1、“.....可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大......”。

2、“.....商业区商务区写字楼价格悬殊。年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼压之势。周边环境分析整洁周边环境为中高端物业提供良好基础，但自然景观资源匮乏又使得顶级物业面临先天条件上缺陷两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。较小建筑间距......”。

3、“.....同时设计时在视觉通道应有所考虑。商业氛围商业氛围描述项目立地所在金融条街基本为商业真空带。商业氛围分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。周边规划周边规划描述市政府对建设大道规划为金融条街。江汉区对区域规划为商务区。港澳台路段政府规划为港澳台特色风情街。项目立地周边拟建万商业综合体中华城项目。周边规划分析商务与商服将是政府大力支持物业发展方向，与之相匹配住宅与商业也会拥有定机会，但很难于近期实现。路网交通公共交通描述区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。地块周边没有人流据点，且车流速度较快。公共交通分析发达公共交通网络有利于各种物业发展。人流据点缺乏则会对滞留性人群要求较高商业种类产生较大影响。车流速度较快也不利于聚集人气。市政水电气电视通讯宽带等基础设施完备。分析完备市政配套对各类物业均是有利支持配套区域典型商务属性使得满足商务功能金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全......”。

4、“.....生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大点。分析比较而言，地块周边满足生活便利性商业较少。消费特征商务类供给与需求都很旺盛。分析人口特征实际上就已经决定了区域内需求特征。经过多年培育与发展，金融条街商务发展已经进入相对良性循环状态，由于需求增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟环境又将刺激更多需求。因此我们也需要把提供产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。商业氛围金融条街上商业真空带。分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。小结项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业理想之所。第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济及写字楼市场环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼发展，从产品层面来讲......”。

5、“.....主要满足中小企业第三代商务楼已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第楼价格悬殊。年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为武汉招银大厦武汉广场。第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放......”。

6、“.....住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举......”。

7、“.....价格差距较大。市场发展出现分水岭，商业区商务区写字楼价格悬殊。年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼项目黄金地段优势。公司资金优势。项目所处地块发展前景比较好。四项目开发经营风险小本项目属于相对大面积大规模开发无拆迁负担......”。

8、“.....且在开发运作过程中享受政府提供许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。五项目实施难点本项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目独无二品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质营销队伍。六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成。附件项目投资估算表成本测算项目基本参数开发总用地面积亩开发总建筑面积按新设计方案上部建筑面积不含地下室地下室面积平均每层层裙房商网面积住宅面积标准层建筑面积写字楼面积标准层建筑面积序号项目测算金额万元折算每平方米造价元备注二项目土地费用项目转让费用项目总转让价按亿含规费测算住宅土地出让金增加年按住宅建筑面积计元估算三项目前期规费税费转让费中已包......”。

9、“.....按元考虑补偿商品混凝土交易费框架结构元后期可返还墙改基金按总建筑面积计元后期可返散装水泥专项基金按总建筑面积计元后期可返质监费按土建总造价，按土建总额亿测算工程定额测定费按土建总造价，按土建总额亿测算市交易中心服务费按土建总造价招投标代理服务费估算环保测评及检测费估算四勘察设计监理费方案设计根据市场价估算工程设计根据市场价估算施工图设计审查费根据市场价估算深基坑设计审查费根据市场价估算工程监理费根据市场价估算五工程费用公共部分桩基补强及地下水处理按万元考虑深基坑支护后续工程追加费估算土方工程按万方估算挖土量元立方地下室土建费用地下室土建按元考虑......”。