省中南部,东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口市平顶山市和漯河市为界，南于信阳市毗邻。京广铁路京深高速公路纵贯南北，处于长江陇兰两大横向经济带之间，洪河汝河泌阳河流经其间，素有豫州之腹地，天下之最中之称......”。

9、“.....总面积万平方公里，总人口多万。这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富，劳动力充足，开发潜力很大。建国以后，驻马店所辖县区曾度分属信阳和南阳，年设立地级市。经过全区人民努力奋斗，今日驻马店农业经济正在稳步发展，并驻马店市商业市场可行性研究报告驻马店市商业调查结论基本认为在风光路开发中档商场是可行。支撑因素宏观根据年统计局数据显示，目前驻马店市人均零售商业面积约为平方米，少于全国人均平方米面积。按人均增长平方米计算，截至到年，五年中预计增长商业面积约万平方米，每年增长万平方米。具有定市场空白量。中档目前驻马店市区人口为万人，高端客户约占了整体，较为有限，且多有固定消费场所均收入。若定位为高端商场，消费群较窄，且为了改变消费群固有消费习惯，在推广上可能需要花费大量时间和财力。驻马店人均收入为元左右，对高档商品需求不大。如春天百货，进驻品牌多为高档品牌，价位过......”。