1、“.....所有政策从制定到贯彻执行，乃至取得预期调控效果都有定时间间隔，经济学上称之为政策调控时滞。其产生主要原因是政策本身有个传导和完善过程二是政策实施有个由点到面推广过程三是政策手段产生影响，也有个市场经济主体接受和反应过程。商业房地产投资者可在获悉政策制订而尚未实施时，抓住时滞留出定空间，及时作出符合投资收益原则进退选择。经营管理风险经营管理风险分析对于商业房地产项目而言，由于经营管理不善，会使经营成本增加，营业收益低于期望值，导致经营失败，因此，经营风险是商业房地产项目面临最重要风险。项目经营风险主要体现在决策方面，包括项目定位项目招商项目营销推广等，经营风险回避主要是通过在充分市场调研基础上做好项目定位整体规划，分步实施在动态中逐步增加投资形成良好资金链，通过招标选择好施工单位供应商，控制好建设成本。经营管理风险对策项目管理水平高低，决定了项目收入支出大小，也就决定了房地产项目抗商业风险能力。管理水平高房地产项目，其经营支出低而经营收益高，这样就保证了尽快收回投资......”。

2、“.....因此该项目在投资时，为了降低商业风险，必须对项目经营过程中管理水平作出准确评价。管理风险回避主要用高效房地产方面不同专业人士组成项目管理团队。因为商业房地产单纯依靠经营而获得收益，需要依托于商业地段价值和经营特色，所以商业性更强，对开发商和物业管理商业经营管理水平要求更高。财务风险财务风险分析投资估算风险对项目进行投资估算时，由于存在较多不确定性，这种估算不可避免地会存在偏差，同时，建设期内相关政策法律市场等因素变化可能会对估算投资产生影响，最终可能影响公司在本项目收入和盈利能力根据稳健性原则和谨慎性原则，二筹资风险房地产项目开发以上次金来自银行贷款，在，银行要求只要项目自有资金达到总投资就可以进银行融资。本项目投资大，建设周期较长，建设资金预估通过银行贷款解决，有可能给本项目资金筹措带来风险，若因任何不可控或不可预见因素造成项目建设成本超支项目建设期延长，将进步增加资金筹措压力。三贷款偿还风险由于项目开发同期两年......”。

3、“.....使资金回笼具不确定性，旦项目开工，就不能停下，项目各项目开支必须及时偿付，如果资金筹措渠道不畅，可能造成资有非有效供给，使后续工程进度延后直至停工。财务风险对策应加大宣传推广力度，尽可能增加回款额或是提高回款速度。准确把握国家宏观经济形势及时调整有关策略，并与各银行保持良好合作关系，拓展各种可能筹资渠道，增强项目本身抗风险能力。在进行投资估算时，适当考虑计入定比例不可预见费，预家级研究所以及众多工业企业，培养和储备了大量专业技术人才，以及支专业素质高技术精湛产业工人大军。五人才资源大东区劳动力资源极为丰富，劳动人口近万，多所技工学校职业学校，每年可培养出可塑性极强技术工人多名。拥有各类专业技术人员万余人，是市科技人员最为集中科技力量最强园区之。项目建设地点项目位置东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在市大东区位置周边配套设施提高了项目宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道滂江街北为市重点初中中学......”。

4、“.....园区内水面面积为公顷，草木繁茂。项目所在地自然环境优越，区位条件良好。即将建成地铁提高了项目未来发展潜力项目地块处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近星级宾馆只有黎明国际酒店，没有大型商场和高档写字楼，而这里将是地铁号线和地铁五号线交会点，未来商流客流量将十分巨大。大东区将据此打造发展潜力巨大滂江商贸圈。发展规划为项目提供了无限想象空间根据市发展战略，中捷友谊厂矿山机械厂都将搬迁至铁西新区，这就为地铁滂江站提供了广阔空间。在这里将建设义乌国际商贸城，义乌商品将通过这里发往东北各地。同时，在地铁滂江站东部将建设大型商场星级宾馆高档写字楼，使这里成为新兴商贸圈。建设条件自然环境条件大东区位于城区东部和东北部，位于北温带亚洲季风气候区北缘，属受季风影响温带半湿润气候。据气象台年至年累计，市内区最高气温年平均为，最低气温年平均为，全年平均温度为，极端最高气温，极端最低气温。市内平均降雨量为毫米......”。

