1、“.....因此这些核心商圈还有较大的发展空间，开发商会充分利用 剩余的为数不多的地块进行商业物业开发，争取赢得最后块蛋糕。 次级商业中心在悄然崛起。 五大商圈的竞争日益激烈，开发商已经开始转向次级商业中心寻找投资的协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 机会，因此大坪巴南北碚等地的商业设施供应量正在急剧增长。 城郊购物中心将成为下个投资亮点。 随着经济的进步发展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊 区转移同时由于城市中央商业区的竞争日益激烈，从经营成本角度考虑，投 资者将会更愿意把握城郊的投资机会。 四重庆市房地产业的发展前景分析 尽管直辖后的重庆经济快速发展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相 对较低。目前重庆的城市化率为，足足比全国城市化率低了个百分点。 按照规划，到年，全国城市化率将达到，重庆将达到。这种 增长意味着到年，重庆城市化人口将达到万人......”。

2、“.....提高城市化率，就是推进城市化。而城市化的核心产业就是 房地产业和基础产业。按照政府规划到年重庆城镇人均居住面积将由现在 的平方米达到平方米。这意味着新增城市人口需要住宅达到亿平方 米。加上现有城镇人口人均提高平方米住宅，在未来年的时间里，重庆住 宅新增需求将达到亿平方米。如果平均下来，仅新增量这块，重庆每年 需求住宅的面积将达到万平方米。由此可见重庆的房地产还将继续保持高 速发展的趋势。 同时，根据重庆政府经济的发展计划，到年，重庆产值将达到 亿元。这大体相当于现在的上海。当重庆达到这规模，重庆的写字楼 酒店以及大型商场等物业的需求市场也会迅速膨胀，这也预示着重庆的商业地 产开发商正面临着千载难逢的发展良机。 二长寿区房地产市场分析 长寿区的背景资料 长寿区的交通地理状况 长寿区位于重庆主城东郊，距主城区余公里，幅员面积平方公里， 辖个镇个乡个村居，总人口万......”。

3、“.....区位优势较明显。协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 目前，长寿区已全面实现村村通公路目标，区域骨干公路和乡镇主要公路 基本硬化完毕，水泥公路近公里，实现了全区的乡镇通水泥公路。境 内渝长长涪长梁三条高速公路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速 公路融为体，三个即将建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可 成为三峡库区建成后重庆市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为重庆的 交通枢纽。 长寿区的经济发展状况 工业是长寿经济发展的主体，也是是长寿财政收入的主要来源。据 年国家统计局资料显示长寿国有工业固定资产总量列全国县级地域第位。 长寿区年国内生寿区房地产投资指标 年份投资总额亿元增长率 开工面积万平方米 总开工面积增长率其中住宅开 工面积 增长率 长寿的楼盘以住宅物业为主，目前在售在建的楼盘大约有多个......”。

4、“..... 住宅价格分析 长寿的商品房不多，大多为多层非电梯房，均价大概在元平 米之间，最高价是少数的两个电梯房，房价达到元平米左右以上面 积计算方式为建筑面积。现阶段长寿的消费者普遍能够接受元 平米的住宅价格，考虑到长寿区经济和商贸的高速发展，以及房地产级供应 量的限制，长寿区的住宅价格还有上升的空间。 住宅特点分析 长寿区的住宅大体呈现以下特点 住宅以多层为主，仅有望江阁，嘉能盛世桃苑两个楼盘为带电梯的单 体小高层 多层住宅单价集中在元平方，小高层则为元平 方 户型面积多在平方，即三房两厅，四房两厅，占据供应量的 以上，二房二厅则在平方 户型的空间结构以错层的供应量最大，平层，跃层供应量较小 新建小区户型内部空间设计基本无大错，全部实现四明，户型方 正，无异型房，功能配备为客厅餐厅书房阳台卫生间等基本功能， 尚未引入重庆时下流行的空中花园......”。

