1、“..... 企业投资 分为企业直接投资成立开发集团银团投资等多种形式，对于 投入资金较大的基础设施项目，般以后两种为主。 从融资模式看，主要有五种模式股权融资银行贷款项 目融资融资债券融资 股权融资 有两种方式 种是创设专门开发公司，通过增资扩股，吸引其他有实力的城 市开发商入股，带来现金流。按照股权的比例，对土地开发形成的利 润进行分配。 种是在开发公司组建或运作段时间后，策划上市，进行公开 市场融资，获得后续发展的稳定资金。 银行贷款 利用所投入的土地作抵押，申请土地抵押贷款。 项目融资 以特定项目的资产预期收益或权益作为抵押而取得的种无追 索权或有限追索权的融资或贷款，般应用于现金流量稳定的大型基 建项目。 项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成投入使用后的 现金流量作为还款保证来融资，不需要以投资者的信用或有形资产作 为担保......”。

2、“.....贷款的发放对象是专门为项 目融资和经营而成立的项目公司。 实际运用中有等形式，即将区内部分基础设施建设 项目交由专业厂家建设营运定年限后，基础设施项目产权无偿转 让给业主。 融资 即资产担保证券之英文缩写，指以项目所拥有的资产为融 资基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债 券来募集资金的种项目融资方式，其本质是资产证券化。 市政债券融资 市政债券是地方债券的种，是地方政府或其授权代理机构发行 的有价证券，所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在许多西方 国家，地方政府投资修建公路桥梁自来水厂学校和医院等公用 事业时，由于工程耗资巨大，投资周期较长，单凭地方财力无法承受， 往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。 从建设模式看，主要有三种政府主导的单开发主体政 府主导的多开发主体企业主导的多开发主体模式......”。

3、“..... 政府主导的单开发主体建设模式 在这种模式下，项目开发公司是唯的融资平台，并总揽整个项 目的开发建设工作。 政府主导的多开发主体建设模式 在总体规划的指导下，对项目地块进行分区，项目开发公司只负 责其中部分片区土地的开发，其余片区则选择其它融资开发方式，可 选择土地金融城市开发基金方式，也可以根据招投标，选择合适 的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。 企业主导的单开发主体或多开发主体建设模式 政府部门根据城市定位和产业定位，对地块进行统规划，然后 整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开 发投资。 从开发过程看，主要有建设经营体化模式和建设经营多 样化模式......”。

4、“.....在成立坪山新区以前，直采取以政府为单投资 主体的开发模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用，但 单的投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力，也排斥了市场力 量进入到大工业区的开发建设之中。因此，当园区建设进入到发展期 后，这种模式在定程度上制约了园区的发展。 国有企业作为单开发主体的模式 盐田港集团以地融资的地主港模式 上世纪年代中期深圳市人民政府决定上马盐田港项目，国土 部门将码头岸线和岸线腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡 划给了东鹏实业有限公司盐田港集团前身。盐田港集团与香港 和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香 港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。 深福保公司建设福田保税区模式 深福保集团有限公司深福保借助保税区管理局的土地资 源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体......”。

5、“.....其实质是通过内部的可经营物业获得投资回报。开发有仓 库高科技厂房展示中心写字楼单身公寓以及商品房等批房 地产项目，形成了个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流物业 管理国际贸易园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集 团。 特许经营权模式深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司深高速收入及盈利主要来源于 收费公路资产的投资建设及经营管理，还通过收购参股等方式， 把公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。其实质是通过 准公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定 现金流在特许经营期内净现值为正的项目。 股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式 年底，深圳市政府宣布将包括能源水务燃气公交 食品在内的家市属国企，通过招标出让股权的方式引入战略投资 者。其中，深圳水务集团吸引了家境外企业投标，最后法国威立 雅水务集团入选......”。

6、“.....年， 市政府把过去享受政府补贴的排水系统也划归深圳水务。深圳水务排 水业务年约亏损多万元，深圳政府的新策略是用税收代替 补贴，允许加征自来水增值税，征收率为水价的。其订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香 港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。 深福保公司建设福田保税区模式 深福保集团有限公司深福保借助保税区管理局的土地资 源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体，再到园区运营商的 身份转换，其实质是通过内部的可经营物业获得投资回报。开发有仓 库高科技厂房展示中心写字楼单身公寓以及商品房等批房 地产项目，形成了个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流物业 管理国际贸易园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集 团。 特许经营权模式深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司深高速收入及盈利主要来源于 收费公路资产的投资建设及经营管理......”。

7、“..... 把公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。其实质是通过 准公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定 现金流在特许经营期内净现值为正的项目。 股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式 年底，深圳市政府宣布将包括能源水务燃气公交 食品在内的家市属国企，通过招标出让股权的方式引入战略投资 者。其中，深圳水务集团吸引了家境外企业投标，最后法国威立 雅水务集团入选，外资间接实现了对水源和管网的控制。年， 市政府把过去享受政府补贴的排水系统也划归深圳水务。深圳水务排 水业务年约亏损多万元，深圳政府的新策略是用税收代替 补贴，允许加征自来水增值税，征收率为水价的。其实质是通 过政府变相补贴的形式，实现准公共品经营企业的收支平衡，并按照 事先约定的利润率略有盈余......”。

8、“.....深圳地铁号线由港铁 公司获得运营及沿线开发权，港铁公司在深圳成立项目公司，以 方式投资建设全长千米总投资亿元的号线二期工程。深圳 市政府把已于年底建成通车的全长千米的号线期工程， 在二期工程通车前租赁给港铁深圳公司。号线二期通车之日起，全 线交由香港地铁公司成立的项目公司统运营，该公司拥有年的 特许经营权。公司同时获得号线沿线万平方米建筑面积的物业 开发权，以此来平衡地铁运营的亏损。在整个建设和经营期内，项目 公司由香港地铁公司绝对控股，自主经营自负盈亏，运营期满，全 部资产无偿移交深圳市政府。 三远洋渔港作为准公共产品的特殊性 外部性 除创造行业利税外，能带来更大的社会经济效益。 公益性和盈利性 公益性 为进出渔港的渔船和车辆所提供的水陆进出口疏运通道及其它 设施而进行的投融资，如码头岸线防波堤护岸港池锚地等的 建筑和场所......”。

9、“.....难以直接产生经济 收益。 盈利性 对渔港其它生产专用设备的投资，如水产品交易市场冷库渔 具储藏室等。这类经营性项目可以产生定的收益。 资本密集性成本沉没性和投资的不可分性 渔港投入资金巨大，旦进行投资建设，就很难移作他用，残值 极低，具有投资成本沉没性，且必须进行次性大规模投融资，零星 的投融资往往无效或者不经济。 四本项目社会融资存在的问题 项目地块内经营性地块出让难以解决级开发的资金缺口 在财政投入缺位的情况下，市渔业基地的出路在社会融资。社会 融资不同于财政投入，是要追求投资回报的。本项目进行社会融资的 核心问题在于，若通过社会融资进行土地级开发，则项目开发商投 资难以通过项目地块内的经营性地块出让取得平衡，也难以通过特许 经营期内的运营收益来取得平衡。其原因在于渔业基地是种准公共 产品，具有公益性和经营性两种属性......”。