1、“.....加快中心商业区建 设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易的现 代化商贸中心建设。 统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元巨额投资中， 用于商业品位提升的占近两年，长沙固定资产投资每天高达 亿元，其中打造商贸中心的占。 尽管近些年长沙的商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化 的要求相比，尚有不小差距。主要的问题是 千店面布局不够合理。目前长沙市的大型商场相对过于集中， 网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先 进业态发展不够功能不全，有待进步改进。 大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前的 五虎闹长沙。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有的已转 向经营，但在总量上仍相对过剩。 商网周边缺乏停车场。市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场， 长沙各商业网点周边的停车设施十分缺乏......”。

2、“.....到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均 增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额 亿元以上的批发市场个，与国际互联网相连的全国性批发交易 市场个，商品交易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗 通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进 国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过至年的努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达 江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域的现 代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。 首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈的外沿地 带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西的位置，这 为长沙实现这目标提供了较好的基础条件。 其次，近几年长沙市利用规划的杠杆，对商贸中心进行布局，将 批马路市场迁出城外，用大市场大流通的格局取代......”。

3、“.....到年代后期的四大国有商 业集团，再到现在的购物中心连锁超市仓储式大市场„„到目 前为止，长沙市形成了以五路黄兴路韶山路芙蓉路东二环 线为轴线，以五广场袁家岭伍家岭火车站东塘溁湾镇为 中心的遍布整个市区的四纵横五条主线六大商圈点缀其间的商业 布局。这六大商圈为实现上述目标奠定了基础。 第三章投资项目的战略可行性研究 项目的经济地理位置选择 项目经济位置 中南国际商城位于芙蓉区与雨花区的交汇地带，处于长沙市商贸 批发市场的中心，是长沙市商贸市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和 雨花区商贸发展的战略重点。该项目将受到各级政府的大力支持。 项目地理位置 项目地理位置位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南 雨花大道以北火星大道以西二环线以东。具体来说，项目东邻火 星大道，西邻马王堆路，南临火焰路，北接朝晖路......”。

4、“.....项目东面则是规划待建中的专业汽车市场和在建的锦湘国际星城，北面是在建中的浙江服饰博览中 心，西面则是高桥大市场，南面为东风汽车专卖店及高桥市场拆迁安 居房及门面。 项目交通环境 项目所在地交通通达，进出方便。南有雨花大道，东有火星大道， 北有人民路，西有二环线。与其紧邻的马王堆路年内即将拉通，火焰 路及朝晖路也将随着项目的展开而拉通。公交线路有 等条线路通项目所在地。 项目配套设施 与项目配套的设施包括水电气通讯绿化带停车场公 厕等 二项目在长沙商贸发展中的战略定位 基于中部经济增长极的确立和长沙市城市发展的战略定位。 为实现中部地区的跨越式发展，就必须积极培育若干区域性中心 城市和城市群，形成中国第四个经济增长核心区。城市经济的发展应 该成为中部隆起的支撑点和辐射极。中部的城市化方向应该是发 展批特大城市及以此为核心的城市群......”。

5、“.....应将中部培育 成我国继长江三角洲珠江三角洲和环渤海地区后的第四个经济增长 核心区。目前，中国三个经济增长核心区均集中在东部沿海地区，从 区域经济发展的策略考虑，中国亟待建立新的经济增长核心，以带动 中西部经济的整体发展。我们认为，第四个经济增长极应当以郑州 武汉长株潭为核心，而长沙则是这增长极中处于重要地位。 从长沙的发展战略来看，城市规模年主城区城市人口规模 万人，城市建设用地规模平方公里，年都市区城市人口 规模万人，城市建设用地规模平方公里，其中主城区城市人 口规模万人，城市建设用地规模平方公里。 城市建设目标按照主城市主体两次河西星马新城 四组团暮云捞霞高星含浦组团，构筑青山秀水绿洲 名城融为体的城市空间格局，形成以两带两圈五楔为骨架的绿色空间体系。以霞凝港黄花空港信息港三港，高速公路 京广铁路两路为主体......”。

