1、“.....税率为计算采取两档税率和。如表所示，所需缴纳土地增值税为万元。销售项目税后利润为万元，计算如表销售税金及附加估算表万元序号项目金额备注销售收入总成本费用营业税及附加印花税及管理费土地增值税利润总额所得税税后利润税前投资利润率税后投资利润率经济效益评价财务净现值财务净现值是按事先规定基准贴现率将计算期内各年净现金流量折现到建设初期现值之和。它是考察项目在计算内盈利能力动态评价指标。净现值大于或等于零项目是可行。本项目选择基准贴现率为。销售方案净现金计算。销售净现金流计算见表销售净现金流量表万元序号项目合计年年现金流入销售收入其他收入现金流出开发投资营业税金及附加土地增值税所得税净现金流量折现系数折现现金流量项目财务内部收益率项目财务净现值财务内部收益率财务内部收益率是项目在整个计算期内各年净现金流量累计等于零时折现率，反映项目所用资金盈利率......”。

2、“.....当财务内部收益率大于基准收益比时，则认为其盈利能力已满足最低要求。根据以上现金流量表，计算可得本项目内部收益率为，由此看来，项目内部收益率较高。投资利润率投资利润率是项目投资利润与项目投资比值，为静态指标，反映是项目盈力能力。根据本项目特点，投资利润率为税后投资利润率为。不确定性分析本项目风险主要由开发成本租售价格空置率销售进度快慢影响最大。而这些变动因素，又受政治经济社会条件影响。另外，自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要项目主办者进行认真考虑。盈亏平衡分析盈亏平衡点。影响本项目出售部分税前利润主要因素分别为建筑工程投资公寓出售价格公寓出售率等。这些因素受政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益。盈亏平衡点即上述因素向不利方向变动，达到项目税前利润为零......”。

3、“.....如下图所示出售盈亏平衡分析表序号因素建筑工程投资万元住宅销售总价万元住宅销售率因素现在估算值万元因素盈亏平衡点变化因素盈亏平衡点值万元盈亏平衡点分析。由表可看出，当建筑工程投资成本增加，或销售价格或销售率下降左右时，达到盈亏平衡点。根据市场前景，该项目成本不会增加过多，市场销售前景很好，所以该项目应当不会亏损。敏感性分析本部分敏感性分析针对净现值外部收益率投资利润率三项投资和股本金评价指标，分别计算售价上下波动和总投资上下波动时，对经济评价指标影响。结果如表所示序号经济指标天地楼售价变动基准方案净现值万元净现值升降幅度内部收益率内部收益率升降幅度投资收益率投资收益率升降幅度序号经济指标投资变动由此可见，项目对售价变动最为敏感，销售价格投资稍微浮动就会对净现值产生重大影响，而投资变动对内部收益率和投资收益率最敏感，因此，开发商在注意销售同时，必须注意工程投资管理......”。

4、“.....否则，将很难保证项目盈利。小结基准方案净现值万元净现值升降幅度内部收益率内部收益率升降幅度投资收益率投资收益率升降幅度总投资万元总销售收入约万元静态收益约万元静态收益率税后投资利润率财务内部收益率四方案比较选择低端住宅方向存在明显市场空间，资金周转可通过物业预售和工程外包垫资解决。仓储零担方向属于低风险低成本运行回收期短项目。但资金停滞期较长，而收益般。天地楼方向有定市场空间及相当大利润空间，但风险过大。综合考虑以上方案优缺点市场风险资金收益，建议采用低端住宅方向方案运营。东盟自由贸易区通道。年月，在中国东南亚陆路通道经济发展崇左论坛上，专家们提出建泛亚公路中东线新加坡吉隆坡曼谷万象荣市河内崇左南宁泛亚铁路东线新加坡吉隆坡曼谷万象河内崇左南宁设想并形成共识。泛亚公路中线全长公里，泛亚铁路东线全长约公里，比云南新加坡公路铁路分别缩短了约公里和公里，这路网建成后......”。

