1、“.....因为项目所有权在自己手中，所以商圈成熟项目成熟以后，带来的物业增值部分也掌握在自己手中。而这种方式对投资商的要求在于投资商对商业项目管理要有比较丰富的经验。雄厚的资金实力，能够支撑起在养铺期的资金压力。有足够的耐心和精力，项目从开始招商到正式营业，再到经营成熟是需要段比较长的时间的。以商业商务的形式进行租赁的盈利模式项目所处的区域定位在商业商务段，也就是说构成区域的核心将是商业和商务两种，在对本案进行租赁的盈利模式时，也可以考虑使用商业商务。也就是说，投资商可以将本案的地下层和层作为商业租赁给商家进行经营，然后在的部分做为商务办公租赁给企业用。租金方面看，我们了解到虹桥开发区，比较好的办公楼租金在元天左右，如万都中心而般的写字楼也在元天。如东方国际大厦协泰中心仲盛金融中心上海世界贸易商城等。相对来看，本案的建筑品质和设备配套，毫不逊色于写字楼，只是在区域发展方面还有待更加成熟......”。

2、“.....价格也在元天。另外由于投资商是整体收购项目，整体收购的价格以市场情况看会偏低，即便是项目以元天的价格作为办公租赁。投资商的回报也会很好。小结在这个章节中，我们详细了解了项目的优劣势，也对项目的盈利模式进行了探讨，从短期效应和长期效应两个角度分别进行了阐述，短期而言，属于在项目成功经营以后选择转让项目获得盈利，长期效应则是选择与项目共同发展，共同分担项目风险，也共同分享商业成熟以后带来的效应和增值。这两种盈利模式各有各的好处，现在就是看投资商选择的角度问题，选择在统经营成功以后作为中高档商场转让可以次性获得回报，并且回报不低，获得充裕的现金流免却了后期付出大量的时间和精力对项目进行招商管理。选择长期持有项目进行租赁可以获取长期稳定的租金收益可以分享商业成熟以后带来的升值空间持有份优质资产使投资商在未来公司发展时有更多的选择空间......”。

3、“.....差别只是在于，成功经营后转让用牺牲未来的升值空间来获得大量的现金流长期持有租赁则是用时间和资金的机会成本来获得项目的租金升值和项目增值部分。综述依托老牌虹桥开发区最新的发展规划地铁交通捷运带来的巨大发展前景，结合项目自身所处的与虹桥开发区紧密相连的地段优势天山商圈的环境优势，项目直接与西延的地铁站口相通的交通优势以及长宁区的巨大消费人口，同时除了区域的常住居民，还有在附近商务区工作的白领，以及地铁线带来的人群，都为本项目区域带来了不可估量的消费能力。从上述多方面考量而言，本项目都具有得天独厚的先天条件。其次从项目周边的商业市场来看，随着天山路的改造，区域内个大型商业项目的建成开业，将进步提升区域内的商铺品质和商业档次而周边沿街商营业无论从建筑形态业种租金，还是路段租金面积之间的关系等方面看，项目所在的天山路段已经是整个区域内的最为核心位臵。同时地铁二号线延伸段的通车让人流量增加......”。

4、“.....将进步提升虹桥天山路段的商业辐射力，该地段将有更加广大的升值空间。再次从本项目自身具有的良好规划看，项目的建筑规划合理建设标准严格设备齐全且档次高，完全具备可长期持有的优质物业的标准。随着本项目建设的完成，周边环境的改善，轨道交通的通车，个拥有极佳商业地段便捷交通旺盛人气的高品质商用物业即将面市。最后，从项目的盈利模式看，不论是短期的包装经营成功后转让还是长期持有分享项目商业价值，都是可取的，也有很好的收益。这也为投资商留下了个能够灵活操作的空间，个有着灵活操作空间的商业项目是非常具有吸引力的，这种操作空间使得不论选择何种盈利模式都可以达到投资商投资该物业的目的。目前本项目正面临着二号线西延伸段建成开通的利好，依托西延伸段带来的人流，依托虹桥经济技术开发区宾馆会展商务人流汇集的人气商气和正在持续发展的势头，依托天山路改造提升的商圈竞争力和辐射力......”。

