1、“.....正常年需支出万元详见经营使用外购燃料动力费用估算表年费用。员工费用主要是员工工资费用，经调查，服务和管理人员共人，每人每月工资元共需要支出万元详见经营成本估算表年成本。维修费用主要指游乐设备日常维修费用，每年约需万元详见经营成本估算表年成本。折旧及摊销费用游乐设备和房屋折旧及摊销每年约需万元详见经营成本估算表年成本。管理费用管理费用主要是指管理人员工资等，每年约需万详见经营成本估算表年成本。各种税费主要指营业税支出，每年约需万详见经营收入估算表年收入。经营收入测定方法定位理论依据由于项目周边没有类似产权式酒店，故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性管理，故可采取收益法。收益法定义预测估价对象未来正常净收益，选用适当资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象客观合理价格或价值方法......”。

2、“.....且其他因素不变价格计算公式项目折现总价项目收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目年净收益价格求取经营年限般为年，故项目收益年限，含建设年在经营期间，年平均净收益作为本项目年净收益。游乐园经营项目现金流量表项目累计净现值按照酒店经营年限般为年含建设期年，本项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，万元项目动态回收期按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，投资动态回收期年项目内部收益率按照酒店经营年限般为年含建设期年，故项目收益年限项目投资回报率，般取经验值经计算，内部收益率。项目不确定性分析本项目经营收入经营成本和建设投资三个因素分别变动对项目效益均会产生影响，因此以下我们就三因素在两种最不利情况进行测算，测算过程详见附表敏感性分析表......”。

3、“.....其中经营收入和建设投资对项目效益影响较大，是关系到项目盈利能力大小关键项目经营经营成本在不利影响下，项目指标表现般，说明项目抗风险能力般。第十三章社会效益和影响分析完善城市功能，推动片区房地产市场发展进程该项目建成后将进步改善酒店经营水平，提升区域形象，推动片区房地产市场发展进程。解决大量待业失业人员就业问题东营中心城主题游乐园项目建设过程和交付使用后经营期间都会给社会增加就业机会减少待业人口......”。

4、“.....给农民工及失业和待业人员带来稳定收入，改善地区经济结构提高地区经济发展水平，故本项目对国家对社会乃至对呼和浩特地区能够起到定稳定影响。增加财政税收该项目建成后在经营期间平均每年预计将为国家创造相关税利万元。第十四章项目分析及评价项目分析项目技术经济指标表项目主要建设内容序号项目单位数量备注总用地面积园区接待服务区极限运动区休闲运动区滨水景观区休闲娱乐区保留建筑区道路主干道次干道建筑物构筑物景点场地广场绿化场地篮足排球场地停车场水域人工湖水库合计建筑密度绿化率交通条件及周边配套分析位于东营市中心城区，各种基础设施配套完善项目所在区域临大学校区，人流旺盛并且发展空间很大。景观价值分析项目资源丰富，坐拥东营市中心位置，视野开阔，中高层单位基本无遮挡，公路四通八达，四周景色秀丽，临界高速。结论通过对比分析区域市场各种特征......”。

5、“.....如果能优化主观因素市场定位游乐园经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目市场风险可以有效应对和规避，并会有良好市场表现。项目评价目前属于综合大型游乐项目。由于该项目建设时机良好，预计经营压力不大。另外，从未来长期投资回报角度考虑，应该采用行之有效方式降低游乐园经营成本，提高游乐园盈利能力，尽量保证实现经营中承诺投资回报，降低中小投资者投资风险，提高发展商品牌形象。整体来看，中心城主题游乐园项目拟建是种科学理性发展手段，本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及东营市经济特点利好影响，本项目前景展望非常良好。第章总论项目概况项目名称中心城生态主题游乐园项目主管部门东营市人民政府项目性质企业独资合资项目建设地址该项目选址于东营市中心城区，项目北临东营职业学院，南临南路，西临东青高速，东临东路沙营村......”。