5、“.....营运里程大大缩短。在政策扶持及上述各种有利因素下，中国南宁东盟必将成为未来中国东盟自由贸易区物流人流财流主要流线黄金项链。而处于两大贸易区焦点位置拥有全方位交通设施，必将成为核心交通枢纽，可谓黄金项链上钻石。市对旅游优秀城市目标追求，利用与越南为邻区位优势，越南旅游资料优势融入自已旅游价值体系中形成大旅游资料整合。越南政府公布七个可以接纳中国游客出入境口岸中，有个与我国广西接壤广西南站房地产开发项目可行性研究报告第章项目发展条件分析项目概况项目地理位置本项目总占地约亩，地形呈不规则多边开，位于市南大路，与市火车站南站仅地之隔。距市中心区约公里。地块之上目前为原生状态，有水塘和些农作物，如图西面不邻市政道路，路对面为仓库群，村庄和些单位群落。南面有市政路，道路对面为车站仓库东面紧邻火车南站货场，西北面为铁路宿舍区，南面为村庄。区位评价本项目区位属城市边沿地带......”。

6、“.....周边并无统整洁城市景观周边人口居住密度不高，人群分布较为散乱，而且周边人群文化及经济收入水平在市属中下水平。本项目周边生活配套设施还算完整，可以满足居民日常生活之需要项目周边商业环境由于人口居住密度不高，人群经济收入属中平，加之距离城市中心尚有段距离，因此本项目四周没有商业氛围，周边现有商铺均处于关门状态，说明附近没有消费支持资源。二项目开发条件分析有利条件城市经济发展对外贸易产业是城市经济主要推动力，外贸发展决定了城市发展速度与方向，从年起，市外贸出现回升，年外贸比上年增加，增长强劲。自年后，市外贸结构开始发生变化，国贸形式比例快速增加，小额贸易比重不断缩小，随着行业发展成熟，市外贸经营行业也表现出般行业成熟现象，即行业呈集中化发展，最后是几个大外贸企业销售收入占有行业总销售收入大部份比例。现市有外贸公司约家，其中约家知名度与实力较强......”。

7、“.....年，按框架协议，原产地部份产品将开始获得优惠关税政策，约种商品出口因此受益。再者，南宁与高速公路建成通车，使举成为广西，仍至大西南进出东盟主要国家最便捷通道。未来，市经济将获得比以前更好发展条件与基础，依托于东盟自由贸易区有力支持，市经济将进入下高速增长期。经济增长是居民收入增加及消费信心增长基础，这将为本项目提供良好开发背景。城市规划市城市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市，在这战略目标指导下，未来市城市空间将向南扩展和延伸，在目前城市南面创建国家级开发区广西边境经济合作区，合作区主要内容如下边境经济合作区以以经贸带动物流，以物流带动产业为理念，实施区多园战略，合作区以进出口加工组装仓储为主，优先发展高新科技型民营型环保型产业。边境经济合作区将实行区三园管理理模式，区即边境经济合作区简称，三园，即区辖下南山工业园......”。

8、“.....林产工业园。目前市政府新址已经确定南迁至市水泥厂北面，而水泥厂将另选新址，火车南站也已经重新进行装修市城市未来发展将集中体现在边境经济合作区建设上，而热占将表现城市南面。本项目位于市南面，城市南向扩张为本项目提供了最大想象平台，也为项目未来价值提升提供了强有力支持。政府优惠政策目前市投资优惠政策主要为边境经济合作区建设服务，政策主要内容有用地政策财政扶持政策规划政策服务政策本项目是否可获得政府优惠政策支持，还要依具体情况而定。房地产市场高速发展年作为市房地产行业现代发展元年，表现出井喷式发展特点，作为个新兴房地产市场，其发展地方性规律及特点都在形成和发育中，新兴市场般具有如下些特点不确定因素很多，并难以预料消费潜力有待进步释放，但这种释放条件取决于先期消费者消费价值示范作用市场需求将向细分化发展房地产产品也将跟据需求多元化而向多样化发展......”。

9、“.....项目区位条件本项目将具有如下有利区位条件交通便利，本项目位于火车南品专项统计。年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年年年年年年年年年以前......”。