1、“.....这里几乎还没 有受到现代工业的污染，因此有着清新的空 气纯净的水体原生态的植被无公害的 农产品，可以向游客呈现个纯情的自然环 境，满足现代都市人群返璞归真回归自然 的需求。 自然祥和 宁静祥和的田野，舒缓随意的田园氛围烘托出种恬淡悠然的意境，可以让 游人获得种轻松惬意的感觉和体验，从而很好的满足喧嚣而忙碌的都市人暂 时遁世的心理和精神需要。 旅游资源开发定位 综上所述，该项目所拥有的观光旅游资源相对有限，但其所处的环境具有优 美自然纯洁宁静祥和的特点。因此虽然缺乏核心的旅游观光吸引物，但 自然纯洁祥和秀美的生态环境是该项目开发的重要卖点。 由于工业文明的快速发展，这样的自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京 周边地区并不是唯的。由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面的欠缺， 这种自然环境本身的旅游吸引力仍然有限......”。

2、“..... 基于以上分析，该项目 所依托旅游资源的开发方向 应该是 利用温泉和优美的原生 态自然环境，为游客提供休 闲娱乐空间。 二项目优劣势分析 项目开发的优势分析 般我们主要从以下几个方面来考察个项目的开发优势 资源方面的优势市场方面的优势制度方面的优势。 项目组成员认为如果将个方面的优势分成个级别来进行评价很明 显明显般不明显很不明显，该项目在资源方面的优势般，在市场 方面的优势很明显，在制度方面的优势明显。如下图所示。 根据以上分析发现，该项目的主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时 车程。因此，该项目应该是个市场依附型的休闲旅游目的地。 项目开发的劣势分析 在实地考察分析，项目组内成员研究讨论的基础上......”。

3、“.....生态环 境较好，但缺乏知名度高市场影响力大的核心自然风光吸引物。很显然，旅 游资源的知名度和其市场吸引半径呈明显的正相关关系。该项目地块自然风光很 般，除了潮白河，没有其他的自然景观。这就决定了本案的自然风光市场吸引 半径是很有限的。 人文底蕴历史渊源缺乏 人文底蕴常常也是个旅游目的地吸引力的重要组成部分。从聚落建筑民 俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地的人文底蕴是欠缺的，这在定程 度上削弱了该项目所在地的旅游吸引力。 历史渊源往往给游客的参观访问提供了个由头，然而从古遗址历史事实 逸闻趣事神话传说等方面考虑，项目所在地缺乏定的历史渊源，不能给游 客的参观访问提供个很好的由头。 项目地块休闲容量偏小 项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发的亩预留低......”。

4、“.....这会影响到项目地块内业态的多样性 组合设计与规模经营。项目地块较小的休闲容量，为休闲旅游活动的有效开展造 成定的难度。 项目开发可能会面临的风险 项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。 地产开发破坏原生态自然环境氛围的风险 项目地块总面积有限，如果不能对地产开发的密度体量风格视觉效果 等方面进行有效的控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项 目的核心卖点优美而原生态的自然环境将不复存在。如果变成块郊区的城 市飞地，项目的核心魅力也将会丧失。 受市场同类产品竞争威胁的风险 由于缺乏核心的观光吸引物以及独有的旅游休闲载体，项目很容易被别人模 仿。同时，休闲产业的时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚 更新潮的休闲产品的竞争，从而使项目的经营面临风险......”。

5、“.....凝练主题，设计休闲娱乐产品，配套休闲娱乐设施的 项目类型，在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路的旅游产品时项目 能否取得成功的关键，因此对项目进行准确的主题定位至关重要。项目的主题定 位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定的市场探索风险。 为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准的定位和精细化设计， 并为将来项目的提升改造和内容的扩充预留空间。 三项目定位分析寻找项目真正的灵魂 项目名称确定 河泉湾 海泉湾作为有代表性和定知名度的温泉项目，已经在全国范围内具备 不错的品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品 牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就 显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌的传播。基于该项目近临潮白河，同时利 用海泉湾已经打下的品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾......”。

6、“.....同时有能借势已有的品牌知名度和美誉度。 二各不相同，如下图所示。 根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目的消费者群体， 其次是北京的普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游的游客，由于受旅游 资源自身禀赋的限制，该项目吸引周边地区和远距离地区的人群来此消费尚存在 定的困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目的主要消费者 群体。 开发的分阶段定位 项目的市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段 近期年内和中远期约年之内。 近期的市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公 务客人的商务休闲需求 中远期的市场开发定位争取过境游客的进入，扩大项目的客源吸引范围。 开发的方向定位 项目的市场开发定位首先需要个明确的方向和主题，然后针对不同类型的 目标人群应有所侧重......”。

7、“.....应为多主题的方案整 合，为项目未来发展预留有定的规划设计空间。经项目组人员头脑风暴的发散 思维后，总结归纳出如下几种主题模式可供参考。 山水生态养生模式 充分结合地形地貌，引入温泉森林浴场天然氧吧户外瑜珈训练 花田芳香香薰养生理念，结合自然山水和原生态环境，构筑多种方式的养生设施 和艺术景观小镇 休闲农业园模式 围绕核心项目提升农业种植结构，从景观性体验性休闲性角度策划产品， 定位高新农业示范景观农业体验创意农业休闲的系列。同时，将太空植物 有机绿色农业设施农业特色农庄等产品作为卖点，前期投入不大，但是能够 起到很好的带动效应。 乡间绿色会都模式 北京的九华山庄和怡生园会都等都是这个模式，重点拓展商务和政府公务会 议会展经济，围绕商务活动集会团体性接待形成对应的配套服务项目......”。

8、“.....可以结合安徽恩龙世界木屋村的理念，整合 国际风情资源，打造万国文化小镇，通过风情度假风情演艺特色街区等突出 特色，形成多元文化聚集的卖点 未来主题社区模式 法国的未来公园度在欧洲异常火爆，主要得益于其关注未来，引导游 客体验未来的特色游憩产品。我们认为燕郊应关注未来的原生态绿色人居环境的 保护和可持续发展，即能够打造批具有地区示范意义和推广价值的绿色生态建 筑和节能环保技术的建筑物风格。通过不同组团绿色人居生态环境低碳社区 新能源应用等形成燕郊和京东地区最体现未来主题生活的社区 主题乐园游乐场模式 以打造红泥土主题乐园为例，比较易于操作，能够在前期快速带动人气 效应。主要的产品设计可以包括红泥浴养生馆澳洲红泥植物世界红泥雕塑景 观群红土陶制作坊各种泥疗保健项目等......”。

9、“.....项目远期可考虑引进国外大型综合游乐场主题项目。 高尚休闲俱乐部模式 我们认为高尔夫迷你练习场马球练习会所私人小型快艇等高尚人群休闲 消费项目的设置也是必要的，配合前面会所模式，可以形成该地区突出的高尚休 闲娱乐的形象品牌。该项目的设立要从软硬件的设计上具备世界级的眼光和水 平，燕郊市场，更是北京高尚休闲阶层体验世界级休闲产品的目的地。 以上不同主题风格的概念可以结合企业招商计划及资金流的状况来分期 分区域开发建设，中端的消费主题与高尚人群的消费区域在规划中要区别规划， 但并不影响整个项目的品牌形象的建设。 四开发战略 从战略眼光看项目从片区发展到区域带动 本次项目中，我们的项目区域是亩，但无论从项目自身的发展特色和 未来的发展潜力而言，本项目都不应就亩做亩，而应该跳出项 目做项目，放眼区域周边，为片区的发展起到带动和示范的作用......”。