6、“.....三级地土地使用费万亩，总用地面积约亩，计划使用亩。项目建设内容与建设规模本项目建设内容包括主题游乐场附属餐饮吧购物中心演艺广场商务休闲会所，项目建成后，将形成个供市民体育健身文化交流休闲娱乐大型综合活动场所。该项目以大型现代游乐设施为主，配合东营生态文化产业，拟简称鲁北地区首屈指综合游乐园。项目研究工作依据拟建地区开发建设政策法令和法规。根据该项目需要进行调查和搜集对施工人员加强保护自然资源及野生植物教育，在雇用合同中规定严禁偷猎和随意砍伐树木。项目运营期对环境影响及治理措施项目运营期污染主要来自于固体垃圾生活污水以及厕所恶臭。固体废物影响评价及治理措施主要来源本项目所产生固体垃圾主要是运营期间生活垃圾，此类垃圾般不含特殊有毒有害物质，垃圾分为两类，类是干垃圾，主要成分是废纸垃圾袋清扫垃圾废包装物等另类是湿垃圾......”。

7、“.....主要成分是蔬菜水果肉类等，含水分较多。治理措施垃圾分类收集是推行垃圾资源化减量化无害化处理第步，实行垃圾分类收集将使垃圾处理提高个档次，对周边环境保护也起到较大积极作用。建设单位加强物业管理，做好垃圾分类宣传工作，分类垃圾从每个游客做起，加强垃圾堆放管理，及时清运处理，为旅游提供个清洁舒适游玩环境。污水影响评价及治理措施本项目生活污水很少，可经化污水处理设施处理达标后，经地下暗沟排入规划污水管道雨水主要植物自然吸收。厕所恶臭影响评价及治理措施垃圾收集点垃圾收集点采用垃圾桶储存收集来垃圾，并用塑料袋密封，然后放置在密闭收集点内贮存。装车时将垃圾桶内用塑料袋密封垃圾直接倾倒入垃圾运输车。因此，从收集到装车转运整个过程，垃圾不外露，几乎没有恶臭污染物泄漏。所以，各收集点不会对周围环境保护目标造成恶臭污染。垃圾转运站根据对国内现有垃圾转运站污染物排放情况调查......”。

8、“.....是块以田园休闲活动和田园风光观赏为主导场所，环境优雅静谧。入口枫林广场代表秋景，火红枫叶把人乡间情愫展示出来。中心侧南设人工湖，周边为疏林草地和大面积延伸性临水草坪，以自然生态为基础，附加水上游览设施，湖心设临水餐厅，过小桥可到水上景亭沉香亭，继续西行为忘忧岛，再由小桥连接可直达百花坞，凭借水势营造世外桃源般田园风光。农家乐园位于该区北侧，以当地特产梨园为主园，同时设有葡萄园枣园水井水车菜圃饲养圈等农家生活基础设施，游人可亲自去体验采摘栽种汲水浇灌饲养等农家项目。滨水景观区位于规划园区南侧，是平缓开放空间，亲切迷人富有现代气息，视野开阔，可与对面市政林相借景。委婉优美滨水轮廓线，小巧精致构筑物景点，到处都是风景无限视觉走廊。保留建筑区位于场地西区北侧，外部与市政防沙防护林相接，内部与入口服务区和极限运动区相邻，是东营七分场水务管理处，独成院落......”。

9、“.....交通系统规划规划园区内交通系统由道路停车场休憩场地三部分构成。道路分六种形式公园主干路公园次干路专项道路水上游览线路环水线路市政道路。公园主干路连接场地各出入口，宽米，主要为人车混行系统，满足观光与后勤服务需求公园次干路为步行系统，宽米，穿越景点与主干路相接专项道路主要为运动健身步道，宽米，隐于西区主入口疏林场地，设施完善便于运动水上游览线路主要分布于湖区，以水上交通工具为依托，联系水上景点环水线路滨水前行，简洁干净，为水边景致所铺设市政道路为贯穿场地南北东路，是场地中轴交通线，连接七分场南北两区。各线路与停车场休憩场地完美衔接，为各景点提供便捷交通，达到移步换景景随步移效果。景观系统规划公园景观规划主要是以景点建设性质为依据，以植被小品水域建筑为内容，由两条景观主轴线三条景观次轴线和三个陆地景观组团两个水域构成。规划区以贯穿场地黄河路为中心景观主轴......”。