1、“.....在深圳自成派，更有广东味，更像广州下属的个区。的文联 全国有名，是广东及全国体育先进区，出了世界残疾人田径比赛冠军张文杰业余体校也培养 出了孙彩云，有福永的乡镇形象代表选美，有中国荔枝第村公明镇楼村，有侨民集中地 光明农场，有被誉为深圳陈家祠堂西乡乐群村的绮云书室，有观澜的世界高尔夫球锦 标赛，栋古老的舞狮舞龙舞麒麟龙舟赛等到现代的高尔夫球应俱全。 区房地产市场概况 九五期间，区经过房地体化改革土地有偿有期使用等制度的深化实施，再加 上购房入户优惠政策的推动，区房地产市场步入了规范有序逐步活跃的良性发展轨 道，目前，房地产业已成为全区经济的支柱产业，继续保持健康高速的发展态势。 下面分别从土地市场建设规模供应情况销售情况空置情况五个方面分别予以概 述。 土地市场 目前，深圳市可开发用地基本上位于关外的龙岗两区。年深圳土地出让计划 显示今年全市将推出块土地公开招标拍卖，总面积平方米......”。

2、“.....不到全年推出地块的，其他均为关外土地，其中 区有幅土地出让，总计面积平方米，约占全市出让土地总面积的。 从目前掌握的资料来看，区的可开发用地主要集中在中心区和西乡镇，至于新安 老城区已经基本上没有多少可开发用地了。根据规划，中心区的潜在土地供应量将在 多万平米，其中部分掌握在企业手中，大部分掌握在政府手中，相信，随着房地产市场 的发展，土地的现实供应量将越来越大。 建设规模 年，区的建设规模为全市第四位，前面分别是福田区南山区龙岗区，但从建 设规模的增长势头来看，区施工面积比上年增长，名列全市第二，仅次于热点南山 区。 另外，住宅是区房地产开发建设的重头戏，在商品住宅施工面积连续多年增长的基 础上，年仍然保持了较高的增长速度，值得注意的是其中新开工面积所占比例增加了近 个百分点，但办公楼商业用房的建设规模有所减少。下表是深圳市近两年施工面积及新 开工面积数据......”。

3、“.....区的推盘量年年猛增，特别是年推盘量增幅最 大，达到，名列全市各区首位，供应量达到全市的。今年上半年，区推盘量增幅 仅次于南山区，占全市供应总量的，下表深圳六个区的上半年元。 销售情况 年，区的楼市表现最好，当时的弘雅花园系列新安湖花园湖景居等高档住宅 的热销情况至今无人出其右，另外，年新区概念新兴，翻身路和大道之间涌现的 众多中档楼盘洪福雅园金成花园新厦苑西海岸花园的销售都较好，推出当年大部分项目 能销售成。 年新推的大部分楼盘在当年的销售率般在，富盈门作为宝城的典指代表项 目，销售成绩最好，截止年低，其期已售完，期售出，期新推出也有较好的表 现......”。

4、“.....高档项目御景台因定价较高，容积率较 高，开盘至今销售只有。年新区楼盘中洪福雅园因定价较高，销售般，中南花 园交通不便中间发生工程停工事件，打击置业者的信心，销售业绩不是很好。中心区内的达 海花园工程烂尾，又重命名推出，销售困难。 年宝城区销售最好的是大规模项目，桃源居期锦绣清华园成绩最好，冠城世家 丽景城等大盘销售月推出后销售约套，天骄世家季度销售速度较快，丽景城推出后已 受到影响。新区附近大部分项目销售都较好，如金景豪园。受今年供应量大增的影响，地段或 规划般的中低档项目销售会较慢，如德邻雅筑。 片区市场供需分析 供应情况 规划中的中心区占地万平方米，其中居住用地约万平方米，预计将分年 的时间推出市场，年均推出约万平方米。按平均容积率计算，年均市场住宅供应量将 达到万平方米。 目前两个中心区住宅项目尚未推出的情况下，年宝城区共推出住宅面积总量将为 万平方米左右......”。

5、“.....年全区土地出让面积为万平方 米，市场供需基本平衡。 全区成交房地产建筑面积万平方米，其中中心区周边新安片区约占万平方米， 这数据基本与近年宝城片区市场消化能力持平。 对比分析 从宝城片区的供需对比可以看出，随着中心区土地的大量推出，中心区周边市场 消化能力相对不足，未来片区内部将面临较激烈的竞争，新开发项目必须开拓新市场。 市场竞争分析 随着中心区建设的启动，片区房地产市场将面临较激烈的竞争 如前面供需对比分析，未来随着随着中心区建设的启动，片区消化能力相对不足，房 地产市场将面临较激烈的竞争。同时随着规划中的西乡中心区的启动，该区楼盘价格相对较 低，对中心区定位较低的住宅将会形成定的竞争，对高端市场竞争强度不大。 从长远来看，中心区房地产项目将在全市较广范围内参与竞争，外销市场竞争优势明 显，大型项目竞争力强......”。