5、“.....项目基本面的向好，是投资商进行投资的基本信心。对本项目来讲，工程进度方面，本项目已完成设备安装，只需进行内装就可开业，这时正是抢占先机，吸引客流的大好时机。这时投资商介入可在最短的时间内完成商城开业初期的培育阶段，并在其它商业开业前打好人脉基础。摆在我们面前的是个有着良好现时价值和广阔升值空间的商业项目，它所带来的经济效益将使您现在的投入产生巨大的回报。本项目投资报告及转让事宜有效期为个月,上海精稳房地产咨询有限公司地址上海市武宁南路号智慧广场室联系人赵小姐附虹桥国际商都装修表序号项目概况内装修设计初装修地下三层车库地面滤水层钢筋混凝土地面机房楼梯间强弱电房地面滤水层混凝土地面电梯前厅职工用房地面彩色釉面砖地面内墙面水泥砂浆抹面防霉涂料风机房内墙面木龙骨吸声棉顶棚喷涂料或喷大白浆，机房采用吸音顶棚......”。

6、“.....天山路遵义路娄山关路段已经是区域内的租金至高点。路段租金面积以下是项目周边区域内，主要街道商业的面积租金情况列表道路天山路天山路遵义路娄山关路路段中山西路遵义路遵义路娄山关路玉屏南路茅台路玉屏南路茅台路主力面积主力租金元天项目周边的商铺还是以小面积商铺为主，天山路遵义路娄山关路段商铺面积较大。项目周边商铺租金大部分在元天以下，天山路遵义路娄山关路段的商铺租金明显高于其他路段的。不论是面积还是租金，天山路遵义路娄山关路段商铺都要好于周边其他路段，说明是该路段是周边区域的核心地段并且正对着天都国际项目。紧邻在建中的地铁二号线延伸段古北路站的出入口......”。

7、“.....小结从以上所列举的建筑形态业种租金租金面积四个方面看，区域商业现状是天山路遵义路娄山关路段是整个区域内最核心的位臵。随着天山路的改造，区域内个大型商业项目的建成开业，将进步提升区域内的商铺品质和商业档次地铁二号线延伸段的通车让人流量增加，增强区域的交通便利性，将进步提升天山路遵义路娄山关路段的商业辐射力该地段将有更加广大的发展空间。规划篇在本篇中我们将着重阐述开发商在项目建筑规划上的精心打造。项目在东西长度约为米左右，南北长度为米左右，总占地面积为平方米，总建筑面积为平方米，容积率，覆盖率，绿化率......”。

8、“.....是地铁带来的人流最先接触到的商业空间，通过地铁商机，以及大量的流动人群，地下第层的商铺成为地铁黄金线。地下层的商铺也非常具有优势，它成为消费心理上个承上启下的楼层，也是客流出入地铁的经过空间。客流积蓄与消费气场样强盛。地上层作为地上层的可视空间，为单体提供了大堂广场，也成为吸纳周边区域过路游人的出入口。附近居住的市民，以及在附近工作的商务白领，还有古北常住的外籍人士，都可以通过地铁以及路面交通前来购物。地上二层地上三层地上四层二层高楼层层高楼层层高本案各层层高都比较高，层高达到近米，是为品牌旗舰店的形象要求考虑，这样的高度更加符合品牌的要求，能够满足各类商业企业的经营需求。特别是的层高达到了米，比较般写字楼层高更高，作为办公使用比般写字楼的空间感更好，这样给办公环境个好的空间，满足企业对空间的需求。可见，整个项目的层高布局是经过推敲的......”。

9、“.....项目都已介绍泓鑫时尚广场开发单位上海泓鑫臵业有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路北块建筑概况地下三层，地上六层，总建筑面积为万平方米租赁情况试租赁功能定位综合娱乐购物区商业业态以综合休闲娱乐为主，专业专卖店为辅的商业广场预计交付使用时间年年中天山世纪广场开发单位上海长宁房地产经营有限公司，上海裕胜房地产开发有限公司位臵古北路娄山关路间，天山路南块建筑概况地下三层，地上五层。总高层。商业建筑面积万平方米租售情况未租售功能定位少女时尚职业女性购物区商业业态以淑女装职业女性装为主题的时尚百货商厦，与天山商厦形成错位经营的姐妹楼预计交付使用时间年虹桥天都开发单位上海鼎天房地产开发经营有限公司位臵遵义路娄山关路间，天山路南块建筑概况总高二十三层，商业部分地下二层，地上五层......”。