5、“.....其细部处理较差，景观价值利用不到位，楼间 距较窄，私密性考虑欠佳。 三长寿地区商业地产市场分析 根据长寿区的发展规划，将着力建设地区性商贸中心，打造个主城核心 商圈，即以寿星广场为核心的半径米的中心商贸区同时建设黄桷湾骑 鞍桃花川维渣家湾个社区服务中心以及发展以葛兰云台狮子滩 洪湖双龙个重点乡镇为代表的乡镇小城镇商业建设。 长寿区商业中心调查 向阳街是长寿区的中心，属于长寿老城区。该地段以各种类型的服务 机构金融机构服装和百货超市为主。该路段商业网点共家，总经营面 积约为长寿区的两个有影响的商店重庆百货和立丹超市都在 该路段。从立丹超市物品的种类及新鲜程度来看，说明长寿的消费者对于在超 市购物已完全接受，并已逐步养成习惯。 其次便是长寿路，长寿路以建材为主......”。

6、“.....长寿路商业门面数为个，总经营面积约为，方，其中建材经 营点为个，占，家电，娱乐在长寿路上主要包括 个二三星级的酒店，金堂大酒店富丽酒店寿星酒店，总经营面积约 万方。 长寿的新开发区，黄桷湾片区以大中型餐饮和家居生活配套为主，其 中，大型餐饮有秦妈火锅天源火锅德庄火锅等，基本是火锅的天下。但 经营现状不理想，从两个时段观察来说，上座率均不高，即使 品牌火锅情况也不行，在晚上左右已基本关门。而在长寿，茶楼经营不 错， 以上现象表明在长寿，餐饮业有发展的空间......”。

7、“..... 销售价格 向阳街片区向阳街米范围内以重百广场为中心最高万元平 方米，向两侧延伸到华夏大酒店和凤城车站逐步降低至万元平方米，平均 为万元平方米，火神街万元平方米黄桷湾片区万元平方米。 由于长寿区商业物业发展不平衡，无论是商业物业的出租还是销售，价格 差距很大。此外，地下层和楼层的租售价格约只有平街层的租售价格的十分之 。 长寿区商业设施的供求状况分析 项目所在位置是长寿区传统的商业休闲和居民聚会的中心场所，这里商 业网点密集度高，商业面积总量达万。但是由于缺乏整体规划，商业布 局比较杂乱......”。

8、“.....广场的休闲设施不足，无法满足 作为长寿区中心地位的日益增长的经济文化发展的要求。长寿区当地居民和各 界人士普遍认为该地区严重缺少高档次的集购物休闲娱乐饮食于体 的商业设施。 协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 三项目综合分析 项目背景分析 长寿的经济在高速发展。 从年到年，长寿区的增长率平均为，超出重庆市的平 均水平，而且今年也将保持的增长速度。 长寿区区委区政府对本项目高度重视。 政府已对商业步行街有了初步规划要按照在休闲中购物，在购物中休 闲的现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场城校路口，包括区公 安局政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按米左右长度重建条商 业步行街，引入家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店连锁店 超市特色店精品店个，新增商业营业面积万平方米，同时将华夏 大酒店路口至体育村路口的向阳路改造成商业步行街的部分......”。

9、“..... 二项目的分析 项目优势 基础优势。长寿区是重庆市重要工业基地，职工平均收入居重庆市 前列第位，购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体 规划，商业物业有定创新整合空间 地段优势。从地理位置上看，该地块属长寿区最繁华地段，商业价 值较大。 景观优势区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较 高，有定江景资源。 经验优势重庆协信集团在投资本项目之前，已经成功的策划和实 施了黄金海岸和巴南新天地等大型商业项目，在商业地产的开发上具 有相当的经验优势。 项目劣势 资金压力。本项目投资额大，对企业会造成定的资金压力。 开发量巨大。 面临的机遇协信百年广场可行性研究报告 重庆长信房地产开发有限公司 长寿区房地产业欠发达，城镇居民居住条件不好，现有住宅项目较少......”。