5、“.....最少为毫米年，降水日数历年平均是天，日最大降水量为毫米年月日，霜期开始于上旬，结束于月下旬，平均天左右，无霜期平均天左右。其气候主要特征是冬寒时间较长少雪，夏季时间较短多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。工程地质条件该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚第四系冲积物，地基承载力较大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约米。经工程地质初勘，地基岩土稳定无不良地质现象，适宜工程建设，般多层高层均可采用常规桩基础。基础设施条件随着道路改建扩建和相新建，给水雨水污水电力电讯集中供热燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目建设开发使用经营需要。表项目建设具备基础设施条件表类别容量或管线直径备注电力和线路可满足二级符合要求集中供热惠天热电供热管线给水东部水厂李巴彦供水管线电讯可满足中继线燃气中压和低压管线市场分析市写字楼市场现状随着国家振兴东北提出，是东北地区经济中心，物资集散地，作为对城市经济活动反应敏感写字楼市场近几年有了很大发展......”。

6、“.....特别是对于企业所得税，目前企业采用企业所得税是享受税收优惠后比例，而进行经济分析时随着两税合并公布，修正成从年执行两税合并后，对于未来，在实施过程中，应定期对估算投资进行审核验证，如发现对估算投资产生重大影响变大，及时对估算进行调整，同时调整融资策略。加强管理，保证工程能按期完工，加强销售出租力度，保证或提高现金回流速度。充分利用开发商资源进行融资，尽可能以多种途径调动和运作资金，减少财务压力，分担风险。结论与建议结论经过论证，可以认为本项目将推动大东区经济快速发展完善，促进地区产业结构升级，对促进市乃至东北地区经济持续快速发展也具有十分重要现实意义，该项目建设是十分必要。本项目拟定建设规模和建设方案科学合理，经市场调查和预测分析，本项目开发与建设符合所在地区发展目标和方向，同时，由于该项目所处地理位置优越，因此招商引资市场前景比较乐观。本项目各项技术经济指标比较理想。敏感性分析表明该项目在土地价格建造成本和销售价格变化时，经济效益指标和变化不明显......”。

7、“.....综上所述，可以认定该项目是可行。建议本项目各项经济指标说明项目在经济上是可行，并且具有较强抗风险能力。建议严格控制建设期，尽量使各项工程按期完工，以保证项目整体经济效益。随着环境保护意识提高，企业对生态环境要求也越来越高。因此，项目应注重健全法律和法规体系，提高地区整体生态意识，营造良好生态氛围同时，应该加快区域环境建设建设步伐，改善投资环境，提高招商形象和吸引力。综上，本研究报告认为，市房屋开发有限公司在总体上应积极采取增长性战略，抓紧落实项目融资施工单位选择等事宜，以利本项目尽快全面正式启动。进而，在市大东区房地产市场形势大好机遇中，获得更大经济与社会效益......”。

8、“.....万元项目投资财务净现值所得税后......”。

9、“.....万元顺天大厦项目可行性研究报告温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档。员万余人，是市科技人员最为集中科技力量最强园区之。项目建设地点项目位置东现状住宅住宅南航空西路西傍江街北中学项目位置图项目在市大东区位置周边配套设施提高了项目宜居性项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市内环线交通干道滂江街北为市重点初中中学，正东为辽宁省重点中学市第高级中学周边有以东逸花园为首等高档生活社区有世纪联华大型商业卖场西南面为距今已有百年历史万泉公园......”。