6、“..... 中心区地产客户受众面将十分广泛，片区地产项目也将参与到全市市场范围内的竞争，主 要体现在以下方面 内销方面。建成后的中心区以其较好的规划配套环境和相对较低的价格对福田 区和南山区中等购买力客户形成吸引，住宅项目将与南山区项目关外龙华等片区项目形成竞 争。 与南山区住宅相比，中心区住宅劣势体现在存在进出关口的问题，交通相对不便捷 优势体现在相对较低的价格和更好的规划配套和滨海景观环境。这优势将对南山区本地客 户和原来购买意向为南山住宅的福田区客户形成吸引。 在吸引福田区居民购买方面，与关外龙华片区相比中心区住宅竞争优势不强，主要体 现在对环境景观要求较高的客户吸引上。虽然中心区总体拥有较好的规划和滨海环境 但其在交通和价格上略处劣势。预计交通体系建设完成后，中心区到福田区的交通线路相 对同处关外的龙华仍然较远另方面预计建成后中心区住宅价格将定位在元平方 米以上......”。

7、“.....因此只有那些对景 观环境要求较高的客户才会忍受略远的交通和较高的价格选择中心区。 外销方面。中心区未来房地产项目在外销方面有着较强的优势。 与关内现有的高档外销项目相比，中心区项目同样拥有良好的环境甚至海景资源便 捷的交通西部通道及地铁，同时在价格方面有着无可比拟的优势。特别对于港人置业内地 作度假安置亲友和养老用途来说，略远的交通几乎不够成障碍。 与传统的关外外销集中地点布吉相比，中心区良好的规划配套及项目拥有的优美海 景资源可以接受的价格等素质都使得该区项目在中高档外销市场上更有竞争力。 规模较大配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势。 由于中心区建设完成是个较长时间的过程，因此在区域开发的初期，由于片区配套 设施的相对未完善，初期上市的房地产项目在很大程度上要依靠项目内部配套，因此规模较 大配套齐全的小区在区域开发的初期将拥有比较明显的竞争优势......”。

8、“.....预计这类型社区也会受到本地消费者的青睐。 地块在中心区各地块中竞争力较强 规划中的中心区推出住宅用地共约万平方米，本次推出的地块在这些中拥有较 强的竞争优势。主要体现在 拥有良好的海景优势。 中心区西南向面向大海，拥有海景资源，但由于西南向面海面并不十分宽阔，总长度 仅约公里左右，使得大部分地块均难以朝向这景观开口，同时由于中心区规划中容积 率的规定，使得新湖路以东的住宅由于西南向住宅的遮挡将难有海景资源。因此对于 中心区的其他大多数地块来说，本地块拥有良好的景观优势。 对于地块西南部的低容积率地块来说，由于该地块容积率仅为左右，预计未来建成后 将是高档别墅居住区，该住宅项目未来客户定位与本项目将有较大差别，预计与本项目的 竞争不大。 同时靠近地铁商业行政中心和大型高档居住区的优势。 本地块同时靠近地铁商业行政中心和大型高档居住区，交通便捷购物休闲方便同 时属于住宅集中的大型住宅区......”。

9、“.....未来居住氛围浓厚，而其它地块均 不能同时享有三项优点。 先期启动，抢占市场先机。 中心区规划总住宅用地高达万平方米，预计年推出市场，未来本地竞争将十分 激烈。本地块为中心区最先推出的土地，预计建成后的住宅也将率先在市场中推出， 抢占市场先机。 片区外销前景分析 外销市场总体变化趋势 近年随着香港与深圳经济发展的进步交融发展，港人在深圳置业特点也出现些变化， 根据置业国际年首季度对港人置业深圳情况的调查，主要表现在以下几方面 港人置业不断升级。主要表现在 置业面积增大 从户型来看，港人置业深圳以二房三房单位为主，占购房选择的左右，其中又以两 房为主。近期市场统计表明，港人置业对三房单位的需求有逐渐增大的趋势，选择三房的 比例从年的增加到年的。从购买面积方面来看相应的也有增大趋 势，港人对户型的需求在平方呎间保持平稳，平方呎面积区间趋向下降， 而在平方呎面积区间有上升的趋势......”。