6、“.....形成快速便捷的客货运 交通网络。 根据长沙西文东市的战略定位及用十到十五年时间把长沙建成 现代化商贸中心并进入全国商业中心城市十强的目标，长沙商贸具有 无限的发展空 听证会制度前介入，现在是理想时机。 根据设立的条件，长沙市年为亿元， 人均为元，年可突破亿元，人均将超过它 设立要求的人均元。 根据长沙市的商贸发展战略把长沙建成全国商业中心城市， 并力争在十到十五年内进入全国十强，符合这发展战略。 高桥的交通地理环境优越，区位优势明显。它位于雨花区境内，与芙蓉区交界。即人民路以南雨花大道以北火星大道以 西二环线以东。该处是长沙市商贸批发市场的中心，是长沙市商贸 市场发展的重点区域，亦是芙蓉区和雨花区商贸发展的战略重点。在 距该点公里的区域内，有长沙市常住人口约万，约占长沙市常 住人口的......”。

7、“.....附近还有三湘南湖马王堆万家丽等专业批发市场， 它们可以构成极好的扎堆效应，商业覆盖人民路雨花大道二环 线火星大道等。周边是收入水平较高的居民小区包括东方新城 国杰星城金利苑惠泽园新桥小区恒业雅苑幸福人家水云 间马王堆广告商城银力家园宏华花苑千禧华城富通新城 美林景园等。 长沙的人口密度平均为每平方公里人，而此地人口 密度超过，今后几年人口密度将继续增加。目前高桥附近每天 的客流量约万，随着这片土地的开发，其它项目的建设，这里的客 流量将会迅速增加。 三中南国际商城的商圈分析 商圈的分类 按距离的远近给商圈作如下分类 核心商圈核心商圈是最接近购物中心并拥有高密度顾客群的 区域，顾客光顾很方便，核心商圈顾客般占购物中心的销售额的 。我们统计为车行分钟的路程。包括远大路杨家山 四方坪火车站五路汽车东站等地的居民消费者......”。

8、“.....顾客需 花费段时间才能到达，这部分商圈顾客应该占购物中心销售额的 。这样规定的他们是车行分钟路程的居民，包 括赤岗冲东塘井湾子侯家塘伍家岭河西溁湾镇等附近的 居民。 边际商圈边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。由于该位置处于机场高速和京株高速的入城处，可以为长沙周边地区 包括株洲湘潭和长沙周边的县市居民提供服务。附近公交车辆比较 多，有通向整个长沙市的交通条件，附近商业相对比较发达。 商圈顾客的来源 项目估计的商圈范围，在这范围内，服务的对象，即顾客来源 可分为三部分。 居住人口 指居住在高桥附近的常住人口，这部分人口具有定的地域性， 是核心商圈内基本顾客的主要来源。他们忠诚度较高，消费场所比较 固定，但是顾客人数弹性较小，难以挖掘来扩大市场。 工作人口 指工作地点在高桥附近的人口......”。

9、“.....他们是次级商圈基本顾客的主要来源。附近有政府机关 医院学校专业批发市场工厂及各类公司等。在此商圈内工作人 口比较多，这样其商圈规模就比较容易扩张，潜在的顾客数量较多。 流动人口 中南国际商城处在人民路雨花大道二环线火星大道之间， 京珠高速公路横穿而过，是联系南北的交通要道。它的附近是众多的 专业批发市场和各类专卖店，那里有极好的人气聚居，属于核心商业 地区。来此购物和休闲的流动人口很多，这部分人口是各专业批发市 场的主要顾客来源，是构成边缘商圈内顾客的基础。这些流动人口选 择消费场所的随意性较大，忠诚度较低，从而较易受到商业竞争对手 的影响。因此经营者应该突出自己的经营卖点，提供给这部分顾客最 优的服务。 商圈层次分析 客流量分析 平日该地的车流量客流量比较大，长沙居民喜欢周末节日消 费，他们意愿自己享受购物的人气和休闲的环境......”。